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時間：2023-04-06 18:49:38
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一、金融政策與房地產(chǎn)需求
(一)利率與房地產(chǎn)市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面:(1)當(dāng)利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現(xiàn)實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當(dāng)利率提高時,住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標(biāo)準(zhǔn),住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當(dāng)時,政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業(yè)務(wù)時對風(fēng)險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進入新世紀(jì)后,隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現(xiàn)住房消費,住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔(dān),從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求
2000年以來,銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實現(xiàn),降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風(fēng)險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險,也會加大投機活動所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機活動。
具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,我們認(rèn)為,政府進行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險和減少房地產(chǎn)市場的投機炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經(jīng)濟全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經(jīng)濟快速增長的階段,每年國民經(jīng)濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經(jīng)濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應(yīng)
從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風(fēng)險投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。
需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,但是,一旦股市進入調(diào)整階段,股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,股市本身的財富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費需求,此時房地產(chǎn)價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產(chǎn)的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制,也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時,根據(jù)股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。
首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產(chǎn)價格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風(fēng)險,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實施差別利率政策。
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報廢為止的整個過程這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范
一、投資決策階段的風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產(chǎn)投資一旦展開進行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟方面
1.政策風(fēng)險
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失尤其在我國,市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失
(2)金融政策風(fēng)險
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險
(3)土地政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險
(4)稅收政策風(fēng)險
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素
2.經(jīng)濟風(fēng)險
經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險市場供應(yīng)量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求
3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險
由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,各個國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性
4.開發(fā)時機風(fēng)險
從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟的影響,因此,經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)
二、項目實施階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險
另一方面,時間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險
1.工期拖延風(fēng)險
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費
2.項目質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性可靠性經(jīng)濟性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面
3.開發(fā)成本風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險
1.營銷策劃風(fēng)險
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險
2.物業(yè)管理風(fēng)險
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費用等
可以預(yù)見由于在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)的較高利潤率和人民幣的持續(xù)升值，外商在房地產(chǎn)業(yè)的投資可能會繼續(xù)增加。近幾年來，直接融資比例過小，發(fā)行股票和發(fā)行債券在中國并不盛行。金融機構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當(dāng)大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業(yè)銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產(chǎn)投資中的地位和作用，兩者之間的依存關(guān)系明顯。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)期長的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的大力支持。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)提供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統(tǒng)分散體系。在我國的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。近幾年來，從開發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權(quán)進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業(yè)也為少數(shù)；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責(zé)任的注冊資本股權(quán)融資，使股權(quán)融資的手段未能充分發(fā)揮作用。從開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出路。因此銀行承擔(dān)了大部分風(fēng)險，加重了國家金融負擔(dān)。
2房地產(chǎn)金融的融資機制
融資雖然不是建設(shè)房地產(chǎn)金融的最終目標(biāo)，但融資卻是房地產(chǎn)金融的首要任務(wù)，房地產(chǎn)金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產(chǎn)金融的生命線。房地產(chǎn)金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產(chǎn)金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規(guī)律和價值規(guī)律進行。因此，房地產(chǎn)金融市場的融資機制建設(shè)實質(zhì)就是建設(shè)一種公平的金融市場機制。在我國房地產(chǎn)金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規(guī)律和需求的規(guī)模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現(xiàn)為平衡狀態(tài)；如果需求旺盛，房地產(chǎn)金融市場就會活躍，房地產(chǎn)金融商品的交易量增大，與此相關(guān)的土地市場也會迅速發(fā)展。資金的供求規(guī)律還決定著資金在不同市場、地區(qū)及部門之間的流動。價值規(guī)律在房地產(chǎn)金融市場的作用機制具體表現(xiàn)為市場利率水平的波動。房地產(chǎn)金融市場交易的標(biāo)的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產(chǎn)金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當(dāng)時的房地產(chǎn)金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規(guī)律和價值規(guī)律二者的作用密切聯(lián)系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產(chǎn)金融市場利率的高低實際上是房地產(chǎn)金融市場松緊的體現(xiàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規(guī)律決定的，它與一定時期的社會經(jīng)濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯(lián)系，尤其與土地價值的增值幅度聯(lián)系緊密。當(dāng)土地增值較大時，即使較低利率的房地產(chǎn)金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展不景氣時，一些游資會從工商業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融市場，致使房地產(chǎn)金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發(fā)展過程中，為發(fā)展農(nóng)民土地所有制(自耕農(nóng))，鼓勵人們占有和擴大土地規(guī)模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎(chǔ)，向需要資金的農(nóng)民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農(nóng)數(shù)量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農(nóng)。
房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權(quán)可靠，較為安全
這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，債權(quán)人可以通過對土地的處置來保證債權(quán)的實現(xiàn)。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經(jīng)營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發(fā)、改良、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優(yōu)惠和政府扶持性質(zhì)，與一般的商業(yè)銀行貸款有差別。
(3)運營債券化
一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔(dān)保品可以交給債權(quán)人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數(shù)人需要，本身可以在較大的范圍內(nèi)流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔(dān)保物，發(fā)行債券，實際上也就相當(dāng)于把土地財產(chǎn)變成可以分割可以流動的財產(chǎn)，必然擴大其流通范圍。
(4)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權(quán)人不能任意要求債務(wù)人償還其債務(wù)，而債務(wù)人在契約到期前可以隨時償還債務(wù)并保留收回抵押土地的權(quán)力。若債務(wù)人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權(quán)人，即債務(wù)人被取消了土地的贖回權(quán)。
(5)房地產(chǎn)金融制度必須由專門的機構(gòu)來推行
房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)一般需要政府扶持。由于農(nóng)業(yè)收益低，生產(chǎn)周期長，風(fēng)險大，對農(nóng)業(yè)進行較長期放款，不是一般的商業(yè)銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優(yōu)惠或資助，并設(shè)立專門的機構(gòu)推行房地產(chǎn)金融制度。如在美國上層設(shè)有“聯(lián)邦土地銀行”，在基層設(shè)有“土地抵押合作社”；在德國設(shè)有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設(shè)有類似于農(nóng)地銀行的金融機構(gòu)，中央級的是農(nóng)林漁中央金庫，地方級的是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫。
3房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應(yīng)用前景
3.1土地資源的產(chǎn)權(quán)將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權(quán)、收益權(quán)處置權(quán)等各項權(quán)能,才能使房地產(chǎn)金融市場的完善,存量土地資產(chǎn)的盤活成為可能。
3.2各項法律、法規(guī)制度將逐步完善
國內(nèi)外許多學(xué)者都做過如何界定房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認(rèn)可的說法是,廣義的房地產(chǎn)金融是指所有與住房的開發(fā)、建設(shè)、交易、消費和經(jīng)營等經(jīng)濟活動有關(guān)的資金融通活動。狹義的房地產(chǎn)金融是指與居民或消費性的非營利住房機構(gòu)的住房開發(fā)、建設(shè)、交易、消費和經(jīng)營等經(jīng)濟活動有關(guān)的資金融通活動。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指在房地產(chǎn)資金融通過程中,由于無法確定的各種現(xiàn)實因素,使以銀行為代表金融機構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。
(二)國內(nèi)外研究綜述
國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴張的資產(chǎn)價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產(chǎn)泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟周期聯(lián)系起來的傳播機制,并強調(diào)在監(jiān)管薄弱和外資流入的情況下,該機制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業(yè)化國家的房地產(chǎn)價格與GDP、利率和貸款量的關(guān)系進行了研究,指出房地產(chǎn)價格周期的變化在長期中會導(dǎo)致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數(shù)據(jù),對商用房地產(chǎn)價格和銀行貸款之間的關(guān)系進行了實證分析,得出房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致銀行信貸擴張的結(jié)論。國內(nèi)理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產(chǎn)均衡價格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認(rèn)為高按揭貸款的比例是產(chǎn)生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構(gòu)建了房地產(chǎn)市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進行比較靜態(tài)分析,得出房地產(chǎn)價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機制。易憲容(2005)認(rèn)為中國目前出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,并且指出我國的房地產(chǎn)市場是完全建立在銀行信貸支持基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場。石長麗(2006)對房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫進行了實證分析,結(jié)果表明商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)泡沫兩者存在很強的正相關(guān)關(guān)系,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險狀況分析
(一)商品房價格大幅攀升
我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇。房地產(chǎn)年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產(chǎn)銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產(chǎn)銷售總額中所占比重持續(xù)占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。
(二)融資渠道單一,風(fēng)險相對集中
在經(jīng)歷了20多年的發(fā)展以后,目前中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業(yè)的需求。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),而在中國,由于中國的國情大部分的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源比較分散,不能形成規(guī)模效益。。據(jù)資料統(tǒng)計,目前中國擁有80000家房地產(chǎn)企業(yè),而其平均自有資本僅17949力元,企業(yè)的自有資金遠遠不足以完成一般的項日開發(fā)。在中國目前的房地產(chǎn)市場中,各個環(huán)節(jié)中都離不開商業(yè)銀行的支持和參與,商業(yè)銀行在承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)幾乎全部環(huán)節(jié)的風(fēng)險后,又缺乏有效的風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段和分散機制,造成商業(yè)銀行集經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險于一身。
(三)金融市場競爭無序,信用風(fēng)險增加
就商業(yè)銀行本身而言,部分商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)的經(jīng)營行為也存在不理性和不規(guī)范問題。商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)中,由于房地產(chǎn)信貸的規(guī)模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優(yōu)質(zhì),大多數(shù)商業(yè)銀行都會努力開發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸業(yè)務(wù),在經(jīng)營業(yè)務(wù)時優(yōu)先做有關(guān)房地產(chǎn)貸款甚至出現(xiàn)放松信貸條件的傾向。為了應(yīng)對相對激烈的金融競爭環(huán)境,在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中,有的商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)量故意降低資信門坎,簡化手續(xù)等。再如,對于有政府擔(dān)保一些項目部分商業(yè)銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業(yè)務(wù)方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產(chǎn)品實際上也隱藏了一定風(fēng)險。
三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的實證研究
1、指標(biāo)選取與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。本文選取商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良貸款率(NPL)作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的衡量指標(biāo)。不良貸款率指金融機構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風(fēng)險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)安全狀況的重要指標(biāo)之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機構(gòu)收回貸款的風(fēng)險小,反之則風(fēng)險大。其計算公式為:房地產(chǎn)不良貸款率=(房地產(chǎn)次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經(jīng)濟周期,房地產(chǎn)市場價格變化,房地產(chǎn)信貸政策變化等因素均會對房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生影響。本文將選取國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP),貨幣供應(yīng)量(M2),房地產(chǎn)價格指數(shù)(P)三個相關(guān)指標(biāo)作為自變量?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標(biāo)的數(shù)據(jù)。2、數(shù)據(jù)處理。為了使數(shù)據(jù)具有持續(xù)可比性,對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行了處理,商品房銷售價格(P)、國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)和貨幣供應(yīng)量(M2)均以2003年的數(shù)據(jù)為基數(shù),記作100,處理后的數(shù)據(jù)整理如表1:實證檢驗結(jié)果用Eviews8.0軟件對因變量指標(biāo)與3個自變量指標(biāo)進行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數(shù)關(guān)系,結(jié)果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數(shù)、貨幣供應(yīng)量指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)3個指標(biāo)相關(guān)性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標(biāo)0.050,所以可以認(rèn)為因變量與自變量之間存在線性關(guān)系。判定系數(shù)R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產(chǎn)價格,貨幣供應(yīng)量三者之間的關(guān)系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應(yīng)量指數(shù)(M2)、GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)(P)對對房地產(chǎn)不良貸款率的影響較均為顯著。房地產(chǎn)不良貸款率和GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)的關(guān)系是負相關(guān)性的,房地產(chǎn)不良貸款率和貨幣工供應(yīng)量指數(shù)具有正相關(guān)性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高低與宏觀經(jīng)濟周期呈反向關(guān)系。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高低與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈反向變化。
四、防范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策
(一)穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化
抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險,提高資產(chǎn)的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關(guān)的法律法規(guī),深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔(dān)保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化,設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機構(gòu)。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創(chuàng)新關(guān)系到住房抵押貸款證券化的可持續(xù)發(fā)展,是防范流動性風(fēng)險的長久之計。
(二)發(fā)展房地產(chǎn)信托,完善房地產(chǎn)金融工具體系
信托具有獨特的制度設(shè)計功能,能夠起到避稅、財產(chǎn)隔離的功能,而且其所具有的創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應(yīng)用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產(chǎn)相結(jié)合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產(chǎn)信托開拓了廣闊的發(fā)展空間。首先,要大力發(fā)展“股權(quán)+貸款”形式的房地產(chǎn)投資信托基金。其次,要為我國房地產(chǎn)投資信托基金進入實施運作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。最后,應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場,使基金的資金收入與回收機制更為完善。
一、房地產(chǎn)金融基本狀況
房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。
4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。
5.加強政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
在房地產(chǎn)業(yè)呼喚融資渠道多元化的大背景下，我們有必要回顧金融街借“殼”上市的不平凡歷程，剖析其成功經(jīng)驗。
1、借“殼”上市
金融街控股股份有限公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于1996年6月18日，其主營業(yè)務(wù)為紙包裝制品、聚乙烯制品、包裝材料等。金融街集團是北京市西城區(qū)國資委全資擁有的以資本運營和資產(chǎn)管理為主要任務(wù)的全民所有制企業(yè)。
1999年12月27日，原重慶華亞的控股股東華西集團與北京金融街集團簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，華西集團將其持有的4869．15萬股（占股權(quán)比例的61．88%）國有法人股轉(zhuǎn)讓給金融街集團；2000年1月15日，財政部批準(zhǔn)了該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；2000年4月6日，中國證監(jiān)會批準(zhǔn)同意豁免金融街集團要約收購義務(wù)；2000年4月12日，金融街控股、金融街集團及華西集團就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜分別在《中國證券報》上進行了公告；2000年5月24日，金融街集團在深圳證交所辦理了股權(quán)過戶手續(xù)。至此，公司第一大股東就由華西集團變更為金融街集團，基本完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程。
2000年5月15日，股東大會審議批準(zhǔn)了《資產(chǎn)置換協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：金融街控股將所擁有的全部資產(chǎn)及全部負債整體置出公司，金融街集團按照凈資產(chǎn)相等的原則將相應(yīng)的資產(chǎn)及所對應(yīng)的負債置入公司，置入凈資產(chǎn)大于置出凈資產(chǎn)的部分作為金融街控股對金融街集團的負債，由金融街控股無償使用3年。
金融街控股整體資產(chǎn)置換完成后，全面退出包裝行業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。此后，金融街控股于2000年5月27日進行了股本變動，總股本從78691500股變更為125906400股。公司注冊資本也從7869．15萬元變更為12590．64萬元。同時進行了董事會改組。2000年8月8日，公司名稱由“重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司”變更為“金融街控股股份有限公司”，公司股票簡稱由“重慶華亞”變更為“金融街”。2001年4月，金融街控股將注冊地由重慶遷往北京。至此，金融街控股除保留“重慶華亞”的股票代碼外，完全變成了一個全新的公司。
2、資本擴張
金融街集團在成功地實現(xiàn)了借“殼”上市后，制定了“以金融街建設(shè)為主，積極向金融、高新技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域滲透”的發(fā)展戰(zhàn)略，并著手進行了一系列的資產(chǎn)整合。金融街控股首先收購了關(guān)聯(lián)企業(yè)北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司和位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)（含北京順平拆遷有限責(zé)任公司51%的股權(quán)），收購公司控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司51%的股權(quán)，收購了北京順成飯店持有的北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司7%的股權(quán)，最終獲得了金融街區(qū)域的獨家開發(fā)權(quán)，使公司可以集中精力進行北京金融街區(qū)域的開發(fā)。
金融街在成功借“殼”上市后的3年中，業(yè)績節(jié)節(jié)攀升：主營業(yè)務(wù)收入，2000年、2001年和2002年分別為2．2億元、8．57億元和9．24億元；凈利潤2000年、2001年、2002年分別為0．4億元、1．51億元和1．67億元。特別是2001年，每股收益、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)位居房地產(chǎn)上市公司首位。2003年上半年，公司實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入64911萬元，比上年同期增長153．65%，主營業(yè)務(wù)利潤24398萬元，比上年同期增長283．60%；凈利潤12567萬元，比上年同期增長113%。
在業(yè)績飛速攀升的同時，2002年8月，金融街控股成功地進行了新股增發(fā)。在經(jīng)過一系列準(zhǔn)備工作之后，2002年8月6日，主承銷商國泰君安證券股份有限公司利用深圳證交所交易系統(tǒng)，采用在網(wǎng)上、網(wǎng)下累計投標(biāo)相結(jié)合的方式，向流通股東、其他社會公眾投資者及網(wǎng)下機構(gòu)投資者發(fā)行。本次增發(fā)最終確定的發(fā)行價格為19．58元／股，發(fā)行數(shù)量為2145萬股，募集資金凈額為4億多元。金融街控股成為證監(jiān)會出臺新的證券發(fā)行辦法后，第一個嘗到增發(fā)甜頭的上市公司。
3、經(jīng)驗剖析
金融街的借“殼”上市，可以說計劃周密，時間緊湊，干凈利索。從股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組到公司遷址不到一年時間。分析金融街借殼上市的過程，成功之處可以歸納為以下幾點：
2008年發(fā)端于美國進而蔓延全球的金融風(fēng)暴嚴(yán)重影響到我國房地產(chǎn)業(yè)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢和未來的發(fā)展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。盡管這場危機終將過去，但類似的危機今后還會遇到，如何深入了解金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理并積極進行戰(zhàn)略調(diào)整應(yīng)對其影響成為一個很有價值的課題。本文通過構(gòu)建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，分析金融危機背景下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，以推進我國房地產(chǎn)企業(yè)在困難中抓住機遇，提高競爭優(yōu)勢、順利擺脫金融危機影響、實現(xiàn)不斷發(fā)展的目的。
1金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理
研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，目的是把握金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)影響的規(guī)律性，更好地分析金融危機沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，找出面臨的危機與機會，以便及時地進行戰(zhàn)略調(diào)整，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略。
(1)研究方法探討與古井模型構(gòu)建。楊建平(2009)認(rèn)為金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響，主要通過影響宏觀經(jīng)濟增長進行傳導(dǎo)。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國次級貸款危機的國際傳遞機理。［2］吳虹(2009)認(rèn)為金融危機會在不同類型國家逐次傳遞，先是傳遞到過度消費型國家，再傳遞到過度生產(chǎn)型國家，最后傳遞到過度資源供應(yīng)型國家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)融資和盈利能力的影響。［4］但國內(nèi)外關(guān)于金融危機對企業(yè)的影響機理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構(gòu)建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析模型研究金融危機對企業(yè)的影響機理分析金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響。從“要素”視角研究企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢是一種有效的研究方法，這里從企業(yè)“生產(chǎn)要素”、企業(yè)“需求條件”、企業(yè)“相關(guān)產(chǎn)業(yè)”、企業(yè)“戰(zhàn)略與運營”和“政府對企業(yè)的舉措”五個要素，構(gòu)建成企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析模型，該模型形狀酷似我國古井，簡稱之為“古井模型。
(2)金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理。金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)影響是復(fù)雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來研究金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理。房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展優(yōu)勢所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的建立，各要素的變異則會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。按照企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型來研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響，其影響機理，主要從五個方面深刻影響我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。
2金融危機沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析
金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素、房地產(chǎn)企業(yè)需求條件、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的舉措等方面來滲透影響房地產(chǎn)企業(yè)，下面主要從這五個方面對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀進行分析。
2.1房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素狀況分析
一是土地資源情況。金融危機發(fā)生前，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，多次出現(xiàn)樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現(xiàn)象。金融危機發(fā)生后，投放市場的土地急劇減少，拍賣價格快速下降，甚至有流標(biāo)現(xiàn)象。由此不難發(fā)現(xiàn)，金融危機使房地產(chǎn)企業(yè)拿地不僅容易，而且成本降低。
二是投資額。房地產(chǎn)項目投資較大，回收期長，承受金融風(fēng)險較大。盡管以前房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤吸引了大量投資，但金融危機發(fā)生后，房屋價格出現(xiàn)大幅度下滑，使投資者對房地產(chǎn)失去信心，不斷撤離房地產(chǎn)業(yè)。資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最嚴(yán)峻問題之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂。
三是人力資源。我國擁有龐大的勞動力資源，金融危機背景下，社會失業(yè)增加，勞動力更加豐富。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)一般勞動力過剩，項目綜合管理人員、項目策劃人員、資本運作人員、高級專業(yè)技術(shù)人員短缺，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競爭優(yōu)勢不強［5］?？梢灶A(yù)見的是，金融危機會使弱勢房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的人才也可能流出，強勢房地產(chǎn)企業(yè)正是吸納人才的好時機。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)需求條件分析
一是市場集中度。房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來發(fā)展迅猛，強勁拉動了我國GDP增長，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度低，作為行業(yè)龍頭的萬科集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機發(fā)生后，一些實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場空間巨大。
二是市場需求。金融危機必然影響我國居民的收入水平和消費需求，房地產(chǎn)市場消費者的購買意愿和需求出現(xiàn)較大幅度的下降，使得成交清淡、房價下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年1－11月數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。
三是行業(yè)景氣。金融危機不可避免地帶來中國房地產(chǎn)市場的周期性變化，國內(nèi)需求也不可能表現(xiàn)為直線上升。2008年11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為98.46，比10月份回落1.22點，2009年1月，我國房屋銷售價格指數(shù)為99.1，比2008年1月回落12.2點，這是該指數(shù)自2008年1月以來連續(xù)12個月回落，表明房地產(chǎn)市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。［6］
2.3房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析
一是產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，但普遍存在的問題是進入門檻較低，大量小規(guī)模企業(yè)涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化、結(jié)構(gòu)低度化嚴(yán)重，市場競爭無序，集群間的競爭有余，協(xié)作不足［7］，金融危機背景下更是如此，不少企業(yè)在生死線上掙扎，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不能提供可靠支撐。
二是上游建材行業(yè)。建材行業(yè)規(guī)模以上的企業(yè)少，中小企業(yè)過多，行業(yè)水平不一，產(chǎn)品成本較高。金融危機背景下，建材價格不斷下跌，成本高的建材企業(yè)虧損嚴(yán)重，據(jù)國家統(tǒng)計局2009年1－2月份數(shù)據(jù)，鋼鐵行業(yè)由上年同期盈利255億元轉(zhuǎn)為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)由同期盈利128億元轉(zhuǎn)為凈虧損19.3億元，但這對房地產(chǎn)企業(yè)降低開發(fā)成本有利。
2.4房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營與競爭分析
一是戰(zhàn)略決策。大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策水平很高，能夠抓住機遇穩(wěn)健發(fā)展，但中小企業(yè)對未來發(fā)展戰(zhàn)略籌劃考慮較少，缺少科學(xué)決策，金融危機來臨了，很多房地產(chǎn)企業(yè)不能及時做出戰(zhàn)略調(diào)整，受損慘重。
二是運營管理。大型房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理水平很高，但相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)管理水平不高，缺少完整規(guī)范的管理制度，沒有通過ISO9000認(rèn)證，經(jīng)營粗放，項目運作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，存在著人才資源缺乏、資產(chǎn)負債率高、短期行為嚴(yán)重等現(xiàn)象，靠消耗土地和房屋漲價求效益，缺乏核心競爭力。［8］金融危機的沖擊使一批運營管理差的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰出局。
三是競爭手段。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，產(chǎn)品科技含量低，質(zhì)量問題多，市場形象較差。在市場營銷上，大多采用人為炒作來參與市場競爭，市場競爭能力不高，很難渡過金融危機期。
2.5政府對房地產(chǎn)企業(yè)的舉措分析
一是政策法律。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強，國家從財政、稅收、金融等政策上嚴(yán)格控制。金融危機發(fā)生后，我國政府積極應(yīng)對，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續(xù)降低利率和存款準(zhǔn)備金率向市場注入流動性資金，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)受益最大。
二是管理手段。金融危機發(fā)生前，房價持續(xù)上漲，盡管國家一再整頓房地產(chǎn)市場秩序，但地方利益和政績沖動卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機發(fā)生后，國家通盤考慮完善房地產(chǎn)管理手段，地方政府也不斷出臺輔管理辦法，主要涉及公積金、相關(guān)地方收費和地方財政補貼等，房地產(chǎn)企業(yè)直接受益。
3金融危機沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)蘊藏的戰(zhàn)略機會
從金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響中可以發(fā)現(xiàn)，這次金融危機使中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機會減少，衰退機會增加，這種衰退的持續(xù)性值得高度關(guān)注。但是，與危機相隨的，往往是發(fā)展的機遇。本次金融危機給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的戰(zhàn)略機會可從五個方面把握。
一是發(fā)展將更加理性。房地產(chǎn)企業(yè)在這輪經(jīng)濟調(diào)整中已經(jīng)大傷元氣，整體恢復(fù)元氣需要假以時日。經(jīng)歷過這一次慘痛教訓(xùn)，不管是開發(fā)商還是購房者，應(yīng)該都會變得更加理性，房地產(chǎn)企業(yè)有望就此走向正常的發(fā)展軌道，為下一輪房地產(chǎn)景氣周期奠定基礎(chǔ)。
二是發(fā)展機遇逐漸顯露。政府出臺系列經(jīng)濟刺激計劃，積極的貨幣政策大幅降低了購房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實際貸款利率已經(jīng)不足5%(有銀行的7折優(yōu)惠);稅收優(yōu)惠政策能長期刺激投機、投資需求;處在低位的房價，對剛性需求的吸入效應(yīng)十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購房的剛性需求，對投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國是人口眾多的發(fā)展中國家，工業(yè)化、城市化進程不會停止，盡管房屋的價格還會有所波動，但長期來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有廣闊前景。
三是企業(yè)整合發(fā)展的良機出現(xiàn)。金融動蕩進一步加快了中國房地產(chǎn)業(yè)整合，一些弱勢房地產(chǎn)企業(yè)已退出市場，這對資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科集團來說，無疑是加速發(fā)展的良好機遇。萬科在此次金融危機面前，敢于降價，目的是使房地產(chǎn)業(yè)加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購的資源整合機會。
四是加速轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級難，原因在于粗放增長的獲益空間尚存，特別是金融危機前，房價高、暴利厚。此次金融危機的沖擊，將迫使我國房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，依靠自主創(chuàng)新提高核心競爭力，提高抗危機和抗風(fēng)險的能力。
五是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本下降。金融危機發(fā)生后，地塊拍賣價格快速下降，建材價格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，有利于企業(yè)發(fā)展。
4房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對金融危機的發(fā)展戰(zhàn)略———以棲霞建設(shè)為例
在房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期之后，市場規(guī)則和企業(yè)生存法則都將發(fā)生根本性的變化，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能更好地生存下來進而尋求發(fā)展，需要洞悉行業(yè)未來發(fā)展的方向，并切合自身條件制定適合本企業(yè)發(fā)展的前瞻性戰(zhàn)略。［9］
4.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的構(gòu)建
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)困難與機會并存，所以，要抓住機遇進行戰(zhàn)略調(diào)整，走出困境。房地產(chǎn)企業(yè)解決金融危機中的難題，主要對策是加快轉(zhuǎn)型升級、推進發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，其核心在于實現(xiàn)發(fā)展動力從要素驅(qū)動和投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動和效率驅(qū)動轉(zhuǎn)變。南京棲霞建設(shè)集團擁有25年開發(fā)歷史，是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對本次金融危機的預(yù)警與應(yīng)對上不夠科學(xué)、及時、有效，業(yè)績下降較大、損失也不小，2008年，營業(yè)收入同比上年減少44.29%，利潤總額比上年減少49.61%。
棲霞建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。牢固樹立“戰(zhàn)略推動發(fā)展、機遇加速發(fā)展”的發(fā)展觀念，繼續(xù)秉承“誠信、專業(yè)、創(chuàng)新、完美”的企業(yè)宗旨，積極應(yīng)對國際金融危機帶來的市場環(huán)境巨變，將危機轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略機遇，不斷提高管理效率，持續(xù)創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，切實履行社會責(zé)任，走綠色房地產(chǎn)自主創(chuàng)新發(fā)展道路，增強企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，盡快擺脫金融危機陰影、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。
棲霞建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。一是堅定不移實施“企業(yè)管理現(xiàn)代化+住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+資本運作現(xiàn)代化”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化、區(qū)域化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、國際化”的主業(yè)拓展思路，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級;二是發(fā)揮核心優(yōu)勢，堅持積極的發(fā)展思路和穩(wěn)健的財務(wù)政策，使企業(yè)的抗風(fēng)險能力不斷提高，在“產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制、企業(yè)文化、融資能力”等多方面進一步加強核心競爭力，提升顧客價值，實施差異化競爭;三是把握經(jīng)濟周期規(guī)律，總量調(diào)控，合理開發(fā)，綜合利用，最大限度實現(xiàn)土地資源的經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展;四是制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新相結(jié)合，以人為本，提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)效益，實現(xiàn)從資源依賴型向創(chuàng)新驅(qū)動型轉(zhuǎn)變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型發(fā)展道路;五是強化管理提升內(nèi)功，蓄勢待發(fā)，為新一輪的房地產(chǎn)經(jīng)濟復(fù)蘇做準(zhǔn)備。
4.2戰(zhàn)略實施的相關(guān)措施
一是推行審慎的經(jīng)營及投資政策，拓寬融資渠道爭取直接融資，把工作重心放在核心競爭力的提升中，從產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)集成、人才培養(yǎng)等方面入手，化危機為契機，打造公司在逆境中發(fā)展壯大的內(nèi)生能力，使企業(yè)發(fā)展模式由機會導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵哪芰︱?qū)動型。
二是加大R＆D能力，發(fā)揮博士后科研工作站的平臺優(yōu)勢，將研發(fā)創(chuàng)新的重點放在提升前期規(guī)劃水平、強化資源整合與成本控制、實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益和社會效益共贏等環(huán)節(jié)上，精益求精，不斷提高產(chǎn)品附加值。
三是項目建設(shè)過程中，提高“新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備”的集成應(yīng)用水平，進一步推進節(jié)能創(chuàng)新，提升住宅品質(zhì)，打造精品工程。
四是加大市場研究力度，加大中小戶型的設(shè)計創(chuàng)新力度，走差異化競爭道路，推動戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、平面結(jié)構(gòu)模塊化，縮短設(shè)計周期，縮短前期工作周期，加快項目建設(shè)進度。
五是堅持以人為本，加大運營管理創(chuàng)新，在金融危機背景下重構(gòu)企業(yè)的組織管理體制，利用金融危機引進高級人才，使人才在企業(yè)發(fā)展中成為應(yīng)對金融危機的中流砥柱。
六是利用金融危機最佳的收購時機，實現(xiàn)低成本擴張，形成規(guī)模效益，提高勞動生產(chǎn)率，打造成本優(yōu)勢，抵御房價下跌。
5結(jié)語
通過構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，透視出金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重沖擊。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀是危機與機會并存，必須構(gòu)建相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，從五個方面抓住金融危機中的機會，并積極采取相關(guān)措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能擁有持續(xù)的發(fā)展優(yōu)勢，能在劇烈而多變的市場環(huán)境中取得主動，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。影響機理的研究進一步豐富了關(guān)于金融危機的理論內(nèi)涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個側(cè)面豐富了企業(yè)優(yōu)勢理論。
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美國次貸危機已經(jīng)演變成席卷幾乎所有發(fā)達國家的金融危機，使人們再度關(guān)注房地產(chǎn)市場與金融危機的關(guān)系。根據(jù)金德爾伯格的研究，從17世紀(jì)至20世紀(jì)90年代初期，在全球范圍內(nèi)共爆發(fā)了42次比較重要的金融危機。其中有21次都與對不動產(chǎn)的投機有關(guān)（這里所指不動產(chǎn)范圍較廣，主要是包括城市房地產(chǎn)，但也包括農(nóng)場、運河和鐵路）。本文試以此次金融危機為例，分析房地產(chǎn)市場與金融危機的關(guān)系，并提出一定對策建議。
一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機發(fā)展歷程
（一）危機醞釀期：美國經(jīng)濟面臨衰退威脅，聯(lián)儲實行寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場活躍
21世紀(jì)初美國網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，2001年又發(fā)生了“9.11”事件，經(jīng)濟增長明顯放緩。為了應(yīng)對這種局面，美聯(lián)儲采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時間里，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降至1%的歷史低位。金融市場利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀(jì)90年代末以來，為鼓勵住房消費、擴大住房自有率，美國房產(chǎn)交易的稅收政策方面也較寬松，房地產(chǎn)市場進入新的繁榮周期。
（二）危機發(fā)展期：房地產(chǎn)市場過度升溫，房地產(chǎn)信貸衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展
在金融、財政等各方面的大力支持下，房地產(chǎn)市場熱度不斷提高，呈現(xiàn)價升量增的景象。2005年，美國房價升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個都市區(qū)的房價漲幅超過了20%。
與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品規(guī)模迅速擴大，尤其是衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展。與我國不同，美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大大脫離了房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品的范疇。金融產(chǎn)品房屋貸款機構(gòu)在發(fā)放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產(chǎn)支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購的住房抵押貸款或者MBS和ABS作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過資產(chǎn)分層與重新組合、信用增強等一系列復(fù)雜的技術(shù)手段，包裝制造出新的不同風(fēng)險等級的MBS、ABS和債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)性衍生產(chǎn)品，然后再將上述產(chǎn)品出售給包括對沖基金、商業(yè)銀行、保險公司，甚至養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者。據(jù)湯姆森路透統(tǒng)計，2006年全球債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）共發(fā)行4788億美元，是2000年發(fā)行687億美元的近7倍。至此，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)被轉(zhuǎn)化成巨額的金融資產(chǎn)，而且與其本身日益脫離。
抵押貸款中貸款客戶信譽度較差的貸款被稱為次級貸款，這類貸款的風(fēng)險明顯較高。在房地產(chǎn)市場趨熱時，此部分貸款及其衍生產(chǎn)品空前發(fā)展，風(fēng)險也日益增加。據(jù)美聯(lián)儲統(tǒng)計，截至2006年末美國住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長了近8倍，增長速度遠高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產(chǎn)品的反復(fù)包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風(fēng)險，并將這一風(fēng)險傳遞到全球金融領(lǐng)域的各個角落。
（三）危機爆發(fā)期：加息導(dǎo)致房地產(chǎn)市場破裂，次貸危機發(fā)生
自2004年6月起，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費，加重了購房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國2006年第3季度的新房開工持續(xù)下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房價下降引起了人們對市場進入衰退周期的普遍擔(dān)憂。此時，原來通過次級抵押貸款購買房屋的消費者，在房價下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。
次貸違約率的上升，直接導(dǎo)致相關(guān)機構(gòu)發(fā)生巨額虧損。以2007年4月2日美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀(jì)金融宣布申請破產(chǎn)保護、裁減54%的員工為標(biāo)志，次貸危機全面爆發(fā)。
（四）危機全面爆發(fā)期：房地產(chǎn)市場進入低谷，金融危機發(fā)生
由于房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品鏈條長，涉及機構(gòu)多，規(guī)模大，危機逐漸向相關(guān)金融機構(gòu)擴散。以2008年9月15日美國第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴(yán)重財務(wù)危機并宣布申請破產(chǎn)保護為標(biāo)志，次貸危機逐漸擴散成為金融危機乃至金融海嘯。
此次危機中受影響最大的是美國的獨立投行，華爾街5大獨立投行中兩個破產(chǎn)，一個被收購，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉(zhuǎn)型為銀行控股公司。獨立投行受影響最大的原因在于與其從事的規(guī)模巨大的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相比，它們的自有資本規(guī)模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機構(gòu)融資，從而導(dǎo)致其經(jīng)營的杠桿倍數(shù)提高；另外，由于次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品的設(shè)計復(fù)雜、且透明度較低，為增強購買其產(chǎn)品的機構(gòu)投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品，而一旦市場環(huán)境惡化，投行將被迫提高持有上述產(chǎn)品的比例，從而承受更大損失。金融危機并不局限于美國，而是向全球蔓延，德國、法國、日本乃至我國等都有機構(gòu)宣布因為投資次貸相關(guān)產(chǎn)品而發(fā)生巨額虧損。金融危機日益嚴(yán)重的情況下，各國高調(diào)救市，大量流動性被注入，在來自機構(gòu)、市場的壞消息與來自政府、監(jiān)管機構(gòu)利好消息的影響下，金融市場持續(xù)動蕩。
在房地產(chǎn)市場方面，由于金融危機對對消費、投資都產(chǎn)生負面影響，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇難見曙光。以標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒20大城市房價指數(shù)衡量，截至2008年7月底，全美房價水平同比下跌17%，創(chuàng)二戰(zhàn)以來同比跌幅之最。雖然房價持續(xù)下跌，空置房數(shù)量卻在繼續(xù)增加，已超過11個月供應(yīng)量。
二、房地產(chǎn)市場與金融危機關(guān)系分析
現(xiàn)代經(jīng)濟中，金融的力量滲透到各個方面，房地產(chǎn)尤其嚴(yán)重依賴金融。而房地產(chǎn)既是實體資產(chǎn)，在被炒作時又帶有一定的虛擬經(jīng)濟的成分，容易成為金融危機的催生劑。
（一）金融是造成房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一
這輪美國房地產(chǎn)泡沫的推動因素有很多，但是，利率、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等金融因素是主要原因之一。
第一，利率水平下降時房地產(chǎn)市場繁榮，利率水平上升時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。21世紀(jì)初美聯(lián)儲連續(xù)13次降低利率，到2003年6月聯(lián)邦基金利率降低到為1%，聯(lián)邦基金利率達到了46年以來的最低水平。由此帶動房地產(chǎn)抵押貸款利率也持續(xù)下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調(diào)到2003年的5.8%；1年可調(diào)息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調(diào)到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購房者進入市場，抬高了房價。
第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品推波助瀾。在房地產(chǎn)市場趨熱時，一方面抵押貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得相對較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購進按揭貸款證券化的產(chǎn)品，為房地產(chǎn)信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機構(gòu)的貸款資產(chǎn)證券化后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的信貸標(biāo)準(zhǔn)降低，首付比率逐漸降低，甚至出現(xiàn)了零首付。這兩方面因素都促使房地產(chǎn)信貸部門大量地放貸，使房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。
（二）房地產(chǎn)泡沫是金融危機的誘因之一
綜上所述，房地產(chǎn)價格泡沫在金融危機的形成中發(fā)揮了一定的作用。傳導(dǎo)渠道一是房地產(chǎn)價格上漲，市場成交活躍，相關(guān)的房地產(chǎn)信貸等金融產(chǎn)品迅速增加。除了金融機構(gòu)發(fā)放貸款時不謹(jǐn)慎形成風(fēng)險外，房價高企時發(fā)放的住房信貸在房價下跌時風(fēng)險自然暴露。二是房地產(chǎn)價格上升，財富效應(yīng)引致房產(chǎn)所有人在消費、投資時都會沒有節(jié)制，甚至?xí)⒎慨a(chǎn)抵押去消費或投資，而市場形勢轉(zhuǎn)變時，抵押物價值下降，風(fēng)險暴露。
但房地產(chǎn)價格的上漲并不是金融危機最根本的原因。從某種意義上來說，房地產(chǎn)市場是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機的原因可以從多個角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國際經(jīng)濟金融失衡，美國產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏新的支撐點迫使資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域。從政策層面看，聯(lián)儲在促進經(jīng)濟增長中，貨幣政策過于寬松，導(dǎo)致流動性過剩，為日后的危機埋下伏筆；從技術(shù)層面來看，金融機構(gòu)違背審慎原則發(fā)放貸款，發(fā)行金融衍生產(chǎn)品時脫離實體經(jīng)濟，人為制造了風(fēng)險。
三、對策建議
目前由次貸危機演變而來的金融危機已經(jīng)在全球造成了巨額損失，而美國房地產(chǎn)泡沫后房地產(chǎn)市場也一蹶不振。因此必須針對房地產(chǎn)市場與金融的密切關(guān)系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進的關(guān)系鏈，防止再次造成危害。
（一）中央銀行必須關(guān)注資產(chǎn)價格，并適時有所作為
關(guān)于中央銀行是否關(guān)注資產(chǎn)價格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點是資產(chǎn)價格何時形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對資產(chǎn)價格泡沫實施相關(guān)政策。但從21世紀(jì)以來美國的兩次資產(chǎn)泡沫演變來看，美聯(lián)儲都先是采取了放任的態(tài)度，但接下來在泡沫已經(jīng)演變得比較嚴(yán)重的情況下采取加息等措施，造成金融市場與實體經(jīng)濟的危機，網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅時表現(xiàn)是股票市場大幅下跌，實體經(jīng)濟增長放緩；此次危機中的表現(xiàn)是房地產(chǎn)市場進入低谷，金融市場大幅動蕩，大型金融機構(gòu)倒閉。美聯(lián)儲在危機發(fā)生前期加息上過于謹(jǐn)慎，應(yīng)變遲緩，對于全球流動性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場劇烈動蕩。因此，貨幣當(dāng)局必須正確判斷形勢并果斷采取措施。
我國證券市場與房地產(chǎn)市場都處在發(fā)展階段，對宏觀經(jīng)濟的影響日益加深，由資產(chǎn)價格泡沫影響形成的金融危機也有發(fā)生的可能。中央銀行必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價格，探索其對金融市場、消費、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進行積極預(yù)調(diào)。
（二）審慎監(jiān)管、發(fā)展房地產(chǎn)金融
房地產(chǎn)市場與其他行業(yè)不同，是一個周期性很長的行業(yè)，與其相關(guān)的金融產(chǎn)品的風(fēng)險也表現(xiàn)為一個較長的周期性與滯后性。只有在房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)才能表現(xiàn)出來。我國還沒有經(jīng)歷過全局性的房地產(chǎn)危機，無論是金融監(jiān)管機構(gòu)還是商業(yè)銀行、證券公司等金融機構(gòu)都必須對此有足夠的警惕，審慎監(jiān)管、開展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體有3層含義：
一是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新必須謹(jǐn)慎。美國次貸危機的教訓(xùn)就在于房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品證券化鏈條過長，風(fēng)險在層層包裝后被忽略。雖然發(fā)生了金融危機，但未來金融創(chuàng)新的步伐不能停止，關(guān)鍵是在風(fēng)險可控的情況下開展創(chuàng)新，防止類似次貸危機的發(fā)生。
二是房地產(chǎn)信貸的管理必須嚴(yán)格。房地產(chǎn)信貸是我國房地產(chǎn)金融的主要組成部分，而房地產(chǎn)信貸已成為當(dāng)前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產(chǎn)信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監(jiān)局的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》公布2007年，中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，至年末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為32.2%。一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將直接威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格放貸條件，切實防范房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險，
三是嚴(yán)格管理以房產(chǎn)作為抵押的貸款。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是比較成熟的抵押產(chǎn)品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產(chǎn)價格的波動勢必將影響到銀行信貸資產(chǎn)安全。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，勢必加大銀行的流動性風(fēng)險。因此在銀行接受房地產(chǎn)作為抵押物時，應(yīng)合理研判形勢，正確估算抵押房地產(chǎn)價值。
（三）防止新的泡沫生成
對目前國際社會來說，更現(xiàn)實的教訓(xùn)是在網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，美聯(lián)儲通過超低利率拉動經(jīng)濟，造成了全球性的流動性泛濫，吹大了房地產(chǎn)泡沫，為日后的金融危機埋下禍根。在當(dāng)前金融危機的形勢下，各國政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動性過剩導(dǎo)致新的危機。最關(guān)鍵的是引導(dǎo)救市資金進入實體經(jīng)濟領(lǐng)域，投入到擴大再生產(chǎn)中，防止其再次流入資本市場、房地產(chǎn)市場形成新的泡沫。
參考文獻：
一、引言
一個房地產(chǎn)項目，少則投資數(shù)百萬元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機制進行可靠的分析，就能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關(guān)鍵因素
從房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力大小、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關(guān)鍵因素。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力
哈佛大學(xué)的Scott.B.R認(rèn)為,“企業(yè)競爭力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競爭力大小是影響融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對稱程度
房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟人”[1]，它從事經(jīng)濟活動以追求自己最大經(jīng)濟利益為動機，在融資活動中企業(yè)往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風(fēng)險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
三、房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機制分析
（一）、信貸融資內(nèi)在約束機制分析模型的建立
由影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資的關(guān)鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數(shù)表達式；
C ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力；
L ――銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企間信息對稱程度；
Q ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.
根據(jù)這個函數(shù)表達式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競爭力。類似于經(jīng)濟學(xué)上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力C與銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較強、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當(dāng)企業(yè)處于行業(yè)的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設(shè)一定時期內(nèi)所有銀行對房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應(yīng)的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應(yīng)相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應(yīng)的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進行度量，就能對企業(yè)融資可行性進行評價。
（三）、影響信貸融資成功關(guān)鍵要素的度量
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的測定是眾多評價指標(biāo)的綜合評估過程。目前國內(nèi)外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經(jīng)濟分析法和運籌學(xué)方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權(quán)重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運用因子分析方法建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的評價指標(biāo)。因子分析是從一些有錯綜復(fù)雜關(guān)系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結(jié)論的準(zhǔn)確性。
將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力分為三類：經(jīng)營能力（評價指標(biāo)有固定資產(chǎn)原值、流動資產(chǎn)平均余額、技術(shù)職工人數(shù)、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評價指標(biāo)有資產(chǎn)效率、勞動生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發(fā)展能力（評價指標(biāo)有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產(chǎn)增長率、工資額增長率、科技經(jīng)費增長率，技術(shù)進步率等）。
因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關(guān)系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數(shù)P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數(shù)；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數(shù)。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業(yè)的競爭力大小。
2、 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度
銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息不對稱指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風(fēng)險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些指標(biāo)獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度、財務(wù)制度（報表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險的條件的認(rèn)可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標(biāo)
權(quán)數(shù)
評價層次（參數(shù)）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財務(wù)制度
15
優(yōu)（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結(jié)構(gòu)
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認(rèn)可度
論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達到90％。
2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險問題其根源往往與這一特點密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。
不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險和體制風(fēng)險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產(chǎn)金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險和金融危機動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險積累的制度安排
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題
1．有助于促進市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)?；?/p>
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散，降低危機產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險能力，而抗風(fēng)險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發(fā)源自金融風(fēng)險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風(fēng)險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險分擔(dān)能力比較強．可以在不同主體之間進行分?jǐn)??？鐣r風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發(fā)。
市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風(fēng)險評估。論文以我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險，提供可行性建議。
一、 我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運動及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規(guī)律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因為相應(yīng)機制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是由于在實施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。
國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因為經(jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險預(yù)警能力和風(fēng)險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時，將利潤作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免交易帶來了交易帶來的風(fēng)險，對于風(fēng)險理財能在極短的時間內(nèi)消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險。健全我國金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。
對于消減自然風(fēng)險的對策，主要在于拆遷風(fēng)險和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險。對于處理這些風(fēng)險，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險及風(fēng)險的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對此作出充分的分析。
對于市場風(fēng)險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風(fēng)險的規(guī)避和解決對策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。
對于財務(wù)風(fēng)險的解決辦法，要實現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風(fēng)險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險的防范能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。
三、 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考
我國房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進行，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實意義。
中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因為有其發(fā)展實力和上升空間，在未來的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險，是仍然可以作為企業(yè)和個人投資增加收益的有效途徑。
因為房地產(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動蕩性。我國房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風(fēng)險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格的快速增長外，還要準(zhǔn)確掌握我國房地產(chǎn)市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。
房地產(chǎn)賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來了新生，同時也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項目風(fēng)險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。
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