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時(shí)間：2023-03-20 16:26:51
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市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，從相關(guān)的資料中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)生產(chǎn)總值達(dá)到一個(gè)固定值的時(shí)候，會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生加大的推進(jìn)作用，進(jìn)而提高人們的生活水平。另外，房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要表現(xiàn)在不同的方面，比如，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)發(fā)展等等。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累
房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，不僅為社會(huì)財(cái)富的積累創(chuàng)造了前提，還對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。而且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要是以獲得利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)效益為主，因此，在社會(huì)財(cái)富積累方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。
2國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要經(jīng)濟(jì)因素
上文中已經(jīng)提到，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，所以，房地產(chǎn)的波動(dòng)狀況也直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行要素中可以看出，經(jīng)濟(jì)支出、收入以及生產(chǎn)等環(huán)節(jié)是較為重要的。具有一定的因果聯(lián)系，組成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體系。
2.1四種經(jīng)濟(jì)因素彼此緊密聯(lián)系
在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的支出、收入、生產(chǎn)以及需求等環(huán)節(jié)中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題都會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。但是每個(gè)不同的環(huán)節(jié)也會(huì)受到不同因素的影響，其中較為常見(jiàn)的就是需求因素，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中可能受到消費(fèi)以及投資等因素的影響。
2.2因果鏈中自我的轉(zhuǎn)折性
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，進(jìn)行自我積累形成的某些因素會(huì)受到一定的阻礙，也就是達(dá)到了某種瓶頸的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，就比較符合這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。也就是擴(kuò)展行為受到阻礙的問(wèn)題。下面就對(duì)擴(kuò)展行為造成阻礙的因素進(jìn)行簡(jiǎn)單論述：
2.2.1在因果鏈擴(kuò)張過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)惡性循環(huán)現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中期和初期，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源供給情況都呈有序化發(fā)展，但在波動(dòng)后期，伴隨資源供給不斷的惡化，導(dǎo)致生產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)，進(jìn)而在某種程度上使各部門之間的資源競(jìng)爭(zhēng)程度加大，并在某種程度上使資源供給惡化程度增大。從上述分析可知，因果鏈運(yùn)行會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期基本和內(nèi)在的核心波動(dòng)，從而造成收縮和擴(kuò)張交替進(jìn)行。每次經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特點(diǎn)都是不同的，通過(guò)支出、生產(chǎn)、需求等環(huán)節(jié)來(lái)對(duì)因果鏈基本波動(dòng)形成影響。
2.2.2核心因果鏈的自身結(jié)構(gòu)變化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，因果鏈?zhǔn)怯筛鳝h(huán)節(jié)發(fā)展擴(kuò)張而共同形成的，各環(huán)節(jié)會(huì)彼此影響和制約，每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展都會(huì)受其他環(huán)節(jié)的影響，因此這是一個(gè)合理有序的連接過(guò)程。因果鏈在其發(fā)展的過(guò)程中各環(huán)節(jié)中的作用力都是根據(jù)一定比例來(lái)分配的，每個(gè)環(huán)節(jié)的自身承受能力是不同的，當(dāng)此種承受力超出自身承載范圍之時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)逆反的情況。
2.2.3因果鏈運(yùn)行的過(guò)程便是自我積累過(guò)程作為自我積累的一個(gè)過(guò)程，因果鏈運(yùn)行也是自我放大的過(guò)程。比如，某需求擴(kuò)張必然會(huì)造成消費(fèi)和投資需求的擴(kuò)張，從而使生產(chǎn)也大范圍擴(kuò)張。而中間產(chǎn)品和消費(fèi)品生產(chǎn)擴(kuò)張又是投資品擴(kuò)張?jiān)斐傻?，前兩者擴(kuò)張又會(huì)造成后者擴(kuò)張，支出增加也會(huì)受收入增加影響，而支出增加又會(huì)造成需求的進(jìn)一步擴(kuò)張。在擴(kuò)張中，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍程度加以調(diào)節(jié)。但初始擴(kuò)張會(huì)造成因果鏈中的積累擴(kuò)展，也就是原本的初始擴(kuò)張并沒(méi)那么大，但在其向下傳遞中常常會(huì)受其他因素影響進(jìn)而擴(kuò)大幾個(gè)倍數(shù)。
3對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響的政治因素
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，容易受到政策的影響。所以，政府各項(xiàng)政策全都具有一定的加強(qiáng)波動(dòng)和抑制波動(dòng)的作用。如下為政策影響及其具體對(duì)策。
3.1國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中
有時(shí)會(huì)對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并且在進(jìn)行政策調(diào)整之時(shí)通常調(diào)整都是不規(guī)則的，但是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的規(guī)律。
3.2在無(wú)價(jià)調(diào)整和市場(chǎng)管理以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)管理和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等基本問(wèn)題方面
，所有政府部門的行為都是同步的。自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)便呈逐步上升的趨勢(shì)，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也非?？?，只在九二年一年之內(nèi)其產(chǎn)業(yè)增加便超過(guò)三倍。造成此種狀況形成最為主要的原因便在于政府的縱向行政干預(yù)結(jié)果。中央政府不僅要對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)還要對(duì)國(guó)有的大中型企業(yè)進(jìn)行直接干預(yù)，干預(yù)的內(nèi)容包括生產(chǎn)、分配、投資等所有的環(huán)節(jié)，而這當(dāng)中甚至還有來(lái)自部門、行業(yè)的干預(yù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，沒(méi)有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來(lái)源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開(kāi)工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會(huì)集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。
2 項(xiàng)目的選擇及選址
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說(shuō)投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問(wèn)的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開(kāi)系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見(jiàn)。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見(jiàn)或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣?guó)土資源部門即可開(kāi)展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂國(guó)有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征地成本和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國(guó)土資源部門出具的意見(jiàn)(土地預(yù)審意見(jiàn)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書);規(guī)劃部門的批復(fù)意見(jiàn)(選址意見(jiàn)書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(jiàn)(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過(guò))。
4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇符合開(kāi)發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過(guò)后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
（一）快捷性網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)消除時(shí)空差距是互聯(lián)網(wǎng)使世界發(fā)生的根本性變化之一。首先，互聯(lián)網(wǎng)突破了傳統(tǒng)的國(guó)家、地區(qū)界限，用網(wǎng)絡(luò)使整個(gè)世界緊密聯(lián)系起來(lái)，把地球變成為一個(gè)“村落”。其次，信息突破了時(shí)間的約束，使人們的信息傳輸、經(jīng)濟(jì)往來(lái)可以在更小的時(shí)間跨度上進(jìn)行。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)可以24小時(shí)不間斷運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更少受到時(shí)間因素制約。再者，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是一種速度型經(jīng)濟(jì)，以接近實(shí)時(shí)的速度收集、處理和應(yīng)用信息，節(jié)奏大大加快了。
（二）高滲透性迅速發(fā)展的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，具有極高的滲透性，使信息服務(wù)業(yè)迅速向第一、第二產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，使三大產(chǎn)業(yè)之間的界限模糊，出現(xiàn)了第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)相互融合的趨勢(shì)。三大產(chǎn)業(yè)分類法也受到了挑戰(zhàn)。為此，學(xué)術(shù)界提出了“第四產(chǎn)業(yè)”的概念，用以涵蓋廣義的信息產(chǎn)業(yè)。
（三）經(jīng)濟(jì)外部性網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)外部性。正如凱文•凱利提出的“級(jí)數(shù)比加法重要”的法則一樣，網(wǎng)絡(luò)形成的是自我增強(qiáng)的虛擬循環(huán)。增加了成員就增加了價(jià)值，反過(guò)來(lái)又吸引更多的成員，形成螺旋型優(yōu)勢(shì)?！耙粋€(gè)電話系統(tǒng)的總價(jià)值屬于各個(gè)電話公司及其資產(chǎn)的內(nèi)部總價(jià)值之和，屬于外部更大的電話網(wǎng)絡(luò)本身”，網(wǎng)絡(luò)成為“特別有效的外部?jī)r(jià)值資源”。
（四）可持續(xù)性網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是一種特定的信息網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和信息網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)學(xué)，它與信息經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)有著密切關(guān)系，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一種具體形態(tài)，知識(shí)、信息同樣是支撐網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的主要資源。美國(guó)未來(lái)學(xué)家托夫勒指出：“知識(shí)已成為所有創(chuàng)造財(cái)富所必需的資源中最為寶貴的要素，知識(shí)正在成為一切有形資源的最終替代?！闭侵R(shí)與信息的特性使網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)具有了可持續(xù)性。
（五）其他特點(diǎn)1．用戶體驗(yàn)至上?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代是一個(gè)信息透明的時(shí)代，消滅了信息不對(duì)稱。有了互聯(lián)網(wǎng)后，游戲規(guī)則變了。消費(fèi)者鼠標(biāo)一點(diǎn)就可以比價(jià)，而且相互之間可以方便地在網(wǎng)上討論，因此，消費(fèi)者掌握的信息越來(lái)越多，于是變得越來(lái)越精明、越來(lái)越具有話語(yǔ)權(quán)。2．免費(fèi)的商業(yè)模式。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)“客戶(顧客)是上帝”。這是一種二維經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即商家為付費(fèi)的人提供服務(wù)。然而，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)中，不管是付費(fèi)還是不付費(fèi)的人，只要你使用產(chǎn)品或服務(wù)，你就是上帝。因此，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)崇尚的信條是“用戶是上帝”。在互聯(lián)網(wǎng)上，很多東西都是免費(fèi)的，例如聊天、搜索、電子郵箱、殺毒，不僅不收錢，還要把質(zhì)量做得特別好，甚至倒貼錢來(lái)吸引人們使用。正是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)基于免費(fèi)的商業(yè)模式，用戶才顯得如此重要。3．價(jià)值鏈創(chuàng)新。淘寶通過(guò)免費(fèi)開(kāi)店，顛覆了它強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手eBay；360通過(guò)免費(fèi)，顛覆了收費(fèi)的殺毒軟件廠商；微信通過(guò)免費(fèi)發(fā)信息，對(duì)電信運(yùn)營(yíng)商形成了巨大的威脅?；ヂ?lián)網(wǎng)的免費(fèi)商業(yè)模式，本質(zhì)上講是通過(guò)免費(fèi)獲取巨大的用戶群，然后在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造新的價(jià)值鏈。
二、基于互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式
房地產(chǎn)是中國(guó)社會(huì)最大的焦點(diǎn)，需求的釋放推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的飆漲，而飆漲的資產(chǎn)獲益者又反過(guò)來(lái)持續(xù)拉動(dòng)對(duì)資產(chǎn)的需求。從現(xiàn)狀看，是否有一種新的模式可以化解虛高的資產(chǎn)價(jià)格所隱含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，使購(gòu)買者可以不再擔(dān)心畢生積蓄購(gòu)買的資產(chǎn)貶值受損？
（一）縮短開(kāi)發(fā)周期現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目從動(dòng)工到開(kāi)售最快也需要七個(gè)月，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受各種因素影響，整個(gè)周期通常會(huì)在一年以上。房地產(chǎn)作為非標(biāo)化項(xiàng)目，是否可以通過(guò)工廠預(yù)制構(gòu)件，在現(xiàn)場(chǎng)快速安裝，減少水泥澆灌，避免傳統(tǒng)工藝的“物理限制”？如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期從一年下降到幾個(gè)月，就可以大幅度降低建筑施工成本。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的建筑構(gòu)件，可以避免偷工減料，消除不同開(kāi)發(fā)商質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的差異，而且在樓宇節(jié)能化、智能化上可以提供全新的居住體驗(yàn)，改變或者提升當(dāng)前的住宅服務(wù)。房屋在結(jié)構(gòu)上也是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品后，樓盤的差異更多來(lái)自樓盤自身的位置、外部裝飾、內(nèi)部裝修、環(huán)境等的不同。
（二）介入物業(yè)后端市場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式的差異就是改變了利潤(rùn)端的來(lái)源。從直接銷售產(chǎn)品盈利，延展到后期服務(wù)盈利。在居民的日常消費(fèi)中，是否存在更深入的社區(qū)化配套服務(wù)和深入挖掘住戶習(xí)慣的可能？智能化家居+社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，可以在滿足現(xiàn)有生活方式的同時(shí)提供新的便利，挖掘物業(yè)后端消費(fèi)市場(chǎng)潛力。物業(yè)服務(wù)過(guò)去一直是后續(xù)的配套服務(wù)，但現(xiàn)在已經(jīng)有許多房地產(chǎn)商在布局物業(yè)后端消費(fèi)市場(chǎng)。如某家公司在這個(gè)基礎(chǔ)上更深入一步，通過(guò)統(tǒng)一的APP，把物業(yè)服務(wù)與居民的日常消費(fèi)行為結(jié)合在一個(gè)平臺(tái)。用戶可以通過(guò)APP繳納物業(yè)費(fèi)等，在此基礎(chǔ)上增加便民服務(wù)或者周邊商業(yè)廣告，營(yíng)造出一個(gè)基于周圍15分鐘生活圈的在線社區(qū)。當(dāng)前已經(jīng)有很多成熟的服務(wù)商提供這方面的服務(wù)。現(xiàn)在要考慮的是，用戶使用頻率是否足以支撐一個(gè)獨(dú)立的APP，還是把配套服務(wù)搬到微信、大眾點(diǎn)評(píng)這種平臺(tái)型APP更好。當(dāng)用戶成為某小區(qū)的業(yè)主之后，這種牢固的居住關(guān)系往往長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。而且住房租賃所產(chǎn)生的物業(yè)需求，與業(yè)主也不存在差異。另外，房地產(chǎn)本身就是良好的金融抵押物，開(kāi)發(fā)商對(duì)自身物業(yè)的價(jià)值評(píng)定理應(yīng)比銀行更深入，在此基礎(chǔ)上，提供短期消費(fèi)貸款服務(wù)也是非常自然的結(jié)果。
（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷運(yùn)作模式房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營(yíng)銷，即樓盤的開(kāi)發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)對(duì)采購(gòu)平臺(tái)、廣告平臺(tái)、銷售平臺(tái)、信息平臺(tái)、交流平臺(tái)以及管理平臺(tái)的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流，其信息流向是雙向而非單向的。
1．采購(gòu)平臺(tái)。房地產(chǎn)商通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)供應(yīng)鏈的重新整合，改變了產(chǎn)業(yè)內(nèi)上下游企業(yè)之間以及企業(yè)與政府之間的交往方式，從而能夠最終降低交易成本。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用電子商務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)，與咨詢企業(yè)、建材企業(yè)、建筑企業(yè)、物業(yè)管理公司等直接開(kāi)展業(yè)務(wù)。這樣不但減少了中間環(huán)節(jié)，提高了服務(wù)效率，而且提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的透明度，擴(kuò)大了合作伙伴的選擇范圍。通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站，還可以建立起相關(guān)企業(yè)的信息高速公路，形成企業(yè)之間的信息鏈，建立無(wú)場(chǎng)地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。
2．廣告平臺(tái)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自身建立的網(wǎng)站，或者通過(guò)在其他網(wǎng)站廣告等手段，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。這是繼報(bào)紙、廣播、電視后，進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個(gè)媒體，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。
3．銷售平臺(tái)。房地產(chǎn)數(shù)字化銷售平臺(tái)可以分為網(wǎng)絡(luò)直銷和網(wǎng)絡(luò)間接銷售兩種。其中直銷是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。通行做法有兩種：一是企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上申請(qǐng)域名，建立自己的站點(diǎn)，由網(wǎng)絡(luò)管理員負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售信息的處理，傳統(tǒng)的銷售工作也可有機(jī)嵌入信息化營(yíng)銷流程；二是委托信息服務(wù)商網(wǎng)上信息，以此與客戶聯(lián)系并直接銷售產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)直銷的低成本可為開(kāi)發(fā)商節(jié)省一筆數(shù)量可觀的傭金，而且還可同時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)工具（如電子郵件、公告板等）收集消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的反饋意見(jiàn)，既能提高工作效率，又能樹(shù)立良好形象，適用于大企業(yè)建立產(chǎn)品形象和企業(yè)品牌。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指利用網(wǎng)上中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，專業(yè)網(wǎng)站不僅擁有數(shù)量可觀的訪問(wèn)群，而且具有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，能夠很好地完成營(yíng)銷策劃?？紤]到本身的實(shí)力以及建立和維護(hù)網(wǎng)站的成本，這種間接渠道策略尤其適用于中小型房地產(chǎn)公司。
4．信息平臺(tái)。利用網(wǎng)站或網(wǎng)頁(yè)進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)信息的，例如項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房地產(chǎn)法規(guī)、樓盤的促銷信息、項(xiàng)目某些方案的意見(jiàn)征集等，都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的信息平臺(tái)不但可以信息，而且可以通過(guò)留言板、業(yè)主論壇等及時(shí)地獲得信息反饋，例如購(gòu)房者與業(yè)主既可及時(shí)得知開(kāi)發(fā)商的決策方案，又能及時(shí)地對(duì)諸如房型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)真正的互動(dòng)營(yíng)銷。
5．交流平臺(tái)。在信息交換的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)建立業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺(tái)，即所謂的網(wǎng)上社區(qū)，以促進(jìn)小區(qū)文化的形成。
6．管理平臺(tái)。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的管理平臺(tái)是產(chǎn)品售后服務(wù)中的一環(huán)，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)站架設(shè)中為日后物業(yè)管理公司開(kāi)辟專用的空間，物業(yè)管理公司可以在此公告通知和小區(qū)財(cái)務(wù)管理情況，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，有利于日后小區(qū)的規(guī)范化管理。
（四）互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)取得的一些成果房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷由于其介質(zhì)自身的特點(diǎn)，使其擁有了一些其他媒體無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷之路也取得了一些成果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷存在的一些問(wèn)題以及相應(yīng)對(duì)策
（一）硬件設(shè)施的制約我國(guó)網(wǎng)絡(luò)尚處于起步和發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施差、技術(shù)軟件落后、缺乏網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人員，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)、房地產(chǎn)稅收等配套設(shè)施跟不上，以及廣大消費(fèi)者對(duì)持卡消費(fèi)的排斥，都制約著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的發(fā)展。單是互聯(lián)網(wǎng)普及一項(xiàng)，就已經(jīng)大大地制約了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷現(xiàn)階段在我國(guó)內(nèi)地的推行。
（二）網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡(jiǎn)單，不能滿足消費(fèi)者的需要現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，且呈擴(kuò)張趨勢(shì)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，的信息許多是“復(fù)制”和“粘貼”的，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒(méi)有超過(guò)傳統(tǒng)媒體。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促使網(wǎng)站訪問(wèn)者做出購(gòu)買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，還要為訪問(wèn)者提供有關(guān)國(guó)家政策、法律咨詢、購(gòu)房程序和技巧等知識(shí)。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不適應(yīng)市場(chǎng)需求，缺乏獨(dú)特價(jià)值，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
（三）機(jī)制缺乏信任感眾所周知，房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，它往往是一個(gè)人、一個(gè)家庭一生中最昂貴的一次購(gòu)買，所以每個(gè)購(gòu)買者都是非常小心謹(jǐn)慎的。人們?nèi)匀恍欧钛垡?jiàn)為實(shí)的觀念，看不到實(shí)物，就不可能將一大筆款項(xiàng)交給一個(gè)小小的鼠標(biāo)。況且我國(guó)的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無(wú)法充分信任網(wǎng)上交易的。
通常情況下，西方國(guó)家住宅面積多設(shè)計(jì)為70至80平米，而我國(guó)大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國(guó)家的住宅面積不大，可是其設(shè)計(jì)規(guī)劃極為科學(xué)，住宅設(shè)施較為完善，環(huán)境優(yōu)雅，適合居住。而在我國(guó)，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發(fā)過(guò)政策，大部分的城市都未滿足國(guó)家有關(guān)政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面仍存在很多問(wèn)題，這些情況都會(huì)妨礙我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。
1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚
由于我國(guó)科學(xué)技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：第一，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過(guò)程存在問(wèn)題，如今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費(fèi)用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國(guó)外有些發(fā)達(dá)國(guó)家的技術(shù)成熟，同時(shí)還存在著很多問(wèn)題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學(xué)的低碳建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制度以及對(duì)應(yīng)的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。
1.3我國(guó)住宅區(qū)的美化綠化不科學(xué)
目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問(wèn)題。如小區(qū)里通常鋪設(shè)柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，的土地太少；草坪綠化過(guò)多，而種植的樹(shù)木太少等。由于國(guó)內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹(shù)木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)也極其不科學(xué)，大部分小區(qū)多重視樹(shù)木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國(guó)建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國(guó)內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實(shí)際效果也不理想。在建筑工程施工過(guò)程中大多會(huì)使用水泥，而水泥在使用過(guò)程中不僅會(huì)帶來(lái)大量灰塵，還會(huì)釋放出大量的二氧化碳。國(guó)內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實(shí)際施工過(guò)程中也很少會(huì)使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過(guò)程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導(dǎo)致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。
1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性
因?yàn)槿鄙俪杀緝?yōu)勢(shì)及新型技術(shù)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)通常處于劣勢(shì)，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤(rùn)最大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費(fèi)群體缺少針對(duì)性，導(dǎo)致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂(lè)意投入大量的經(jīng)費(fèi)以及時(shí)間做市場(chǎng)調(diào)研，致使在對(duì)消費(fèi)群體以及市場(chǎng)情況不甚了解的情況下就盲目地投資開(kāi)發(fā)，最終導(dǎo)致低碳住宅需求定位錯(cuò)誤而銷售不出去的局面。
1.6居民的低碳消費(fèi)意識(shí)薄弱
據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是第一次知道低碳消費(fèi)以及低碳經(jīng)濟(jì)，就更不用說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)了。而消費(fèi)者這種薄弱的低碳意識(shí)就會(huì)大大地削弱其低碳住宅消費(fèi)選擇，這會(huì)直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。
2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
2.1低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響
（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)
目前，我國(guó)房?jī)r(jià)一直都居高不下，其中一個(gè)較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房?jī)r(jià)，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房情況讓廣大消費(fèi)者太過(guò)重視房子的位置以及價(jià)格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國(guó)有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會(huì)恢復(fù)到正常水平。如此，從長(zhǎng)期看來(lái)，低碳經(jīng)濟(jì)是有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。
（2）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展
目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說(shuō)類似于股票市場(chǎng)，繁榮背面都是泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)不停被提高，市場(chǎng)就很有可能會(huì)失去承接力，那么就很有可能會(huì)出現(xiàn)類似于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說(shuō)投資期限較長(zhǎng)，未來(lái)收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能更多投入到對(duì)建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟(jì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（3）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化
一直以來(lái)，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國(guó)建筑行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開(kāi)發(fā)商通常為了利益最大化會(huì)選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟(jì)形式下，市場(chǎng)資本和先進(jìn)、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)未來(lái)建筑的低能耗和智能化發(fā)展。
2.2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響
（1）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)提高建筑行業(yè)的整體成本
因?yàn)槟壳拔覈?guó)科技水平有限，低碳技術(shù)也不夠先進(jìn)，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當(dāng)前形勢(shì)下，要想在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要投入更多資金來(lái)研發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)要用更昂貴、更節(jié)能的能源來(lái)替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國(guó)類似太陽(yáng)能和風(fēng)能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實(shí)上是一項(xiàng)成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。
（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)推高房?jī)r(jià)
正如上文所說(shuō)，低碳經(jīng)濟(jì)需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來(lái)，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會(huì)增加。同時(shí)，因?yàn)榘l(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來(lái)進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。另外，因?yàn)榫G色低碳建筑通常是面向中高端消費(fèi)群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認(rèn)同和普及，這一系列的連鎖反應(yīng)以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會(huì)致使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)進(jìn)一步上升。
（3）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會(huì)碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應(yīng)用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達(dá)到了歐洲國(guó)家的三倍，這就說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價(jià)格的低廉以及使用便捷，使我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會(huì)變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會(huì)在全國(guó)引起大范圍的連鎖反應(yīng)，給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很大影響。
3低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向
3.1推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
在住宅建造過(guò)程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國(guó)房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長(zhǎng)久發(fā)展，就很有必要強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時(shí)，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極、全面、細(xì)致地了解并掌握廣大消費(fèi)者的需求，爭(zhēng)取做到資源最優(yōu)化配置，減少碳排放量，為廣大消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)極為理想的工作或居住環(huán)境。
3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)
目前，我國(guó)在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作過(guò)程中所面臨的問(wèn)題之一就是建筑的排給水以及保溫問(wèn)題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國(guó)低碳技術(shù)還相當(dāng)落后，這在很大程度上制約了我國(guó)低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時(shí)又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時(shí)間，降低能耗，進(jìn)而達(dá)成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的研究方向之一。在可再生能源的開(kāi)發(fā)以及利用方面，太陽(yáng)能和風(fēng)能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢(shì)，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面?？傊?，開(kāi)發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。
3.3積極倡導(dǎo)低碳生活
在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該深刻地意識(shí)到低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義并積極地落實(shí)到行動(dòng)中，加大物力、人力、以及財(cái)力的支持和投入，同時(shí)加大宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者更深刻地認(rèn)識(shí)低碳建筑及其優(yōu)勢(shì)，提高廣大消費(fèi)者的低碳環(huán)保意識(shí)，進(jìn)而得到他們的支持和認(rèn)同。房地產(chǎn)商還應(yīng)該讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到，低碳建筑的價(jià)格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢(shì)非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會(huì)顯現(xiàn)，進(jìn)而為廣大消費(fèi)者節(jié)約一大筆開(kāi)銷。由此可見(jiàn)，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者全面地了解低碳建筑的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而刺激廣大消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。由此一來(lái)，自然而然就大大地推動(dòng)了低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境
（1）設(shè)計(jì)科學(xué)的制度
客觀來(lái)說(shuō)，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過(guò)程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問(wèn)題，而是制度和體系問(wèn)題。設(shè)計(jì)科學(xué)合理的制度應(yīng)該包含以下幾個(gè)方面：第一，應(yīng)該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來(lái)進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，同時(shí)，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責(zé)；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標(biāo)以及低碳指標(biāo)，目前我國(guó)已經(jīng)把“碳排放量指標(biāo)”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設(shè)計(jì)新的設(shè)計(jì)規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國(guó)家有關(guān)政策來(lái)推動(dòng)低碳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。
（2）鼓勵(lì)綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新
一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長(zhǎng)久地“平衡基金”以及平抑房?jī)r(jià)、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對(duì)沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵(lì)創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過(guò)各種融資形式為開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來(lái)，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標(biāo)的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準(zhǔn)量并計(jì)算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機(jī)制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國(guó)低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來(lái)的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準(zhǔn)備。此外，由于我國(guó)正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)階段，政府有關(guān)部門應(yīng)該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值體系，充分調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的積極性，達(dá)成低碳經(jīng)濟(jì)的共識(shí)，營(yíng)造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的輿論環(huán)境以及社會(huì)氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費(fèi)者的需要，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而同時(shí)在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)一定會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來(lái)也就加快了國(guó)內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度，為我國(guó)的未來(lái)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。
簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是一種借助于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)作為其發(fā)展基礎(chǔ)，進(jìn)而進(jìn)行生產(chǎn)、分配、交換活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。所以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的基本工具就是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)以及高新科技，當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)信息化的特征，無(wú)論哪個(gè)行業(yè)都離不開(kāi)知識(shí)和科技的創(chuàng)新，知識(shí)經(jīng)濟(jì)正在向全球化的范圍發(fā)展，主要還是依賴網(wǎng)絡(luò)這一便捷的高科技途徑，它作為知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)分支從出現(xiàn)以后就獲得了飛速的發(fā)展，滲透進(jìn)了人們的日常工作、生活中去，細(xì)致的分析和研究網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵以及特點(diǎn)有助于對(duì)它進(jìn)行更好的利用，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的最大化發(fā)展作用。另一方面網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)也可以說(shuō)是一場(chǎng)現(xiàn)實(shí)意義重大的經(jīng)濟(jì)形式的變革，在這一次變革中我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)關(guān)系的各個(gè)方面都在發(fā)生著實(shí)質(zhì)性的改變，它是知識(shí)經(jīng)濟(jì)與網(wǎng)絡(luò)科技的重新搭配合作，是一種新型的經(jīng)濟(jì)模式，削弱了阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)因素的影響力，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加自由。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)意義
對(duì)于現(xiàn)有的國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)重要的行業(yè)，對(duì)于我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。這一行業(yè)并不是相對(duì)獨(dú)立于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的，房地產(chǎn)行業(yè)與多方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素都有關(guān)聯(lián)，涉及面比較廣，對(duì)于我國(guó)的社會(huì)生活以及經(jīng)濟(jì)效益都有很大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興起時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但是隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的不斷改革它的發(fā)展速度卻是驚人的，這與國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)的支持是分不開(kāi)的，在房地產(chǎn)行業(yè)的初期發(fā)展階段就吸引了大量的資金投入其中，會(huì)很大程度上為房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍提供了人力財(cái)力的支持，在近幾年的發(fā)展隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升以及住房需求的持續(xù)減少，房地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)了減弱態(tài)勢(shì)的階段特點(diǎn)，同以前的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)相比，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段，而隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的不斷干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)力關(guān)系勢(shì)必會(huì)發(fā)生相應(yīng)的改變。
二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用
(一)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的信息科技化推動(dòng)作用
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的技術(shù)上有很大的推動(dòng)作用，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，無(wú)論是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)還是房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都能夠利用網(wǎng)絡(luò)能夠獲得最新的信息。在某一方面進(jìn)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是屬于服務(wù)行業(yè)的范疇，有了網(wǎng)絡(luò)科技的支持就能夠?qū)Ψ?wù)對(duì)象的各種信息進(jìn)行統(tǒng)一的管理，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展也具有同樣的作用，比如可以把不同地區(qū)的房產(chǎn)信息、交通狀況、周圍環(huán)境等全部的進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)化的編輯操作，根據(jù)客戶的要求輸入關(guān)鍵信息就可以找到相應(yīng)的房源，在第一時(shí)間把房屋基本情況和全景照片呈現(xiàn)在客戶面前，節(jié)省了時(shí)間和資金投入，一目了然更加客觀的反應(yīng)企業(yè)情況，能夠贏得客戶的信賴。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的介入還可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行信息技術(shù)的升級(jí)和改版，對(duì)施工的質(zhì)量實(shí)行更加嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查手段，在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中，提供比傳統(tǒng)交易方式更加方便、靈活的交易平臺(tái)，能夠有效的增加房屋的成交數(shù)量。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下的資源變動(dòng)
隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)信息已成為其諸多資源當(dāng)中的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康持久發(fā)展，直接取決于其對(duì)信息資源的重視與應(yīng)用[4]。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的資源存在以及管理方式，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)下都將發(fā)生變動(dòng)，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)技術(shù)的便捷化能力，使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源在實(shí)際應(yīng)用中的作用不斷減弱，另一個(gè)層面上來(lái)說(shuō)就是傳統(tǒng)資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地產(chǎn)的發(fā)展靈活性，可以向外擴(kuò)展到更廣闊的發(fā)展領(lǐng)域中去，在生產(chǎn)力、發(fā)展空間等方面都會(huì)獲得更大的進(jìn)步，處于一個(gè)更加強(qiáng)大和獨(dú)立的行業(yè)地位，在這種狀況下可以加快房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的不斷合作發(fā)展，擴(kuò)大自身企業(yè)的影響力，這種影響力不僅限制在房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)，而且對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展也有著促進(jìn)作用。
(一)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展的空間與平臺(tái)
如：家具行業(yè)、裝修行業(yè)、中介行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及其他服務(wù)業(yè)，同時(shí)還解決大部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為上述行業(yè)開(kāi)辟發(fā)展空間，解決剩余勞動(dòng)力為維護(hù)和諧社會(huì)做出了卓越貢獻(xiàn)。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的龍頭產(chǎn)業(yè)之一，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面功不可沒(méi)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，我國(guó)每投入100元房地產(chǎn)資金，需要70-220元相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。住宅每銷售100元，可帶動(dòng)130-150元的相關(guān)商品銷售。因而，我國(guó)住宅建設(shè)每上漲10個(gè)百分點(diǎn)，可推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)1個(gè)百分點(diǎn)的生產(chǎn)總值上漲。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提高。
二、房地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的矛盾
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了可喜的成績(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨新問(wèn)題與挑戰(zhàn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)突出的矛盾：
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地資源供需矛盾
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，對(duì)土地掠奪性的開(kāi)發(fā)，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重的破壞。城市可利用資源已到山窮水盡的地步，而偏遠(yuǎn)地區(qū)又沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。因而，合理的運(yùn)用節(jié)能技術(shù)、有規(guī)劃的開(kāi)發(fā)、加強(qiáng)管理以及節(jié)約資源，形成良性的循環(huán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文化資源保護(hù)矛盾
為滿足住房需求，大面積的折遷，使許多具有文化特色，具有歷史意義，保護(hù)價(jià)值的建筑也逃不掉拆遷的命運(yùn)。特色城市的建設(shè)，發(fā)展特色文化是城市建設(shè)的重要方向，然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一味追求經(jīng)濟(jì)效益，我國(guó)的城市文化正在慢慢消失，出現(xiàn)千城一景的尷尬局面。
(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供需矛盾
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)需求量作充分的調(diào)查，盲目的發(fā)展與當(dāng)?shù)匦枨髧?yán)重脫軌。接二連三的鬼城出現(xiàn)，就是房地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)的結(jié)果。大量空置房的出現(xiàn)，增加房地產(chǎn)的資金壓力，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)。另一方面，某些不良企業(yè)在追求高利潤(rùn)的過(guò)程中以次沖好，房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出，造成銷售困難，加大房屋空置量同時(shí)，激化了供需矛盾。
(四)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的矛盾
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，在利益的趨使下，高密度的建筑使綠化面積越來(lái)越小，生態(tài)環(huán)境的破壞，造成大量的環(huán)境問(wèn)題出現(xiàn)，如空氣質(zhì)量問(wèn)題、氣候問(wèn)題、珍稀物種保護(hù)問(wèn)題等，進(jìn)而導(dǎo)致城市生活緊張、壓抑，給人們的生活帶來(lái)嚴(yán)重的困擾。
三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展策略
我國(guó)房地經(jīng)濟(jì)迎來(lái)新的轉(zhuǎn)型時(shí)期，開(kāi)始行業(yè)洗牌，通過(guò)優(yōu)勝劣汰的洗禮之后，存活下來(lái)的企業(yè)實(shí)力更強(qiáng)。隨著國(guó)家對(duì)房地主經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展正向規(guī)范化、合理化、理性化以及國(guó)際化方向發(fā)展。形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)公平公正、合理有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)走向國(guó)際市場(chǎng)。在新的歷史條件下，如何推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
(一)杜絕資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展
土地資源是不可再生資源，加強(qiáng)土地資源永續(xù)利用價(jià)值開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。由于土地資源的有限性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，在保護(hù)環(huán)境的前提下，嚴(yán)格執(zhí)行人均居住用地，降低容積率。由于我國(guó)土地資源沒(méi)有價(jià)格底線，出現(xiàn)資源低價(jià)或無(wú)價(jià)，產(chǎn)品高價(jià)的現(xiàn)象。使資源再生產(chǎn)缺乏積極性，在刺激消費(fèi)的同時(shí)也造成了資源浪費(fèi)。因而，房地產(chǎn)要加快從粗放型開(kāi)發(fā)向集約型開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變，對(duì)土地資源實(shí)行可持續(xù)開(kāi)發(fā)與利用。同時(shí)對(duì)住宅用地加大使用率的監(jiān)管力度，打擊哄抬地價(jià)、炒地皮的情況出現(xiàn)。根據(jù)城市規(guī)劃之需要，對(duì)新納入的住宅用地進(jìn)行合理的配置，把有限的資源進(jìn)行合理的運(yùn)用。
(二)保護(hù)生態(tài)環(huán)境，是推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有力保障
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與環(huán)境發(fā)展，人口發(fā)展以及資源合理利用有效結(jié)合。生態(tài)環(huán)境的保護(hù)可將房屋價(jià)值體現(xiàn)到極致。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的生態(tài)價(jià)值是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。因而，在房地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，對(duì)環(huán)境價(jià)值進(jìn)行核算，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，使房屋融入生態(tài)環(huán)境之中，而不是將環(huán)境成為房屋的點(diǎn)綴，追求原生態(tài)的生活方式，是當(dāng)代人的住房選擇的主要方向。保護(hù)生態(tài)環(huán)境是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障。
(三)加強(qiáng)房地金融體系構(gòu)建，保障房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展
抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又一關(guān)鍵性因素就是金融信貸。在發(fā)展面臨流動(dòng)資金困難、資金來(lái)源沒(méi)有保障、期限錯(cuò)配等問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須構(gòu)建房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展專屬的房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)，把抵押貸款進(jìn)行證券化，把一、二級(jí)級(jí)市場(chǎng)有效結(jié)合，形成一個(gè)大循環(huán)體系，打通資產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題。
(四)增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控與監(jiān)督力度，是市場(chǎng)功能的有力保障
任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都離不開(kāi)政府的支持，高效、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障。首先，政府應(yīng)將建立保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的制度作為工作重點(diǎn)，減少政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的抑制作用，杜絕暗箱操作行為，根除腐敗行為，減少中間環(huán)節(jié)，取締不合理收費(fèi)等行為。其次，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)，包括法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，盡量避免法律漏洞，建立完整的執(zhí)法體系，打造公平、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)法則優(yōu)勝劣汰。同步提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力與素質(zhì)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與資源、人口、市場(chǎng)需要以及生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投機(jī)行為和短期行為。
作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧](méi)有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ),是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個(gè)定義:“客戶滿意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>
客戶滿意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過(guò)程,它具有以下特征:
主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對(duì)客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩(wěn)定性。客戶滿意與否不是一成不變的,而是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對(duì)象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)并保持不敗之地。
多層次性。客戶滿意是客戶對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評(píng)價(jià),這種評(píng)價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽(tīng)滿意、產(chǎn)品滿意和服務(wù)滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會(huì)層滿意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶滿意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶的全面滿意。
客戶滿意的構(gòu)成要素
由于“客戶滿意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對(duì)房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房?jī)r(jià),樓盤的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)。樓盤的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià),對(duì)房地產(chǎn)品的評(píng)價(jià),對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)?？蛻舾鶕?jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出評(píng)價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶的需求和偏好不同,他們會(huì)對(duì)同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評(píng)價(jià);另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會(huì)使客戶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出不正確的評(píng)價(jià)。
與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營(yíng)銷和銷售過(guò)程(從客戶同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購(gòu)合同)、房產(chǎn)的使用過(guò)程中,企業(yè)對(duì)客戶提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動(dòng)。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過(guò)持續(xù)的重復(fù)購(gòu)買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來(lái)收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),客戶滿意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購(gòu)買到滿意,再?gòu)臐M意到忠誠(chéng),最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過(guò)程會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。
重復(fù)購(gòu)買的產(chǎn)生。對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō),很多客戶已經(jīng)開(kāi)始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會(huì)再次向他們推銷房產(chǎn)。對(duì)于租賃客戶而言,他們購(gòu)買的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購(gòu)買和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程,客戶與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說(shuō)是重復(fù)購(gòu)買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。
客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對(duì)客戶來(lái)說(shuō)購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購(gòu)買之前他們會(huì)進(jìn)行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購(gòu)買經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說(shuō),一個(gè)滿意的客戶會(huì)起到很好的宣傳效果,他們對(duì)周圍的人的影響作用遠(yuǎn)比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會(huì)向熟人述說(shuō)他們的購(gòu)買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長(zhǎng)模型
實(shí)施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進(jìn)行的客戶滿意度測(cè)量活動(dòng)中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長(zhǎng)的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來(lái)源有:市場(chǎng)分析的結(jié)果;通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查、與客戶會(huì)談以及對(duì)特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來(lái)自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(kāi)(QualityFunctionDeployment,QFD)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對(duì)客戶抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問(wèn)題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。
摘要：
隨著我國(guó)房產(chǎn)稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點(diǎn)情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將迎來(lái)全新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。工商管理對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)具有極其重要的作用。文章對(duì)工商管理的特點(diǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理之間的內(nèi)在聯(lián)系作了剖析，探究了工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，以期對(duì)相關(guān)工作起到一定參考作用。
關(guān)鍵詞：工商管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);內(nèi)在聯(lián)系;促進(jìn)作用
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞和國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接關(guān)聯(lián)，其既是國(guó)家宏觀政策的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)環(huán)境的外在表征。工商管理是對(duì)各行各業(yè)的監(jiān)督約束，通過(guò)明文規(guī)定對(duì)行業(yè)內(nèi)的各種行為進(jìn)行檢查和規(guī)范。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，通過(guò)工商管理加強(qiáng)其行業(yè)行為的合理性與合法性，對(duì)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和保證市場(chǎng)秩序具有極其重要的作用。
一、工商管理特點(diǎn)分析
工商管理從其性質(zhì)上看屬于政府職能部門，但是，其和常規(guī)的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定對(duì)各行各業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，以此確保各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展科學(xué)合理。通過(guò)工商管理的定義不難看出，其只是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，并不具備直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)力。因此，可以說(shuō)工商管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的框架，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)只有在工商管理的范圍內(nèi)才能確保良性健康的發(fā)展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導(dǎo)致一些違背市場(chǎng)規(guī)律、法律法規(guī)的行為出現(xiàn)，最終對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。從實(shí)際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對(duì)于不同經(jīng)濟(jì)體或是不同的行業(yè)，工商管理可以采取不同措施手段展開(kāi)相關(guān)工作。但是，在這高度的靈活性當(dāng)中，又有一部分維護(hù)不變的核心內(nèi)容，比如我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)法律法規(guī)等。只有以我國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)作為不變的核心，以此構(gòu)建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業(yè)，在管理形式上也可以分為有形監(jiān)管和無(wú)形監(jiān)管兩種。有形監(jiān)管就是工商部門通過(guò)既定的準(zhǔn)則、確定的流程等展開(kāi)相關(guān)工作。而無(wú)形的監(jiān)管主要是憑借市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)交易等對(duì)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，以此實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理的內(nèi)在聯(lián)系
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是工商管理工作的重要組成
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出了強(qiáng)力的增長(zhǎng)。尤其是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平整體提高之后，普通居民對(duì)住房的需求不斷增長(zhǎng)，直接刺激我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大幅進(jìn)步。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出了不少問(wèn)題，尤其是在房地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大之后，對(duì)應(yīng)的監(jiān)管制度和措施缺少，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)工商管理工作的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，也是工商管理工作不斷進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理可以實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)互助
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，離不開(kāi)工商管理的監(jiān)管約束。同理，工商管理工作的進(jìn)步發(fā)展也離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，其具有風(fēng)向標(biāo)的作用，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，就可以對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展情況作出基本預(yù)測(cè)。而工商管理是保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的重要手段，即工商管理工作不斷發(fā)展進(jìn)步，就可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步又可以反向推動(dòng)工商管理進(jìn)步。所以說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理具有互補(bǔ)互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有許多關(guān)聯(lián)因素，比如市場(chǎng)需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接關(guān)聯(lián)因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發(fā)揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無(wú)法全面地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到監(jiān)管作用，但是，其仍然可以通過(guò)現(xiàn)有的制度和政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮推動(dòng)作用。尤其是在美國(guó)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫之后，我國(guó)更應(yīng)該加強(qiáng)工商管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的監(jiān)管作用，以便為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展助力。
三、工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析
(一)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范合理
房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出了不少不合理的行業(yè)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了不小的限制。基于此，通過(guò)加強(qiáng)工商管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，可以有效減少這些不合理現(xiàn)象。比如，拿地是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局的重要環(huán)節(jié)，也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是，在某些地方，房地產(chǎn)企業(yè)拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，這給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一股不正之風(fēng)，擾亂了健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，通過(guò)工商管理的強(qiáng)力作用，依據(jù)各項(xiàng)規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)其中存在的不合理操作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以此逐步規(guī)范完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。
(二)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，打破原本有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。加之金融危機(jī)對(duì)我國(guó)造成的沖擊，進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序局面被打破的問(wèn)題，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)混亂。出現(xiàn)混亂會(huì)導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)者利益受損、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑以及關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展前景走弱等問(wèn)題。因此，基于國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，通過(guò)工商管理確保這些政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得以落實(shí)，對(duì)恢復(fù)并維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過(guò)工商管理的強(qiáng)力規(guī)范作用，還可以最大程度減少房地產(chǎn)行業(yè)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。
(三)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控
風(fēng)險(xiǎn)防控是企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)發(fā)展中所必須予以重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，但是如何全面完善風(fēng)險(xiǎn)防控，卻有待進(jìn)一步研究。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，風(fēng)險(xiǎn)防控的對(duì)象因素眾多，各種規(guī)章制度都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響。風(fēng)險(xiǎn)防控不僅僅是企業(yè)的事情，也是工商管理的重點(diǎn)工作，因?yàn)楸ＷC企業(yè)安全、良性的發(fā)展是工商管理的職責(zé)所在。于工商管理而言，其風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)工作主要是從監(jiān)督管理的層面入手，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中暴露出的風(fēng)險(xiǎn)因子，并及時(shí)提出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，或是責(zé)令企業(yè)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)因素的方面進(jìn)行整改。
(四)保證消費(fèi)者利益
工商管理的意義不僅在于維護(hù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其還需對(duì)消費(fèi)者的利益進(jìn)行保證。就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)者利益受損的事件出現(xiàn)頻率頗高，各類新聞中均報(bào)道過(guò)相關(guān)新聞。在房地產(chǎn)行業(yè)中，消費(fèi)者遭遇最多的問(wèn)題就是房屋質(zhì)量問(wèn)題。相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者屬于弱勢(shì)群體，其在利益受到侵害時(shí)難以得到客觀公正的對(duì)待。因此，通過(guò)工商管理打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中侵犯消費(fèi)者利益的問(wèn)題，可以較大程度保證消費(fèi)者利益。
(五)指引房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向
工商管理在某種程度上是國(guó)家政策制度的反映，其可以體現(xiàn)出國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的動(dòng)向。不僅如此，工商管理是國(guó)家宏觀調(diào)控的一種具體手段，可以從外部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，通過(guò)工商管理指引其未來(lái)的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步具有積極效用。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度越來(lái)越快，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)工商管理的相關(guān)工作，可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，在市場(chǎng)秩序、風(fēng)險(xiǎn)防控以及消費(fèi)者利益等方面都發(fā)揮出顯著效果。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題及改善措施
1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中常出現(xiàn)的問(wèn)題
1.1房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，還影響到了其他行業(yè)，比如金融業(yè)，因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的需求很高，導(dǎo)致了房產(chǎn)的價(jià)格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產(chǎn)生了金融、經(jīng)濟(jì)方面的危機(jī)。同時(shí)，這種過(guò)度膨脹還對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的引導(dǎo)，使得房產(chǎn)的供求嚴(yán)重的不平衡，新房產(chǎn)積壓，這就是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
1.2政策缺乏科學(xué)性
如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)已經(jīng)變成了盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，以及抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理因?yàn)檎呷狈茖W(xué)性，所以存在不穩(wěn)定、波動(dòng)性大的特點(diǎn)。比如短期政策和長(zhǎng)期規(guī)劃的思路不一致，這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也不利于消費(fèi)者。
1.3利益中的沖突
因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地資源稀缺，而且近幾年來(lái)，人們對(duì)房產(chǎn)的需求超過(guò)了供給，這使得房地產(chǎn)商品越來(lái)越短缺，價(jià)格也漸漸的上漲。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就成為了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場(chǎng)主體追逐的目標(biāo)，從而形成了市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目自主、封閉式的管理，造成了房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主在房地產(chǎn)信息方面不一致、不對(duì)稱。
1.4盲目投資
一些企業(yè)或者看人看到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)很高，便盲目的投入了進(jìn)去，既沒(méi)有進(jìn)行可行性研究，也沒(méi)有對(duì)技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行分析。一部分開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)變化不定為借口，沒(méi)有進(jìn)行可行性研究，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位不合理，還耗費(fèi)了一定的人力、物力、財(cái)力。同時(shí)開(kāi)發(fā)出來(lái)房產(chǎn)也不符合業(yè)主的要求，這也是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常常出現(xiàn)的問(wèn)題。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的對(duì)策
2.1完善相關(guān)的法律、法規(guī)
如今，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問(wèn)題都是因?yàn)檎卟缓侠?，因此，必須完善相關(guān)的法律、法規(guī)，調(diào)整政府部門的管理職能。首先要制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以此來(lái)完善產(chǎn)業(yè)政策，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次，國(guó)家要從創(chuàng)新體制入手，不但必須消除房地產(chǎn)行業(yè)不公平競(jìng)爭(zhēng)的障礙，還要使房地產(chǎn)機(jī)制能夠良性的運(yùn)行。最后，必須調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)收入格局合理而科學(xué)，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)在于控制開(kāi)發(fā)成本。如今，控制成本已經(jīng)越來(lái)越難，其他相關(guān)業(yè)務(wù)也具有比較大的彈性，尤其是報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)，更是難以控制。但必須采取措施將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制下來(lái)，才能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加的規(guī)范與合理。
2.3在項(xiàng)目定下來(lái)之前完成預(yù)算
預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)部分，只有完成了預(yù)算，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須把利益指標(biāo)算入預(yù)算中。要檢驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的業(yè)績(jī)和競(jìng)爭(zhēng)力，首先要看的便是企業(yè)的利潤(rùn)，另外，這也是一個(gè)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，更是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和諧發(fā)展的首要條件。
2.4發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用
國(guó)家要從管理體制入手，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。首先，國(guó)家要強(qiáng)化稅收在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用，然后要采取稅收措施來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。最后，國(guó)家還要制定房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，設(shè)置政府管控機(jī)制，調(diào)控土地的價(jià)格，避免土地價(jià)格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力。
2.5建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對(duì)該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都?jí)航o了它們的財(cái)務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開(kāi)展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系
本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)的目的，我們國(guó)家已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見(jiàn)到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過(guò)程中發(fā)生的各類矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對(duì)同一問(wèn)題都各持己見(jiàn)，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣?cái)政創(chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?，那么?guó)家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見(jiàn)到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開(kāi)展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì)波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國(guó)家對(duì)其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身未制定長(zhǎng)運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會(huì)屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會(huì)牽扯到很多的社會(huì)部門，況且，很多新問(wèn)題的連續(xù)發(fā)生，會(huì)在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會(huì)因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規(guī)缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系。現(xiàn)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對(duì)性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為。過(guò)去我國(guó)的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時(shí)展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規(guī)范局面不能長(zhǎng)久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國(guó)家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)核算管理
當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計(jì)算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過(guò)程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評(píng)估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對(duì)出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。
2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對(duì)材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對(duì)材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。
3、抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理
當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時(shí)，擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)的管理人員必須對(duì)工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。
二、考試方法改革方案設(shè)計(jì)
根據(jù)對(duì)工程管理專業(yè)同學(xué)的調(diào)查，絕大多數(shù)同學(xué)希望能在平時(shí)學(xué)習(xí)過(guò)程中，通過(guò)課堂的教學(xué)和課后有目的的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精品課程教學(xué)小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂內(nèi)試行新的教學(xué)和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)過(guò)程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專業(yè)的學(xué)生均參與到考試方法改革的實(shí)踐中，考試方法改革方案設(shè)計(jì)如下:學(xué)生成績(jī)?cè)u(píng)定的具體措施為:平時(shí)成績(jī)(50%)+期末考試成績(jī)(50%)=學(xué)期末總成績(jī)(100%)。平時(shí)成績(jī)的考核內(nèi)容主要包括:
(1)平時(shí)考勤，平時(shí)課堂點(diǎn)名或者點(diǎn)人回答問(wèn)題不到者，一次扣一分，三次不到，此項(xiàng)考勤成績(jī)?yōu)榱恪?/p>
(2)學(xué)期論文，課程學(xué)習(xí)過(guò)半后開(kāi)始專業(yè)論文的寫作練習(xí)，在該學(xué)期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。
(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問(wèn)題的水平、文字總結(jié)水平進(jìn)行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨(dú)立作業(yè)形式為主，2年后進(jìn)行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨(dú)立完成的，也有分小組完成的。獨(dú)立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論形式展開(kāi)，由老師和其他組的同學(xué)進(jìn)行打分后，取加權(quán)平均分計(jì)算。
(4)期中口語(yǔ)測(cè)試成績(jī)，期中對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測(cè)，采用抽題口試的方式，學(xué)生隨機(jī)抽取題庫(kù)中的習(xí)題，現(xiàn)場(chǎng)回答問(wèn)題，老師給出得分，這些口試習(xí)題與課堂回答問(wèn)題結(jié)合在一起，鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力。但從2013年開(kāi)始我們?nèi)∠舜朔N方式，因?yàn)檎w90后學(xué)生表現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)格和80后學(xué)生有較大區(qū)別，他們勇于表達(dá)，表達(dá)能力也普遍較強(qiáng)，缺點(diǎn)是言之無(wú)物，因此更多的應(yīng)該針對(duì)其邏輯思維能力、歸納整理能力進(jìn)行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實(shí)施后，發(fā)現(xiàn)同學(xué)們?cè)谄綍r(shí)的學(xué)習(xí)中投入了更多的時(shí)間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學(xué)們集體學(xué)習(xí)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神。學(xué)生反映，考試方法改革后平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間較過(guò)去增加了1/3，學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)，對(duì)專業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)都有提高，逐步掌握了專業(yè)課的學(xué)習(xí)方法。但是近三年的考試方法改革實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問(wèn)題，亟待進(jìn)一步完善。
(一)教學(xué)形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化
考試并不是目的，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)形式和作業(yè)的安排要從學(xué)生掌握專業(yè)知識(shí)，提高研究分析能力角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學(xué)中加強(qiáng)對(duì)學(xué)生課堂教學(xué)和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學(xué)模式和考試方法，多管齊下促進(jìn)本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學(xué)從傳統(tǒng)的以教師為主的知識(shí)講授向參與式、討論式、自學(xué)輔助式等多樣化教學(xué)方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使得課堂外教學(xué)效果能得以延續(xù)，提高教學(xué)質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計(jì)上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨(dú)立完成為主導(dǎo)，每一次作業(yè)針對(duì)專業(yè)能力培養(yǎng)的一個(gè)側(cè)面，雖然學(xué)生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進(jìn)一步對(duì)作業(yè)形式進(jìn)行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對(duì)學(xué)生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。
(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)應(yīng)更為科學(xué)合理
隨著2012年所在學(xué)院大力推進(jìn)考試方法改革，很多課程都加大了平時(shí)的作業(yè)量。特別對(duì)于大二下和大三的學(xué)生，專業(yè)課程比較多，還有很多學(xué)生修了雙學(xué)位或者準(zhǔn)備出國(guó)考試，因此學(xué)生的課業(yè)負(fù)擔(dān)明顯加重，和2012年前相比，學(xué)生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進(jìn)一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)上將會(huì)適當(dāng)精簡(jiǎn)化。逐步取消口語(yǔ)考試，隨著課程進(jìn)度的展開(kāi)，由易到難，由獨(dú)立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學(xué)生為主體，實(shí)行“邊學(xué)習(xí)、邊研究、邊實(shí)踐”的作業(yè)過(guò)程，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐、研究與認(rèn)知能力，提高創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)造能力，使其在大學(xué)期間能培養(yǎng)起終生受益的學(xué)習(xí)習(xí)慣和研究方法。
(三)作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更科學(xué)化
對(duì)獨(dú)立完成的作業(yè)部分，專業(yè)任課老師掌握評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小組作業(yè)部分，由專業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學(xué)生對(duì)討論問(wèn)題難以進(jìn)行有效的專業(yè)評(píng)價(jià)，因此造成了集體作業(yè)打分時(shí)具有一定隨意性，使得這類作業(yè)的考核評(píng)分難以真實(shí)準(zhǔn)確的反映小組成員水平，因此需進(jìn)一步探討集體作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定模式，使其更為科學(xué)化，能有效反映小組成員的專業(yè)水平。后期我們采取過(guò)研究生作為助教參與本科課堂教學(xué)，對(duì)集體作業(yè)進(jìn)行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學(xué)時(shí)間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類方式難以有效持續(xù)進(jìn)行，目前還在進(jìn)一步考慮如何制定科學(xué)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。
(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時(shí)作業(yè)結(jié)合起來(lái)
期末考試是該門課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學(xué)生對(duì)該門課程基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學(xué)生運(yùn)用所學(xué)課程知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計(jì)應(yīng)和平時(shí)作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來(lái)。這一方面可以使學(xué)生平時(shí)作業(yè)的積極性提高，重視平時(shí)作業(yè)的資料收集、專業(yè)分析和知識(shí)整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強(qiáng)，學(xué)生無(wú)法通過(guò)考前抱佛腳的形式去加強(qiáng)訓(xùn)練，再者也使得學(xué)生在期末對(duì)一學(xué)期的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。
2.從我國(guó)政策上看，2013年到2014年有一個(gè)大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購(gòu)調(diào)穩(wěn)政策。（1）雖說(shuō)貨幣信貸增勢(shì)平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會(huì)融資規(guī)模為16.46萬(wàn)億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺(tái)支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)幫助較大，使得一二線城市樓市集體經(jīng)濟(jì)成交上升。（2）一系列的“貼補(bǔ)”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對(duì)低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，面對(duì)較大的房產(chǎn)冗余，全國(guó)各二三線城市紛紛放松限購(gòu)，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購(gòu)，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來(lái)的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。3.年輕群體買房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。（1）收入低，住房公積金補(bǔ)貼少傾向于租房。（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實(shí)地看房信息不一致，中介討價(jià)還價(jià)，實(shí)際房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。
二、國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面分析
1.聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與愿望》報(bào)告顯示，2014年世界經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)緩慢增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2015年和2016年世界經(jīng)濟(jì)將分別增長(zhǎng)3.1%和3.3%。
（1）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)預(yù)期，2014年美國(guó)四季度GDP增速提高至5%，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟(jì)頹靡的影響，而我國(guó)2014年四季度GDP同比增長(zhǎng)7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實(shí)GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長(zhǎng)1.04%；全年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策的影響，我國(guó)現(xiàn)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。
（2）歐洲經(jīng)濟(jì)因?yàn)槭蛢r(jià)格大跌，歐元貶值，導(dǎo)致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財(cái)政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。成員國(guó)內(nèi)需求下降，勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟，仍是經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展的表象。
