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時間：2023-03-10 15:04:18
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由于建設工程概預算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預算編制人員又必須很細致認真地去對待。技術與經(jīng)濟相結合的概預算工作,在編制的過程中往往會出現(xiàn)預算不合理的現(xiàn)象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導致工程總體實際支出預算與建筑初期的預算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術、新材料、新結構的預算不合理等,也會產(chǎn)生預算編制出現(xiàn)缺陷的問題。另外,預算編制的好壞也與預算編制人員的個人水平有直接關系。
2、環(huán)境、市場及其他外部因素的影響
房地產(chǎn)建筑工程項目的建設時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風險，政策影響等情況變化超出了預算時對其風險預測的預留范圍時,工程造價也很可能出現(xiàn)超預算。
3、建設單位未能做好工程實施階段的造價控制
房地產(chǎn)建設工程造價并不是一個孤立的、靜態(tài)的過程,如果僅僅注重對招投標階段和竣工結算階段的預算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態(tài)的控制,最后也很可能導致工程造價超預算。
4、建設單位對工程管理不善
房地產(chǎn)建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現(xiàn)場發(fā)生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產(chǎn)建筑工程實施階段工程造價進行及時的調(diào)整、監(jiān)控,容易造成資金浪費,出現(xiàn)工程造價超預算的情況。
二、做好控制房地產(chǎn)工程造價概預算的控制措施
針對上文所述幾種房地產(chǎn)建筑工程造價超預算的常見原因,我們?nèi)绾螌⒐こ淘靸r管理做的更好,使經(jīng)濟與技術緊密結合,以保證投資效益的最大化。本人結合自己這些年工程造價管理工作的經(jīng)驗,認為必須要做好以下控制要點:
1、預算人員要在熟悉工程現(xiàn)場情況及特點，了解施工組織設計的特點的基礎上進行概預算的編制。在編制前還要做好其他前期準備工作，如地勘，設計圖紙，圖集等相關資料的收集，做好對現(xiàn)場施工環(huán)境的調(diào)查研究，了解工程所在地的建筑工程預算定額，取費標準以及材料價格等。
2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預算的編制過程中，概預算編制者應多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結合起來。以至于能夠做出精確的概預算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現(xiàn)。
3、對市場材料價格等波動對價格可能產(chǎn)生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數(shù)量大，種類多，價格不一，購置的材料及設備在工程的造價中占很大的比重（約為55%~65%）,這就要求編制人員對各種設備，材料的價格做到心中有數(shù)，并依據(jù)設備材料價格的市場波動，對其價差進行調(diào)整，實現(xiàn)動態(tài)管理。筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25#樓等工程項目概預算編制過程當中,均充分注重了上述問題的把握,故在預算編制的預見性及指導性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預算的預測范圍內(nèi)。
4、有研究表明,房地產(chǎn)建筑工程的實施階段對建筑工程造價的影響約為15%,所以在這個階段節(jié)約投資的可能性比較小。因此,很多建設單位忽略了對房地產(chǎn)建筑工程項目實施階段的造價預算把握控制。然而,在房地產(chǎn)建設工程項目的實施階段,施工時造成浪費投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風等不可抗力因素);受施工技術限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設單位必須注重建筑工程項目的實施階段的預算控制。在滿足工程進度、質(zhì)量的目標要求下實現(xiàn)投資效益的最大化。造價預算編制人員要貫徹落實合同造價預算的內(nèi)容，將其作為控制的重要步驟，并從技術、經(jīng)濟、合同等幾方面采取措施，做好現(xiàn)場簽證、變更工作，嚴格結算程序，防范超前過量支付的情況出現(xiàn)，從而做好項目實施階段的預算控制,實現(xiàn)較好的經(jīng)濟效益的。
5、嚴肅房地產(chǎn)工程造價調(diào)整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設都有決策、設計、實施三個重要階段,概預算編制于工程的設計階段,因此這就使預算在實施階段中產(chǎn)生了局限性。在工程的實施過程中,經(jīng)常會發(fā)生項目的變更。例如大連某房地產(chǎn)項目的基礎工程,原筏板設計按照土基計算,但是在施工中發(fā)現(xiàn)有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎結構設計進行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力?？墒俏覀兌剂私?項目的變更常常會導致工程造價增加,因此作為工程造價人員應努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進行多次技術及經(jīng)濟論證,確認其必要性、可行性,盡量減小設計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴肅工程造價調(diào)整的審批過程,對工程超量及超價部分加強控制。努力將工程項目變更對工程造價產(chǎn)生的影響降到最小。
6、加強對工程預算管理人員素質(zhì)的提高。房地產(chǎn)工程造價預算管理人員即但要有豐富的專業(yè)基知識，也要有高尚的職業(yè)道德，要養(yǎng)成工作實事求是，無私奉獻、愛崗敬業(yè)的精神，要做出一份好的工程預算，必須要有一個高素質(zhì)的工程造價預算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預算管理人才的培養(yǎng)，積極為本公司預算管理人員的提高和深造創(chuàng)造機會，同時關心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經(jīng)過多種努力，打造出了一支專業(yè)技能過硬的預算管理隊伍，極大提高了隊伍預算管理的能力。由此可見預算管理人員的個人素質(zhì)直接影響到預算管理的水平，因此，各房地產(chǎn)公司應該注重對預算管理人員的培養(yǎng)，促使使其專業(yè)知識和素質(zhì)得到同步提高。
2)缺乏對工程實施過程中質(zhì)量的全面管理。在對相關工程項目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應的問題，然后再采取補救工作。舉例說明:部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進行合作時，交接不暢的情況時有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應的園林施工方不能夠進行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期;此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對工程項目質(zhì)量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明:對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當相關分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進行工序的交接工作，導致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。
3)缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導致施工成本的增加，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。
2房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面的有效應對措施
1)對工程項目前期的規(guī)劃與設計力度進行加強。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質(zhì)量管理，在進行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調(diào)查的工作，從而對工程項目的整體風險進行預測;其次，依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實可靠的基礎。
2)加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關人員要嚴格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標準，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對工程項目的質(zhì)量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達標，當不達標的設備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設，對施工現(xiàn)場進行實時監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并且進行及時積極的解決。
3)加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理。對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，對質(zhì)量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當工程結束后，必須將國家質(zhì)量檢驗標準作為相關的依據(jù)，驗收與認定整個項目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進行更正，確保質(zhì)量的達標。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關質(zhì)量的信息，便于對今后工程建設工作的指導。
4)增強施工人員的質(zhì)量與安全意識。對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進行相應的提高，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g與新設備進行充分良好的應用，落實提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理。
最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:
2.1項目選址是項目成功與否的基礎
1)選址應符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準確的市場預測與市場定位;
3)要編制科學的環(huán)境評價報告;
4)應做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應編制項目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設備及工器具購置費;
3)工程建設其他費用;
4)基本預備費;
5)漲價預備費;
6)建設期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據(jù)表1,應將各項經(jīng)濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設中一項重要的技術與經(jīng)濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。
在20世紀80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價,以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。
本文從工程經(jīng)濟的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算,保證項目目標的順利實現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段,即決策階段、規(guī)劃設計階段及施工階段。
3規(guī)劃設計及設計階段工程造價有效控制措施
設計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設計、單體施工圖設計及環(huán)境設計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。
3.1總平面規(guī)劃設計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設計。
3.2單體施工圖設計階段
該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:
1)樁基設計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2。
2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟適用的關系。
4施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
4.1工程招投標階段的工程造價控制
1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。
2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標條件
①根據(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。
③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,
注意合同的結構及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
4.2加強工程施工事中控制
1)嚴格控制施工中設計變更,經(jīng)論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。
2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴格按照合同進行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。
5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。
5建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內(nèi)容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經(jīng)濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:
①組織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;
②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟適用的技術措施。
③經(jīng)濟手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標進行資質(zhì)、經(jīng)濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監(jiān)理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。
在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
6結束語
綜上所述,房地產(chǎn)投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。
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Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.
Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地產(chǎn)業(yè)對專業(yè)人才的需求
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（各類房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營等活動）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營管理和其它房屋的管理活動）、房地產(chǎn)經(jīng)紀與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產(chǎn)交易保證服務、房地產(chǎn)估價等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關系。
中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達到27平方米。據(jù)有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮(zhèn)人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達到了6％左右，在國民經(jīng)濟、尤其是國民經(jīng)濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.7萬個，從業(yè)人員100多萬人，房地產(chǎn)估價和土地估價機構8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產(chǎn)估價師、土地估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀機構約2.7萬個，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機構、房地產(chǎn)信息服務與咨詢機構、房地產(chǎn)投資顧問與策劃機構的就業(yè)人數(shù)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預計超過550萬人。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業(yè)管理等13類經(jīng)濟專業(yè)人才。清華大學房地產(chǎn)研究所對北京市有關高校房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學認為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應求，69.23%的同學認為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業(yè)形勢不好。
二、中國高校房地產(chǎn)專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧
1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教育的變革
1989年，經(jīng)過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國設置房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄》，對原有專業(yè)講行了調(diào)整，專業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)調(diào)整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進行了調(diào)整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。
建設部作為中國建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產(chǎn)管理學科專業(yè)指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業(yè)指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產(chǎn)專業(yè)教育指導的職責，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”作為工程管理專業(yè)的一個方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業(yè)指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國?？平逃膶I(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。
2、中國高校與房地產(chǎn)相關的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產(chǎn)教育相關。
資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內(nèi)的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設的主要課程：地質(zhì)學、自然地理學、經(jīng)濟地理學、國土規(guī)劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環(huán)境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：能在科研機構、高等學校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。
城市規(guī)劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業(yè)大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設計、城市設計、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護、城市地理學、城市經(jīng)濟學、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：在城市規(guī)劃設計、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)等部門從事規(guī)劃設計與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關政策法規(guī)研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農(nóng)業(yè)大學等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規(guī)劃學、土地管理學、土地經(jīng)濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：能在國土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關領域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級專門人才。
三、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設置與教學內(nèi)容
1、課程設置
作為工程管理專業(yè)的專業(yè)方向之一，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向與工程項目管理等其他專業(yè)方向一起，共同使用工程管理專業(yè)的課程平臺。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)方向的專業(yè)方向課程包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場營銷。在培養(yǎng)目標上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能。
2、各專業(yè)方向課程的教學內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟學：房地產(chǎn)經(jīng)濟學概述、房地產(chǎn)經(jīng)濟學基本理論、房地產(chǎn)制度（土地制度、住房制度）、房地產(chǎn)市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產(chǎn)市場的影響因素、市場運行規(guī)律）、房地產(chǎn)市場的依存基礎（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價值）、分類房地產(chǎn)市場（住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、其他房地產(chǎn)市場）、房地產(chǎn)市場中的空置問題、房地產(chǎn)市場與資本市場、房地產(chǎn)市場中的政府干預（宏觀調(diào)控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護、房地產(chǎn)稅收）。
房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估）、房地產(chǎn)估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產(chǎn)價值的因素、房地產(chǎn)估價原則）、房地產(chǎn)估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產(chǎn)類型及其特點、房地產(chǎn)價值時點）、市場區(qū)域和鄰里分析（市場區(qū)域與鄰里的含義、市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質(zhì)、場地描述、場地使用經(jīng)濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產(chǎn)部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用。
房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)程序、政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理（投資計劃管理，項目規(guī)劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產(chǎn)權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與組織（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、組織形式、價值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產(chǎn)品功能定位）、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金融通、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費、物業(yè)與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設施與設備管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理）。
房地產(chǎn)市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調(diào)查、市場分析、市場營銷戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)定價策略、房地產(chǎn)分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。
四、清華大學工程管理專業(yè)房地產(chǎn)課程教學的實踐
1、與學校、學院教學平臺的關系
清華大學的工程管理專業(yè)設置在土木工程學院。為了體現(xiàn)通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養(yǎng)計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數(shù)理基礎、外語、計算機等，本專業(yè)要求的經(jīng)濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業(yè)要求的工程經(jīng)濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業(yè)密切相關的專業(yè)課程占35個學分。為了體現(xiàn)貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業(yè)沒有再進一步細分專業(yè)方向。
2、工程管理專業(yè)課程中房地產(chǎn)課程設置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經(jīng)濟管理學院的清華大學房地產(chǎn)研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒有細分專業(yè)方向，但也納入了一定數(shù)量的房地產(chǎn)相關課程。目前面向工程管理專業(yè)本科生設置的房地產(chǎn)相關的課程包括：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學（經(jīng)濟類專業(yè)基礎課，2學分）、房地產(chǎn)概論（專業(yè)主干課，2學分）、房地產(chǎn)評估理論與實務（專業(yè)選修課，3學分）、物業(yè)管理（專業(yè)選修課，2學分）。
近10年的實踐表明，面向工程管理專業(yè)學生開設房地產(chǎn)課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業(yè)畢業(yè)生較強的專業(yè)技術基礎的同時，強化了其經(jīng)濟、管理類的知識和技能，為學生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產(chǎn)課程的主要教學內(nèi)容
城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學：宏觀與微觀經(jīng)濟學分析；區(qū)域增長；城市發(fā)展與土地利用；房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產(chǎn)市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業(yè)房地產(chǎn)市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業(yè)房地產(chǎn)市場；國際房地產(chǎn)市場；（討論課題目：中外房地產(chǎn)市場發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產(chǎn)開發(fā)；城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場中的政府干預。
房地產(chǎn)概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場及市場研究、房地產(chǎn)開發(fā)及項目評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)金融（開發(fā)項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產(chǎn)主要稅制、中國房地產(chǎn)法律制度（法規(guī)體系及其分類、土地管理制度、開發(fā)管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產(chǎn)評估理論與實務
物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容、收益性物業(yè)管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。
五、發(fā)展中國房地產(chǎn)專業(yè)教育的建議
房地產(chǎn)專業(yè)是重要的專業(yè)科目之一，這是由社會經(jīng)濟生活中對房地產(chǎn)專業(yè)人才的廣泛需求和學生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產(chǎn)投資信托公司和財產(chǎn)保險公司等）、房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司以及房地產(chǎn)咨詢機構（含房地產(chǎn)評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產(chǎn)權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產(chǎn)專門人才有著巨大的需求。
從中國房地產(chǎn)業(yè)對人才需求前發(fā)展趨勢及中國越來越融入全球化經(jīng)濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌娜瞬排囵B(yǎng)模式。為此，提出如下建議：
1、建設管理與房地產(chǎn)的學科設置
工程管理（建設管理，下同）與房地產(chǎn)分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內(nèi)（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環(huán)境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產(chǎn)專業(yè)通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產(chǎn)系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產(chǎn)與土地經(jīng)濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產(chǎn)系）。
從學科領域覆蓋的內(nèi)容看，建設管理與房地產(chǎn)在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調(diào)技術與管理，后者強調(diào)金融與投資。因此，英國多數(shù)大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產(chǎn)和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區(qū)域?qū)W院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發(fā)系，香港大學在建筑學院設立有房地產(chǎn)與建設系，新加坡人學在設計與環(huán)境學院分設建筑管理系和房地產(chǎn)系。
目前中國與房地產(chǎn)專業(yè)學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設階段逐漸過渡到資產(chǎn)運營與管理階段，對開發(fā)、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產(chǎn)專業(yè)學科設置上，應該關注這種市場環(huán)境的變化，適時做出調(diào)整。
2、研究生層次的教育是房地產(chǎn)專業(yè)教育的主要發(fā)展方向
房地產(chǎn)專業(yè)是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經(jīng)濟、管理、法律、金融、環(huán)境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業(yè)能力。當前房地產(chǎn)業(yè)最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養(yǎng)的人才。以房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個開發(fā)過程中，需要市場分析、投資分析、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、物業(yè)與資產(chǎn)管理等各方面的專業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對各專業(yè)領域的內(nèi)容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對某一兩個專業(yè)領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發(fā)隊伍，才有竟爭力。
為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產(chǎn)相關專業(yè)背景的學生，開設房地產(chǎn)專業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產(chǎn)經(jīng)濟學”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)投資”、“房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)學”、“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”、“房地產(chǎn)案例分析”、“城市公共政策”、“房地產(chǎn)法”等比較深入的房地產(chǎn)專業(yè)課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產(chǎn)專業(yè)，但該專業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經(jīng)濟學、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業(yè)平臺來完成。當然，由于專業(yè)方向所在的學科分散，也為房地產(chǎn)學科建設帶來了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專業(yè)的關系
雖然目前我國工程管理專業(yè)內(nèi)包含房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產(chǎn)的上級學科，也不表明我們的工程管理專業(yè)房地產(chǎn)方向就等同于國外的房地產(chǎn)專業(yè)。從目前工程管理專業(yè)指導委員會建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據(jù)了50％以上的比例，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業(yè)基礎，不是房地產(chǎn)專業(yè)所需要的社會、經(jīng)濟、金融、投資和工商管理專業(yè)基礎。
從國外房地產(chǎn)學科發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產(chǎn)系房地產(chǎn)專業(yè)，是美國排名第一的房地產(chǎn)專業(yè)，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業(yè)的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產(chǎn)專業(yè)的4門專業(yè)課中（“房地產(chǎn)法律、金財與開發(fā)”、“房地產(chǎn)金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產(chǎn)投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產(chǎn)開發(fā)”、“國際房地產(chǎn)比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發(fā)系的土地管理、房地產(chǎn)投資與金融專業(yè)本科生課程，也是以社會、經(jīng)濟、管理、法律和房地產(chǎn)類課程為主，對城市規(guī)劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。
國內(nèi)財經(jīng)、師范類院校的工程管理專業(yè)多是由原房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)轉(zhuǎn)化而來，在遇參照工程管理專業(yè)指導委員會建議的《工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業(yè)指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業(yè)出口。在未來的工程管理專業(yè)評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現(xiàn)出來。例如，天津商學院工程管理專業(yè)培養(yǎng)計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業(yè)，任課教師要從天津理工大學聘請。
4、關于房地產(chǎn)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國際互認問題
隨著中國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國家對專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術職稱、職各的管理，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業(yè)設置的方向和規(guī)模成為可能。房地產(chǎn)專業(yè)本來是隨著市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的新興專業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對詩這個專業(yè)，讓市場對房地產(chǎn)專業(yè)人才知識結構的需求來制約學校的專業(yè)和課程設置，充分發(fā)揮行業(yè)學會、協(xié)會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產(chǎn)專業(yè)的發(fā)展起到很好的推動和促進作用。
一、引言
雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，加上政府對土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強內(nèi)部管控，那么很難在市場中立足。房地產(chǎn)公司只有加強管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。
二、內(nèi)控理論闡述
內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財務報告等相關信息進行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領導實施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關信息的真實程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進而對企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實到企業(yè)管理當中。
三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點
（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應的集中采
購供應商庫，使產(chǎn)品標準化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對國內(nèi)市場進行充分研究的基礎上，對地域（城市）進行精細劃分，規(guī)定二級（城市）公司產(chǎn)品的類型、級別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應的供應商，提供質(zhì)優(yōu)價平的商品和服務。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對應的建造成本相對固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時，對方曾表示：“我們現(xiàn)在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了。”建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。
（二）加強內(nèi)部管理，控制風險，實現(xiàn)成本管控閉合
1.加強組織結構控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結構。健全完善的組織結構能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應該明確公司內(nèi)部各部門的職責，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產(chǎn)公司領導由于權限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對領導的權利進行合理的控制，比如公司的財務開支，要多方領導逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權限分散到部門負責人的手上，負責人審批后，再由相關領導進行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風險理論角度控制經(jīng)營風險站在風險理論角度，房地產(chǎn)公司應該建立起嚴格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風險，也能有效避免由于個別員工的差錯導致公司發(fā)生經(jīng)濟損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領導操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項目建設回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會給公司造成嚴重的經(jīng)濟損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應該結合經(jīng)營的特點，比如建立員工行為操作規(guī)范機制，對任何一個環(huán)節(jié)的操作都要進行嚴格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風險產(chǎn)生。另外，公司要加強財務方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務賬本、財務報告等重要的財務信息要進行嚴格把關，明確規(guī)定財務權限，保證財務資料的安全。嚴格規(guī)范了財務工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風險。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動態(tài)跟蹤，實時監(jiān)控目前，國內(nèi)先進的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預算交付前預算結算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監(jiān)控，以真實的動態(tài)成本反映成本變動情況，對超支現(xiàn)象提前預警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數(shù)據(jù)庫，對下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導作用。
（三）重視稅費籌劃，關注溝通成本
1.重視稅費籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負較高，不計土地成本，應繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關部門仔細研究。好的稅費籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產(chǎn)公司都要面對的挑戰(zhàn)，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術交底要開會、文化學習要開會……實在讓人應接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競爭力。
四、結語
近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。
作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團有限公司
1、房產(chǎn)企業(yè)工程項目特點
工程管理可具體主要分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。特點包括了①位置固定，項目單一；②資金占用大，回流周期長；③風險大；④項目管理相對粗放。
2、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
2.1 項目管理環(huán)境變化大，工程技術日益復雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預見性和可見性差，各類項目的技術要求也越來越高。因此，為適應環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2 管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3 委托監(jiān)理存在的問題。權責不明，責任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂，建設項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。
2.4 施工階段履行合同不嚴謹。施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴謹，由于建設工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。
2.5對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言.工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。
3、房地產(chǎn)工程管理中的關鍵問題分析
3.1 成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。
3.2 質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買.房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協(xié)調(diào)、督促設計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務。
3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。
3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4、提高房地產(chǎn)工程管理水平的對策
4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2 嚴格審批施工組織設計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設計中的錯誤，避免施工中進行修改.造成不必要的浪費。
4.3 嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位.在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況.建立設備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動工程建設管理標準化，抓好工程樣板先行工作。對主要分項工程實行樣板先行制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定.消除質(zhì)量隱患.預防質(zhì)量通病。
4.5 嚴格施工合同全過程管理，合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標中已經(jīng)確立。因而招投標文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預算合約、法律法務、財務等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風險。嚴格執(zhí)行國家的招投標管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規(guī)范合同表述形式。
4.6創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒幽軌蛉〉脤嵭А?/p>
4.7做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
5、結語
房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)，需要企業(yè)持續(xù)地建設并不斷調(diào)整。
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一.前言
在房地產(chǎn)施工過程中，工程的質(zhì)量受到來自人為和施工工藝等方面的影響，很容易發(fā)生各種質(zhì)量通病，雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了輝煌的成果，但是由于現(xiàn)階段施工工藝尚未完全成熟，加上一些人為或者其他的因素影響，使得房地產(chǎn)工程的施工的質(zhì)量控制具有一定的難度，混凝土容易發(fā)生裂縫，形態(tài)各異的裂縫，不僅僅嚴重影響到房地產(chǎn)墻體的整體美觀，也會造成房地產(chǎn)物開始漏水，一定程度的降低了整個房地產(chǎn)物的整體承載力和負荷性能，使得房地產(chǎn)物的剛度逐漸下降，穩(wěn)定性和耐久性能迅速下滑，進而容易誘發(fā)墻體坍塌，造成重大的安全事故，既會造成巨大的資源浪費，又嚴重影響到居民的生命財產(chǎn)安全，因而，加強對房地產(chǎn)施工裂縫，房地產(chǎn)滲漏等質(zhì)量通病的分析，并采取有效的預防和治理措施，有著十分重要的意義。
二.房地產(chǎn)工程經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題分析
房屋交接、驗收時一般都會存在一然問題，有的多有的少，根據(jù)本人在公司參與的工程所發(fā)現(xiàn)的問題，歸納起來有以下幾點： (1)房屋沉降引起的質(zhì)量問題。房屋沉降主要是地基士質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題。(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。(4)外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等設計或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品型號、產(chǎn)品質(zhì)量不夠理想問題。(5)磚砌體沿磚縫滲水問題。(6)外墻面支模(圍梁、構造柱等)挑木穿墻洞后補處滲水，外墻鋼窗周圍滲水問題。(7)圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。(8)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水，陽臺里口外墻面滲水問題。(9)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(10)陽臺之間隔板處墻體滲水問題。(11)山墻滲漏水，各種墻上錨腳可能產(chǎn)生的滲漏問題。(12)管道與樓地面接處滲漏問題。(13)地面順樓板方向裂縫及預制樓板縫處滲漏水問題。(14)衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問題。(15)天溝積水及落水口周圍滲漏水，屋面油氈起鼓、開裂引起的滲漏問題。(16)油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(17)房屋頂板改用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。(18)排水管道鑄鐵管滲漏，排水管道堵塞問題。
三.房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理措施探討
1.充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用
在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監(jiān)控，對施工單位施工標準作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規(guī)范化。加強對原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當關鍵的一個環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時間較長就會發(fā)生變形，導致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。
2. 建立健全質(zhì)量管理機構，落實質(zhì)量管理責任制
在房地產(chǎn)工程施工中，施工單位獲得中標之后，要堅持多級質(zhì)量控制，多層次的質(zhì)量負責原則，加強對施工企的質(zhì)量管理。首先，要建立健全施工過程的質(zhì)量管理體制。設置項目經(jīng)理職位，堅持項目經(jīng)理的第一責任，堅持施工質(zhì)量檢測部門進行質(zhì)量自檢，同時，要建立起施工的相關工程試驗基地，建立健全各種資料的管理體制，設置專門的施工資料整理人員，并做好各個環(huán)節(jié)的工作分工，明確職責，加強對施工各個環(huán)節(jié)的工序質(zhì)量檢測記錄，做好各種資料的送檢工作，并嚴格各種文件的存檔管理，為各種質(zhì)量管理措施的出臺提供決策依據(jù)。
3. 牢固樹立“質(zhì)量第一”思想，認真做好質(zhì)量管理準備工作
在房地產(chǎn)工程開始施工之后，施工單位要實施初步的人員培訓，加強對施工人員對工程具體情況的了解。使得施工人員對施工設計圖紙有更加深刻的把握，對各種施工技術規(guī)范更加嚴格的認識，熟悉，并能夠落實到工程的具體施工過程中來，要實施崗位權責制度，結合工程的具體實際情況，編制科學有效的工程施工質(zhì)量管理計劃，并全面落實到整個施工過程中去，嚴格執(zhí)行。
4. 嚴格按質(zhì)量控制程序施工，確保質(zhì)量目標的實現(xiàn)
（一）全面貫徹落實質(zhì)量控制程序
在進行房地產(chǎn)工程施工管理過程中，要結合房地產(chǎn)工程的具體實際情況，根據(jù)不同施工環(huán)節(jié)的施工特點，在遵守施工合同要求的基礎上，要科學編制各個環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量控制程序。當一個工程的環(huán)節(jié)完成施工任務之后，施工單位用嚴格按照工程質(zhì)量控制程序進行工程質(zhì)量自檢，當施工單位的工程自檢達到國家規(guī)定質(zhì)量標準之后，要報請工程的監(jiān)理單位實施工程質(zhì)量抽樣檢查，如果抽檢達到了質(zhì)量標準，則可以實施下一個環(huán)節(jié)的工程施工。
（二）認真做好技術交底工作，明確各工程質(zhì)量目標
在房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理和控制中，項目經(jīng)理承擔著很大的責任，在綜合考慮多方實際情況的基礎上，結合不同階段的工程施工特點，分析影響工程質(zhì)量控制的因素，要編制好工程施工組織設計，對施工方案，施工工藝，施工的質(zhì)量標準等各個方面做出嚴格清晰的界定。同時，施工單位中，相關的施工技術人員要將各項工程技術交底工作落實到實處。
（三）要嚴格做好施工測量工作
精確的工程施工測量是施工過程中質(zhì)量控制的關鍵環(huán)節(jié)。比如在房地產(chǎn)工程施工過程中，相關的技術人員在施工過程中，要對導線點，中間樁和高程點實施科學有效的測量方式，并多次測量，使得測量結果能夠達到閉合的標準，同時，要客觀公正的做好記錄，減小工程測量的誤差，保證工程測量的精確性。
（四）加強對施工材料設備的質(zhì)量檢測
首先，要嚴格質(zhì)量標準，加強對各種原材料和工程構件的質(zhì)量檢測。嚴格原材料和各種工程構件，配件的入場機制，對各種質(zhì)量不達標，不合格的原材料，構件，配件，不準進入施工環(huán)節(jié)。比如，在水泥和鋼筋的入場時候，要對合格證做出細致鑒定，并要在專業(yè)的實驗室進行質(zhì)量檢測，質(zhì)量合格才可以投入工程施工。
四.結束語
房地產(chǎn)行業(yè)關系到我國的經(jīng)濟增長和人民生活水平的提高。加強對房屋房地產(chǎn)施工過程中的質(zhì)量通病防治是整個房屋房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，因而，嚴格施工規(guī)范，加強施工監(jiān)督，控制施工標準，防止質(zhì)量通病的出現(xiàn)，保障房地產(chǎn)質(zhì)量，維護居民利益有著十分重要的意義。
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中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟建設的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進行調(diào)控，防止房屋價格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。
一個房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財務成本。
（7）其他費用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點，根據(jù)預定的成本目標，對實際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導、限制和監(jiān)督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預定的成本的目標。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財務成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復雜，在前期預算和后期統(tǒng)計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標，將目標按類別分解，責任落實到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預算產(chǎn)生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設計階段，要對市場需求進行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎設施等，通過容積率指標控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設計，對建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結構和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設工期、銷售預期及價格等做以比較，編制投資的預算額度。
在初步設計中，要按照批準的設計任務，對設計規(guī)模和標準、工程數(shù)量和預算指標等方面進行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟性。對施工圖設計時，要對不同形式的基礎工程以及不同結構體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎形式和結構體系，對施工方法和材料選用等細節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時，要對施工設備的選擇、基礎土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質(zhì)量、價格以及運輸?shù)某杀?，選擇機器設備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。
施工圖設計預算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預算定額的計算規(guī)則，計算工程量，結合實際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設計，確定各設計階段的造價計價，嚴格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標。在進行成本預算時，要對歷史數(shù)據(jù)進行搜集整理，結合當前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調(diào)整。對工程的概況、建設的標準以及經(jīng)濟指標和技術指標進行明確。
設計階段是開發(fā)成本中最關鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。
（2）施工階段。
在工程項目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進度、工程量以及設計的變化，隨之帶來的是成本目標和預算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設標準、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關制度，進行嚴格的審核。在施工階段，要嚴格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。
在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調(diào)查，對材料和設備要建立確認質(zhì)量確認價格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。
三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。
目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費者信心未恢復，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制將變得越來越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習慣通過在招投標中低價中標進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準確了解客戶需求，做出高性價比的房產(chǎn)。在招標階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關注產(chǎn)品定位和設計的管理。在進行成本控制中，不能當當只做好成本的預算和核算，更要將核算變成實際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設計出最具性價比的產(chǎn)品，開展設計階段的成本控制和限額設計，嚴格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標準，同時加大費用支出的審查力度。
四．結束語
通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
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一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構成要素
房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉(zhuǎn)讓費。
（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產(chǎn)定價機制。2003年《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實施來調(diào)節(jié)需求達到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴格明碼標價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產(chǎn)建設成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎還是實際操作經(jīng)驗都無法滿足實際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調(diào)當前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當前的房地產(chǎn)市場在政府干預過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設遠遠滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發(fā)點略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續(xù)投資建設經(jīng)濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實際銷售價格進行監(jiān)督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯(lián)網(wǎng)實名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結構完整把握，對干預策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機需求進行管理與調(diào)控。
六、結論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應向當?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進行某地產(chǎn)項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項目選擇正確，應該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現(xiàn)效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規(guī)劃部門關于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質(zhì)的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規(guī)劃部門的批復意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機構編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過)。
4 項目的規(guī)劃及施工圖設計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應資質(zhì)的規(guī)劃設計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關要求。
房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設和使用周期長等特點，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結構來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關配套設備與設施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個綜合指標,除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設計、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價格水準等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強房地產(chǎn)工程項目成本管理要從工程建設成本控制入手，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段?？偟恼f來，房建費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設方進行的成本管理。
1.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的現(xiàn)象和問題
1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)和使用過程,對房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學的事前成本預測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。
1.2成本管理體制問題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟管理活動，也必須有一套與其相適應的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對于房地產(chǎn)建設來說,生產(chǎn)和使用周期較長,更新?lián)Q代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場環(huán)境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發(fā)生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應付能力。使得各部門基礎資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時采取相應的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過裝修和設備更新改造來也可以改進工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時間。并在規(guī)劃、布局、設計和建設過程中，做好房地產(chǎn)工程項目成本管理工作。
2.房建項目成本管理的措施和方法
2.1房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關系到人民生命財產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程中,政府行業(yè)管理部門和社會積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項目、制定質(zhì)量檢查標準、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。
房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設是一個廣泛的社會系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業(yè)管理相結合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時，還要根據(jù)項目自身特點和實際情況，濟實力、技術狀況、人員因素以及項目的工期、質(zhì)量要求等各方學合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科學的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施過程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標,在全社會形成重視和追求質(zhì)量的風氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關部門和企業(yè)的行為準則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國經(jīng)濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關質(zhì)量標準應適當超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產(chǎn)使用單位和消費者也要增強質(zhì)量意識,在市場行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說,如果社會對房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設計、建筑施工、項目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場,以規(guī)范的市場經(jīng)濟體制為基礎,用有效的約束機制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。
3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系
房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強成本管理，建立完善的信息體系，結合房地產(chǎn)建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學先進、經(jīng)濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術組織措施的節(jié)約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據(jù)房建項目建設時間的長短和參加建設人數(shù)的多少，編制工程項目預算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業(yè)主提出的意見，應根據(jù)設計要求和合同內(nèi)容認真處理，如果涉及費用，應請業(yè)主簽證，列入工程結算。
總之，房地產(chǎn)項目作為房建單位的成本中心，要實現(xiàn)項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導。房建項目管理者要有戰(zhàn)略的思維應對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對項目實施全面成本管理。同時，房地產(chǎn)工程項目成本管理是個系統(tǒng)工程，需要有相應完善的組織管理體系、切實可行的規(guī)章制度、運轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡等做保障，才能取得顯著的效果。
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