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時間：2023-03-08 15:36:09
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一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系現(xiàn)狀及分析
(1)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全。目前，多數(shù)企業(yè)的內(nèi)控制度不夠全面，在控制環(huán)境、會計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內(nèi)控體系的不完整，除了沒有基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略予以制定之外，就是沒有按照地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和管理要求，系統(tǒng)地構(gòu)建內(nèi)控體系。使內(nèi)控僅僅停留在分散的制度文字編寫環(huán)節(jié)上，沒有行之有效的配套操作流程和實(shí)現(xiàn)工具，缺乏可操作性和實(shí)用性。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境有待優(yōu)化。內(nèi)控缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件，要么根本沒有，要么就是制定的細(xì)則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規(guī)范的計(jì)劃；內(nèi)控行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
(3)外部環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的外部環(huán)境復(fù)雜，開發(fā)投人大，風(fēng)險(xiǎn)高，控制的難度也極大；房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的復(fù)雜性，在會計(jì)核算上不需要也不可能計(jì)算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。
3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的原則
房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)制體系既要以《會計(jì)法》、《公司法》、《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，便于企業(yè)有效增強(qiáng)內(nèi)部管理。防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，保護(hù)國家、集體和職工三者利益。增強(qiáng)企業(yè)效益。具體來講，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建立要符合以下原則：
(1)合法性原則。就是指企業(yè)必須以國家的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國家的規(guī)章制度范圍內(nèi)，制定本企業(yè)切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)控。
(2)整體性原則。就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控必須充分涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)工作的各個方面的控制，它既要符合企業(yè)的長期規(guī)劃，又要注重企業(yè)的短期目標(biāo)，還要與企業(yè)的其他內(nèi)控相互協(xié)調(diào)。
(3)針對性原則。是指內(nèi)控的建立要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，針對企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)工作中的薄弱環(huán)節(jié)，針對企業(yè)容易出現(xiàn)錯誤的細(xì)節(jié)，制定企業(yè)切實(shí)有效的內(nèi)控，將各個環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)加以有效控制。
(4)一貫性原則。就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控必須具有連續(xù)性和一致性，不能朝令夕致，隨時變動，否則就無法貫徹執(zhí)行。
(5)適應(yīng)性原則。指企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)根據(jù)企業(yè)變化了的情況及財(cái)務(wù)會計(jì)專業(yè)的發(fā)展及社會發(fā)展?fàn)顩r及時補(bǔ)充企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控。適應(yīng)性可分為兩個方面，一方面是對外部的適應(yīng)性，另一方面是對企業(yè)內(nèi)部的適應(yīng)。
(6)經(jīng)濟(jì)性原則。是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控的建立要考慮成本效益原則，就是說在運(yùn)用過程中，從經(jīng)濟(jì)角度看必須是合理的。
(7)適用性原則。是指企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)便于各部門、各職工實(shí)際運(yùn)用，也就是說企業(yè)財(cái)務(wù)控制度的操作性要強(qiáng)，要切實(shí)可行。
成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分，它是通過一系列方法對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等，以達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的先進(jìn)的管理方法，是增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，保證企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的有效途徑。但目前國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不規(guī)范，成本管理與運(yùn)作過程不合理，容易產(chǎn)生成本超預(yù)算、工程質(zhì)量不合格以及工程超期等眾多問題，這些在成本管理中存在的諸多問題使企業(yè)不能達(dá)到預(yù)期的社會與經(jīng)濟(jì)效益。
2 房地產(chǎn)企業(yè)對成本進(jìn)行管控的原因
就目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的不利因素，正是由于這些不利因素，致使企業(yè)不得不以成本費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，來提升自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，最終提升自己的綜合競爭力。這些因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不完善
現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的成本管理控制工作方面已經(jīng)取得了一定的成績，部分企業(yè)已經(jīng)意識到戰(zhàn)略規(guī)劃對控制企業(yè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要性，也逐步將其融合與實(shí)踐到自身的成本管理控制中來。但是其成本管理仍處于粗放狀態(tài)，在實(shí)際執(zhí)行過程中形同虛設(shè)，無法將科學(xué)的合理的成本管理控制體系積極的應(yīng)用到實(shí)際工作中。與此同時，企業(yè)無法制定出配套的完善的獎懲措施，一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T崗位職責(zé)權(quán)利的不相對應(yīng)，出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎的不公，受罰的不服的局面。這種做法，不僅嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，更給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。
2.2未能對房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期進(jìn)行成本管理
房地產(chǎn)壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至竣工交付及售后服務(wù)等所涉及的全部時間。在完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因此要將成本控制觀念貫穿在項(xiàng)目的全壽命周期，從各個方面出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中只重視建設(shè)期的成本，而忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本管理。這不僅關(guān)系到建設(shè)期成本，還關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行拆除階段和竣工等各個階段的成本。
2.3項(xiàng)目成本管理落后，成本管理難度大
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在成本預(yù)測滯后，很多企業(yè)沒有按照國際通行做法，在投標(biāo)報(bào)價階段完成前先完成投標(biāo)項(xiàng)目的成本測算。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段直接計(jì)算項(xiàng)目投標(biāo)價格，沒有將目標(biāo)成本進(jìn)一步分解到企業(yè)各部門、各項(xiàng)目以及實(shí)施各環(huán)節(jié)，沒有形成明確的成本目標(biāo)，成本管理控制缺乏具體的實(shí)施舉措，一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上將造成成本失控，無法挽回。同時房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本計(jì)劃缺乏編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員不參與成本計(jì)劃的編制，編制的施工組織和人員設(shè)計(jì)時只考慮技術(shù)上的可行性，不考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。施工企業(yè)不能及時將已完成工作量所耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對比，致使在成本計(jì)劃控制的角度實(shí)際成本運(yùn)行工作與成本計(jì)劃不吻合，產(chǎn)生成本偏差，重則造成企業(yè)虧損。
3 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的措施
3.1加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識，注重投資決策階段的成本管理
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為避免主觀決策和盲目建設(shè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失和不良后果，企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目可行性研究工作。認(rèn)真分析各種因素，做好項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算、投資及效益的測算，了解金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其影響，做好投資風(fēng)險(xiǎn)的評估并制定相應(yīng)的對策，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評價。企業(yè)決策的好壞與優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。
3.2建立健全成本管理組織和控制體系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展所處的階段建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架及運(yùn)營模式，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，盡量減少組織構(gòu)架，減少管理層級，提升管理的績效。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，合理選擇經(jīng)營模式。當(dāng)企業(yè)處于單項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)階段時，公司從成本管理角度考慮應(yīng)采用職能制運(yùn)營模式；當(dāng)企業(yè)處于同城多項(xiàng)目開發(fā)階段時，可靈活采用矩陣制運(yùn)營模式，以提高管理績效；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)項(xiàng)目時，可采用項(xiàng)目公司制運(yùn)營模式，成立項(xiàng)目法人，組建項(xiàng)目公司，按分公司組織構(gòu)架方式組建，同時成本管理組織構(gòu)架應(yīng)按企業(yè)的發(fā)展相應(yīng)階段設(shè)立。
3.3加強(qiáng)成本管理與現(xiàn)場控制，減少多余成本產(chǎn)生
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立規(guī)范的成本控制流程。項(xiàng)目運(yùn)作中確立投資預(yù)算、概算、施工圖預(yù)算三者間的動態(tài)協(xié)調(diào)控制方法。正確、合理選擇工程造價的計(jì)價方法和合同計(jì)價方式，加強(qiáng)工程變更和簽證的管理。規(guī)范操作，嚴(yán)格管理，保證變更和簽證的及時性和有效性，建立工程量簽證或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽證實(shí)施會簽制度，同時建立限額簽證制度，工程變更確保按照審查論證程序進(jìn)行。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中與成本控制有效地結(jié)合起來，保障成本管理工作的順利實(shí)施。
總之，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜的工作，牽一發(fā)而動全身。為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，在機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面也必須做出適應(yīng)性的調(diào)整，以提升成本管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全成員性、全過程性的管理，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系，同時加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，并及時反饋。這樣能為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的共識和追求?！按蛟炱放啤钡暮袈晭缀踉谡麄€房地產(chǎn)界隨處可聞。在經(jīng)歷了價格、質(zhì)量、服務(wù)等各方面的競爭之后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了一個新的階段―品牌競爭的階段，許多企業(yè)正逐步形成自己的品牌，品牌的優(yōu)勢能使企業(yè)的產(chǎn)品從同類產(chǎn)品中脫穎而出，提升了產(chǎn)品在市場上的競爭力和占用率。
1、塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌的意義
品牌是優(yōu)質(zhì)以及信賴和誠信的標(biāo)識，它是客戶在購買決策過程中的指南，增強(qiáng)決策的信心。房地產(chǎn)企業(yè)品牌即人們通過對房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)和價值認(rèn)知而產(chǎn)生的內(nèi)心感受。它是房地產(chǎn)企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，增強(qiáng)了客戶對企業(yè)產(chǎn)品的信任度，使其產(chǎn)品大大增值。
2、塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌的作用
2.1打造顧客信任度
由于社會上各種商品品牌的成功樹立，使人們一提到品牌，就會自然聯(lián)想到好的品牌所具有的優(yōu)良的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等由品牌所樹立的好的意識形象，以及品牌給商品帶來的附加值等，使消費(fèi)者能產(chǎn)生一種潛在的對品牌的信任，由此產(chǎn)生了對品牌房地產(chǎn)企業(yè)所打造的樓盤的信任。
2.2加快顧客購買決策速度
由于房地產(chǎn)的價值偏高，使用期較長，對于一般消費(fèi)者來說購買頻率較低，往往一生只交易一兩次。因此消費(fèi)者在購置時會比購買其他的商品更加謹(jǐn)慎，會經(jīng)歷一個漫長的分析、比較和決策的過程。好的品牌的效應(yīng)可在一定程度上減弱消費(fèi)者對后驗(yàn)性因素的顧慮，從而加快決策過程。這樣樓盤銷售速度會加快，銷售期間縮短，從而減少銷售費(fèi)用，加速資金回收。
2.3提升產(chǎn)品的利潤空間
品牌給產(chǎn)品創(chuàng)立了一個良性的競爭環(huán)境。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀有性和不可替代性，使顧客對房地產(chǎn)的價格的敏感程度會降低，這就使得具有同質(zhì)量的產(chǎn)品因其具有的優(yōu)質(zhì)品牌而可以按更高的價格出售，加大了企業(yè)的利潤空間。
2.4提高顧客對樓盤缺陷的包容度
由于顧客對房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理預(yù)期的不同，再好的樓盤也存在缺陷，而購置房地產(chǎn)又是影響顧客一生的決策，他們自然會以更加挑剔的眼光選樓盤。品牌企業(yè)樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿。優(yōu)質(zhì)品牌所帶來的附加值和使用過程中的優(yōu)質(zhì)服務(wù)會使客戶更看重，從而使客戶在一定程度上可以包容樓盤的某些非實(shí)質(zhì)性的缺陷。
3、房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造
3.1項(xiàng)目品牌是企業(yè)品牌塑造的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)品牌不是空中樓閣，它需要眾多優(yōu)質(zhì)樓盤品牌來打造。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)本著以人為本的原則，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，提供優(yōu)良的樓盤作為企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的根本，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上在功能齊全、布局合理的前提下要有一定的超前性和適變性。在建筑質(zhì)量上要求設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等全部是優(yōu)質(zhì)的；在環(huán)境質(zhì)量上要求有完善的配套設(shè)施和生活游憩設(shè)施；在空間、綠地、景觀等方面具有一定的人文氣息和文化品位。具備完善的物業(yè)管理模式，為住戶提供無微不至的服務(wù)等。建設(shè)宜居宜游的高檔社區(qū)，讓人們在意識里形成了一種對樓盤品牌的認(rèn)可，以樓盤品牌來帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌的定位
房地產(chǎn)企業(yè)品牌有物質(zhì)屬性和精神屬性，是企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式的反映。首先企業(yè)要形成自己的經(jīng)營管理理念，確立自己的企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)方針，創(chuàng)建適合自己的企業(yè)文化和企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，形成自己的核心競爭力，并得到消費(fèi)者的認(rèn)可；其次，對開發(fā)的產(chǎn)品必須有優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保證和全方位的售后服務(wù)以及智能化水平的建設(shè)。要做好以上各項(xiàng)，就必須擁有形成企業(yè)品牌的源泉，即知識和擁有知識的團(tuán)隊(duì)、人力資源。有價值、稀缺、難以模仿的人力資源會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來長期的競爭優(yōu)勢，高水平的團(tuán)隊(duì)對企業(yè)獲取與保持長期競爭優(yōu)勢的作用是非常重要的。要獲得高素質(zhì)的員工，企業(yè)就要建立有效的薪酬體系和培訓(xùn)激勵體系，從而確保獲取和保持企業(yè)人力資源的競爭優(yōu)勢。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)
房地產(chǎn)企業(yè)在打造項(xiàng)目品牌的同時打造企業(yè)品牌。成功的品牌，其核心是創(chuàng)造具有競爭優(yōu)勢的品牌價值，通過品牌整合營銷，張揚(yáng)理念兌現(xiàn)承諾，最終在市場上建立消費(fèi)者認(rèn)可的品牌。消費(fèi)者接受的不只是一個品牌的符合手續(xù)，他們往往要對企業(yè)經(jīng)營者的核心競爭力進(jìn)行全面的評價與認(rèn)知，并常常關(guān)注經(jīng)營者的經(jīng)營理念，管理團(tuán)隊(duì)、資源組合與經(jīng)營模式、營銷策略等各方面的問題，有時甚至還很在意經(jīng)營者在社會道德方面的價值取向。所以在打造樓盤品牌的同時，塑造企業(yè)品牌，讓企業(yè)形象與項(xiàng)目形象融為一體，相互促進(jìn)，讓消費(fèi)者了解精品樓盤的同時認(rèn)知企業(yè)，在了解企業(yè)品牌的過程中促進(jìn)對企業(yè)所生產(chǎn)樓盤的認(rèn)可，兩種相互交融密不可分。如在媒體等宣傳過程中，宣傳項(xiàng)目樓盤的設(shè)計(jì)理念、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)施等同時宣傳：企業(yè)擁有怎樣的管理團(tuán)隊(duì)，曾開發(fā)過哪些項(xiàng)目，高層管理的經(jīng)營理念、企業(yè)方針、企業(yè)文化特色等，這樣在樹立樓盤品牌的同時，也塑造了企業(yè)品牌。
結(jié)束語 隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，塑造房地產(chǎn)品牌已刻不容緩，他要求房地產(chǎn)企業(yè)要長期不斷的實(shí)踐、改進(jìn)，持之以恒，維護(hù)品牌核心價值，保持長期核心競爭力，并要有百年磨一劍的定力，才能塑造強(qiáng)勢品牌。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價達(dá)到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實(shí)到每一個細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻(xiàn)】
堅(jiān)持誠信服務(wù)不斷提高房地產(chǎn)售前生產(chǎn)質(zhì)量和售后服務(wù),質(zhì)量是產(chǎn)品和企業(yè)的生命,其內(nèi)涵實(shí)際上包括企業(yè)對客戶的售前、售中和售后的所有服務(wù),是品牌的核心內(nèi)涵,是品牌長盛不衰的支柱。質(zhì)量信譽(yù)也體現(xiàn)企業(yè)對社會的承諾和責(zé)任,打造房地產(chǎn)品牌應(yīng)把它作為最重要的環(huán)節(jié)來抓。隨著人們生活水平的提高,人民不僅對房屋本身的建造質(zhì)量關(guān)注,也越來越對居住環(huán)境、物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心是質(zhì)量,質(zhì)量抓不好,口碑、信譽(yù)談不上,品牌難形成。
用誠信打造品牌,房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)要把握以下幾個質(zhì)量關(guān):
一是產(chǎn)品綜合質(zhì)量關(guān),建立嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系,從勘探、材料供應(yīng)、施工流程、竣工驗(yàn)收乃至到交給業(yè)主前的整改都要嚴(yán)格把關(guān)。尤其要大力抓好戶型質(zhì)量,盡量抓好每平方米的最高利用率。
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價來測算整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:
1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識。
(2)引入競爭機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競賽,可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價”原則。推行工程量清單計(jì)價報(bào)價與合理低價中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴(yán)格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計(jì)時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r進(jìn)行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認(rèn)問題,企業(yè)會計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計(jì)時除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時,不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計(jì)時除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價表或平均標(biāo)定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對于上述問題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進(jìn)行開發(fā)時,其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略綜述
（一）何謂“房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略”
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，是指在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策，圍繞企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，在財(cái)務(wù)范疇之內(nèi)，將財(cái)務(wù)工作與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行有效結(jié)合。對企業(yè)財(cái)務(wù)活動的內(nèi)容、發(fā)展方向、目標(biāo)等進(jìn)行創(chuàng)造性、長期性、全局性的調(diào)整與規(guī)劃。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)企業(yè)籌資、投資、股利分配等。在房地產(chǎn)企業(yè)的整個發(fā)展戰(zhàn)略中，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略僅是其中的一個“子戰(zhàn)略”。按時間長度，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是針對企業(yè)財(cái)務(wù)活動制定并實(shí)施的一種中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通過對籌資、投資、股利分配等內(nèi)容的分析與整合，對企業(yè)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行適時調(diào)整，以突破企業(yè)的發(fā)展瓶頸，突出企業(yè)自身的戰(zhàn)略優(yōu)勢。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施與規(guī)劃財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的必要性
有效的財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)具有積極意義。不僅能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抵御宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化的壓力，還能提高其市場競爭力。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的必要性主要有三點(diǎn)。詳見表1-1。
表1-1 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的必要性
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展現(xiàn)狀及存在的主要問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理者及相關(guān)人員財(cái)務(wù)管理重視程度欠缺
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，管理者大多不重視財(cái)務(wù)管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)人員的工作、是財(cái)務(wù)部的工作。甚至很多管理者認(rèn)為所謂的財(cái)務(wù)管理僅不過是核算、記賬、過賬等基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作。沒有將財(cái)務(wù)管理上升到戰(zhàn)略的高度。在企業(yè)管理者進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時，也無法及時提供準(zhǔn)確有效的財(cái)務(wù)信息。這在很大程度上，直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的規(guī)劃與發(fā)展，從而使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的作用也無法真正發(fā)揮。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本投資過高
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資時間跨度大、回收期長、單筆資金數(shù)額大，對資金的依賴性較高。這些自有特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)不同。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的規(guī)劃與實(shí)施中，需額外重視資金占用問題。然而，我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本投資普遍過高。大額的投資量，使很多房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不足以滿足項(xiàng)目需求，很多建筑項(xiàng)目的完成都不得不依賴于銀行貸款。而同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資時間跨度大，間接導(dǎo)致企業(yè)所支付的銀行貸款利息數(shù)額大，這在一定程度上變相增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本，直接影響了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效實(shí)施。目前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價水平不斷上漲。從某個程度而言，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是一個不斷貶值的過程。對需要大量使用資金、大額占用資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)有效控制施工建設(shè)周期，降低資金占用損失，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制
除了上述問題之外，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚缺乏強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。該機(jī)制的有效實(shí)施，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息真實(shí)、可靠，能夠從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的經(jīng)濟(jì)價值。同時，還能保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為被合法、合理的開展。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，主要表現(xiàn)在以下方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)授權(quán)機(jī)制缺乏統(tǒng)一性與明確性。甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在著部門之間各自為政的情況，給管理帶來難度。使得房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金被流失和盜用。其次，有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了提高企業(yè)利益或個人利益，常常會認(rèn)為阻礙財(cái)務(wù)監(jiān)督，影響了其職能的正常發(fā)揮。使得財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制淪為企業(yè)的一種擺設(shè)。
（四）房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，資金成本高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大
房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目通常需要投資大量資金，回收期限長，而房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有限。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取渠道通常較窄。這在一定程度上不僅制約了房地產(chǎn)企業(yè)對工程項(xiàng)目的承接，使其無法在同一時期進(jìn)行多項(xiàng)目、多領(lǐng)域的投資建設(shè)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還因營運(yùn)資金的減少，阻礙了其規(guī)模的擴(kuò)張。自有資金之外的銀行貸款，由于貸款金額往往巨大，項(xiàng)目占用資金時間長，使得貸款利息通常較高。這才一定程度使得房地產(chǎn)企業(yè)資金成本較大，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)唯有等待投資項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，資金回籠之后再行它用。該模式下，工程項(xiàng)目倘若一旦失敗，將可能會直接拉垮一個企業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
三、針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的未來發(fā)展建議
如何才能使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略獲得長遠(yuǎn)發(fā)展并與企業(yè)其他發(fā)展戰(zhàn)略積極配合充分發(fā)揮其效用，并非一件易事。作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須運(yùn)籌帷幄，設(shè)計(jì)科學(xué)的戰(zhàn)略方案，整體上把握財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。對此，筆者有以下幾方面建議。
（一）宏觀角度――考慮宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動
近幾年，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度較大，在有效規(guī)范了我國房地產(chǎn)市場的同時，卻也給企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略帶來很多不利影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的同時，應(yīng)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整與波動，及時做出應(yīng)對策略。在選擇具體的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時，要注意與經(jīng)濟(jì)波動周期相契合。通過制定富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，抵御宏觀經(jīng)濟(jì)政策的波動對企業(yè)所造成的不利影響與潛在風(fēng)險(xiǎn)。
（二）微觀角度
1、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定要密切結(jié)合企業(yè)的自身特點(diǎn)
上文已述，房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目投資時間跨度大、回收期長、變現(xiàn)能力差、資金周轉(zhuǎn)慢、單筆資金數(shù)額大、成本開支大等特點(diǎn)。很多投資項(xiàng)目的完成需要2-5年，甚至更多。在這期間，房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對可能隨時發(fā)生變化的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。企業(yè)所面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時，應(yīng)充分考慮其自身經(jīng)營特點(diǎn)，有效配置企業(yè)資源，合理調(diào)度資金，爭取使房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的“指導(dǎo)”下，資金能夠獲得均衡流動，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
2、財(cái)務(wù)等相關(guān)人員要樹立正確的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略理念
同時，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者及財(cái)務(wù)人員海英樹立正確的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略理念，構(gòu)筑以財(cái)務(wù)管理為核心的內(nèi)部管理體系。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭日益激烈。這些因素?zé)o一不要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理者及財(cái)務(wù)人員樹立正確的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略理念，將財(cái)務(wù)工作從傳統(tǒng)的核算模式轉(zhuǎn)型為戰(zhàn)略型模式。唯有樹立了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略理念，以財(cái)務(wù)戰(zhàn)略為依托，房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場競爭中獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。
3、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定要圍繞企業(yè)所處的發(fā)展階段
房地產(chǎn)企業(yè)同一般企業(yè)一樣，也會經(jīng)歷創(chuàng)立、成長、成熟、衰退四個時期。因此，企業(yè)在實(shí)施和規(guī)劃財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時，可以對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行反向搭配，根據(jù)企業(yè)不同發(fā)展階段的實(shí)際需要，圍繞企業(yè)所處的發(fā)展戰(zhàn)略，制定具體的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略不同，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的側(cè)重點(diǎn)不同，以有效滿足不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。
四、結(jié)論
作為房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要組成部分，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要在其規(guī)劃與實(shí)施中與其他戰(zhàn)略相結(jié)合，圍繞企業(yè)自身特點(diǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策，指導(dǎo)企業(yè)財(cái)務(wù)工作與決策，有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的綜合能力。而房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的市場競爭環(huán)境中獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，制定合理、科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略至關(guān)重要。
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[1]劉純超.基于海南旅游房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評價的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理模型[J].現(xiàn)代營銷（學(xué)苑版），2011；02
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，占用資金規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)周期長，生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、消費(fèi)環(huán)節(jié)都需要資金的支持，自有資金不能滿足需求，需要進(jìn)行大量的融資。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目價值大，對資金的需求量巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須借助金融機(jī)構(gòu)和資本市場進(jìn)行融資。
2、資金的占用期長。房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品變現(xiàn)期長。對每一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，基本上都要經(jīng)過前期準(zhǔn)備、土地開發(fā)、房屋建造、房屋銷售等多種環(huán)節(jié)，通常需要 3-5 年的時間。分析現(xiàn)金流的情況，資金從項(xiàng)目初期流入開始，到實(shí)現(xiàn)第一筆售房款，至少需要 3 年，這個時間段稍有不慎就可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、開發(fā)使用資金集中而資金來源分散。房地產(chǎn)日常經(jīng)營活動中購買土地使用權(quán)、批量購買建筑材料等都表現(xiàn)為巨額資金的一次性集中投入。然而，籌集這些資金卻需要花費(fèi)長時間尋求多種方式、多種渠道。
4、房地產(chǎn)融資可以房屋、土地使用權(quán)作抵押。房地產(chǎn)企業(yè)的貸款多以房屋和土地的抵押為條件，這樣開發(fā)商獲得融資較容易，而對于金融機(jī)構(gòu)則更有利于控制風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)總體融資現(xiàn)狀
（一）資金主要來自銀行貸款，融資渠道較為單一
1、商業(yè)銀行貸款仍然是最主要融資方式
我國的房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源是銀行貸款（包括國內(nèi)貸款及、其他資金項(xiàng)中的定金與預(yù)付款和自籌資金中間接來自銀行的部分）。住建部 2010 年調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個項(xiàng)目 61%的資金是來自于商業(yè)銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設(shè)單位貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。
2、銀行貸款融資在調(diào)控作用下開始縮減
雖然對銀行資金的依賴度長期居高不下，但是，近期整體銀行貸款增速呈現(xiàn)回落的態(tài)勢。中國人民銀行的《2012 年 1 季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》也顯示，1 季度新增貸款 2.46 萬億元，同比多增 2169 億；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 2.83 萬億元，同比增長 11%，增速比上年底小 6.1%；個人購房貸款 1 季度增加 1574 億元，同比少增加 1757 億元，這是緊縮的貨幣政策和嚴(yán)格的信貸調(diào)控的結(jié)果。2010 年以來，為緩解市場上貨幣流通過剩題，央行多次加息，直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。曾連續(xù) 12 次提高大型金融機(jī)構(gòu)的銀行存準(zhǔn)備金率，使得目前的銀行存款準(zhǔn)備金率依然處于 20.5%的高位。收縮銀行信貸量也減少了地產(chǎn)企業(yè)的貸款量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進(jìn)行融資的難度進(jìn)一步加大。購房者按揭貸的首付比例提高，審批時間拉長。國家統(tǒng)計(jì)局去年 6 月公布的數(shù)據(jù)顯示，個人按揭一項(xiàng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降，前5個月個人按揭貸款 3443 億元，減少 8%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也證明，2011年前 8個月房企資金來源中個人按揭項(xiàng)目下滑了 4.2%，是所有項(xiàng)目中占減少最厲害一項(xiàng)。
（二）、資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高
1、短期資金較多、長期資金不足，融資結(jié)構(gòu)非常不合理
以前，開發(fā)商常常采取長期使用購房者預(yù)售款和建筑商資金的辦法拉長資金使用期限，也可以向銀行申請貸款延長來解決資金時間不匹配的問題。但在政策嚴(yán)格控制開發(fā)貸款和要求預(yù)售款設(shè)立專門賬戶的情況下，房企以往使用的這些方法被限制，這將使不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張甚至財(cái)務(wù)危機(jī)。
2、財(cái)務(wù)杠桿的使用過于激進(jìn)
我國土地相關(guān)政策中土地閑置年限和用途等規(guī)定較寬松，開發(fā)商都希望借此實(shí)現(xiàn)快速滾動開發(fā)，因此承受很高的財(cái)務(wù)杠桿。我國地產(chǎn)企業(yè)事實(shí)上是在以金融運(yùn)作為核心的模式運(yùn)行，資產(chǎn)負(fù)債率維持高位，要求盡量壓縮庫存，迅速變現(xiàn)。但是，我國的資本市場的發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國，房地產(chǎn)企業(yè)融資收到了很大的政策約束。因此，當(dāng)銷售回款產(chǎn)生的現(xiàn)金流不能及時的進(jìn)入高財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)時，開發(fā)商的資金鏈就會有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
（三） 房地產(chǎn)行業(yè)融資難度空前、房企資金融通受到限制
1、上市融資的難度大
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入股票市場上市融資的難度一直很大。不僅條件嚴(yán)苛，手續(xù)等還比較麻煩，還要經(jīng)過一年的進(jìn)程。再融資也有很大的限制和時間間隔要求，同時監(jiān)管機(jī)構(gòu)對上市企業(yè)的經(jīng)營信息透明度要求高，能滿足這些要求的開發(fā)商只有鳳毛麟角，發(fā)行股票進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)占比非常小，截至 2011 年底我國近七萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中只有 148 家在滬深兩市上市（依據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）。不過，房地產(chǎn)企業(yè)積極通過借殼上市、海外上市等其他途徑進(jìn)行股票融資。尤其是在香港上市，已經(jīng)成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)日益重要的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)通股市融資渠道包括直接上市、借殼上市和已上市房企增發(fā)再融資。2010年 10 月，證監(jiān)會為落實(shí)國務(wù)院在房地產(chǎn)調(diào)控上的政策要求，暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。其實(shí) 2009 年底以來，上市閘門已經(jīng)向房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉，而有關(guān)房企借殼上市和已上市房企增發(fā)申請的審批也都一律被擱置。
2、融資成本創(chuàng)新高
目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本基本達(dá)到了歷史最高值，在房企不斷升高的自籌資金中，在信收緊之下，信托融資、民間借貸等高成本資金占比在提高。據(jù)國泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金成本達(dá) 15%-20%，基金產(chǎn)品的成本大約在 15%-30%之間，民間高利貸的成本更是高達(dá) 30%-40%，都遠(yuǎn)高于銀行貸款的貸款利率，大大增加了開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，擠壓了其利潤。目前，中型房企的融資成本約在 25%，小型房企更高，而大型房企信譽(yù)更好融資能力更強(qiáng)，融資成本要小于中小型房企。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的優(yōu)化策略
（1）發(fā)展資本市場，降低房企對信貸依賴
美國擁有最發(fā)達(dá)的資本市場，銀行貸款、房地產(chǎn)信托基金、退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種融資模式共同為其房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款的依賴很低，僅占資金來源的 15%左右，而大部分（70%左右）則來自資本市場上的社會公眾投資。發(fā)展資本市場不僅可以解決我國房地產(chǎn)企業(yè)困擾已久的資金問題，還可以讓社會大眾都有機(jī)會通過參與資本市場來享有房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)利益，而不是像以前一樣只能在房屋流通領(lǐng)域投機(jī)炒房，催生房地產(chǎn)泡沫。一方面，股票市場應(yīng)改變現(xiàn)行的對房地產(chǎn)企業(yè)融資的封殺，取而代之的是通過完善分紅、少數(shù)股東權(quán)利制度等安排來規(guī)范房企的“圈資”行為。另一方面，發(fā)展債券市場，發(fā)揮債券融資優(yōu)勢。從發(fā)達(dá)國家情況來看，債券市場也一直在資本市場中占有最大份額，債券的融資額度一般是股票市場融資額的 3 到 10 倍。對比之下，我國的債券市場的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，而且大部分是國債。政府應(yīng)改革債券發(fā)行的審批制度，建立信用評級制度，完善債券二級流通市場。
(2）扶持創(chuàng)新多元化房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
開發(fā)國內(nèi)好的、有吸引力的多元化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，才能將社會資金吸引到房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)。在美國運(yùn)用最早、最成熟的房地產(chǎn)投資信托基金 REITs(Real Estate Investment Trusts)亦是值得推行的。REITs 是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者的資金，再由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，最后將投資收益按出資比例分配給投資者的信托基金模式。在美國及新加坡、韓國等房地產(chǎn)市場的成功運(yùn)行可以為我國開發(fā)引進(jìn)提供很好的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和很多學(xué)者都認(rèn)為 REITs 將是未來房地產(chǎn)業(yè)的主要融資模式之一，胡軍在 2007 年就論證了其在我國的可行性，認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)、資本市場投資者和政府住房公積金的管理等對這種新型金融品的需求已經(jīng)客觀存在，相關(guān)制度的完善也為 REITs 的試行做好了準(zhǔn)備。另外，住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)銷售期權(quán)、開發(fā)商貼息委托貸款、典當(dāng)融資等多種融資產(chǎn)品也都各有優(yōu)勢，可以開發(fā)探索來為我國的房地產(chǎn)融資服務(wù)。
(3)健全房地產(chǎn)金融法律體系
由于我國的房地產(chǎn)業(yè)市場化起步較晚，并且在發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了很多的不規(guī)范和待糾正的問題，政府的房地產(chǎn)相關(guān)政策管理也不成熟，導(dǎo)致當(dāng)前關(guān)于我國房地產(chǎn)融資方面的法律法規(guī)還很不完善。例如，關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源和用途的限制，以及金融機(jī)構(gòu)貸款、海外直接投資、開發(fā)商項(xiàng)目資金中白有比例等規(guī)定，都沒有固定的、法規(guī)性的要求，政策朝定夕改，不利于行業(yè)的長期穩(wěn)定。而像在國外發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場中普遍發(fā)揮作用的房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)證券化等新型模式，在我國也都還沒有正式起步，缺乏相關(guān)的法規(guī)支持和政策安排。
(四)處于不同生命周期階段的房地產(chǎn)企業(yè)選擇適合的融資模式
處于不同階段的生命周期的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資需求等各不相同不。處于成長期的房企業(yè)務(wù)增速較快，融資需求大，但是，經(jīng)營和現(xiàn)金流都還不穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，基礎(chǔ)薄弱導(dǎo)致只能得到成本較高的融資，如果過度融資很容易使公司陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。進(jìn)入成熟期后的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)趨于穩(wěn)定，更容易得到較低成本的融資，但業(yè)務(wù)增長速度已經(jīng)放慢，此時要調(diào)整融資模式選擇，不應(yīng)追求成本過高的融資模式用于超速擴(kuò)張，否則會使企業(yè)負(fù)擔(dān)過重、風(fēng)險(xiǎn)加大，提前邁進(jìn)衰退期。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: Introduces the core real estate enterprise brand shaping is manufacturing competitive advantage by creating brand value, brand marketing, customer trust system culture propaganda, corporate brand and project brand and promote each other, promises, let consumer trust and identity. The final shape their own corporate brand.
Keywords: customer trust and brand building
F293.33
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識和追求?！按蛟炱放啤币颜嬲蔀橐环N行業(yè)趨勢。在經(jīng)歷了價格、質(zhì)量、服務(wù)等各方面的競爭之后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了一個新的階段——品牌競爭階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)正逐步形成自己的品牌，品牌的優(yōu)勢能使企業(yè)的產(chǎn)品從同類產(chǎn)品中脫穎而出，提高了產(chǎn)品在市場上的競爭力和占有率。
1、塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌的意義
品牌是優(yōu)質(zhì)以及信賴和誠信的標(biāo)識。它是客戶在購買決策過程中的指南，增進(jìn)決策的信心。房地產(chǎn)企業(yè)品牌即人們通過對房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)和價值認(rèn)知而產(chǎn)生的內(nèi)心感受。它是房地產(chǎn)企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，增強(qiáng)了客戶對企業(yè)產(chǎn)品的信任度，使其產(chǎn)品大大增值。
2、塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌的作用
2.1打造顧客信任度
由于社會上各種商品品牌的成功樹立，使人們一提到品牌，就會自然聯(lián)想到好的品牌所具有的優(yōu)良的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等由品牌所樹立的好的意識形象，以及品牌給商品帶來的附加值等，使消費(fèi)者能產(chǎn)生一種潛在的對品牌的信任，由此產(chǎn)生了對品牌房地產(chǎn)企業(yè)所打造的樓盤的信任。
2.2加快顧客購買決策速度
由于房地產(chǎn)的價值偏高，使用期較長，對于一般消費(fèi)者來說購買頻率較低，往往一生只交易一兩次。因此消費(fèi)者在購置時會比購買其他的商品更加謹(jǐn)慎，會經(jīng)歷一個漫長的分析、比較和決策的過程。好的品牌的效應(yīng)應(yīng)可在一定程度上減弱消費(fèi)者對后驗(yàn)性因素的顧慮，從而加快決策過程。這樣樓盤銷售速度會加快，銷售期間縮短，從而減少銷售費(fèi)用，加速資金回收。
2.3提升產(chǎn)品的利潤空間
品牌給產(chǎn)品創(chuàng)立了一個良性的競爭環(huán)境。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀有性和不可替代性，使顧客對房地產(chǎn)的價格的敏感程度會降低，這就使得具有同質(zhì)量的產(chǎn)品因其具有的優(yōu)質(zhì)品牌而可以按更高的價格出售，加大了企業(yè)的利潤空間。
2.4提高顧客對樓盤缺陷的包容度
由于顧客對房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理預(yù)期的不同，再好的樓盤也存在缺陷，而購置房地產(chǎn)又是影響顧客一生的決策，他們自然會以更加挑剔的眼光選樓盤。品牌企業(yè)樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿。優(yōu)質(zhì)品牌所帶來的附加值和使用過程中的優(yōu)質(zhì)服務(wù)會使客戶更看重，從而使客戶在一定程度上可以包容樓盤的某些非實(shí)質(zhì)性的缺陷。
3、房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造
3.1項(xiàng)目品牌是企業(yè)品牌塑造的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)品牌不是空中樓閣，它需要眾多優(yōu)質(zhì)樓盤品牌來打造。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)本著以人為本的原則，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，提供優(yōu)質(zhì)的樓盤作為企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的根本，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上在功能齊全、布局合理的前提下要有一定的超前性和適變性。在建筑質(zhì)量上要求設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等全部是優(yōu)質(zhì)的；在環(huán)境質(zhì)量上要求有完善的配套設(shè)施和生活游憩設(shè)施；在空間、綠地、景觀等方面具有一定的人文氣息和文化品位。具備完善的物業(yè)管理模式，為住戶提供無微不至的服務(wù)等。建設(shè)宜居宜游的高檔社區(qū)，讓人們在意識里形成了一種對樓盤品牌的認(rèn)可，以樓盤品牌來帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌的定位
房地產(chǎn)企業(yè)品牌有物質(zhì)屬性和精神屬性，是企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式的反映。首先企業(yè)要形成自己的經(jīng)營管理理念，確立自己的企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)方針，創(chuàng)建適合自己的企業(yè)文化和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)，形成自己的核心競爭力，并得到消費(fèi)者的認(rèn)可；其次，對開發(fā)的產(chǎn)品必須有優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保證和全方位的售后服務(wù)以及智能化文化建設(shè)。要做好以上各項(xiàng)，就必須擁有形成企業(yè)品牌的源泉，即知識和擁有知識的團(tuán)隊(duì)、人力資源。有價值、稀缺、難以模仿的人力資源會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來長期的競爭優(yōu)勢，高水平的團(tuán)隊(duì)對企業(yè)獲取與保持長期競爭優(yōu)勢的作用是非常重要的。要獲得高素質(zhì)的員工，企業(yè)就要建立有效地薪酬體系和培訓(xùn)激勵體系，從而確保獲取和保持企業(yè)人力資源的競爭優(yōu)勢。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)
房地產(chǎn)企業(yè)在打造項(xiàng)目品牌的同時打造企業(yè)品牌。成功的品牌，其核心是創(chuàng)造具有競爭優(yōu)勢的品牌價值，通過品牌整合營銷，張揚(yáng)理念兌現(xiàn)承諾，最終在市場上建立消費(fèi)者認(rèn)可的品牌。消費(fèi)者接受的不只是一個品牌的符合手續(xù)，他們往往要對企業(yè)經(jīng)營者的核心競爭力進(jìn)行全面的評價與認(rèn)知，并常常關(guān)注經(jīng)營者的經(jīng)營理念，管理團(tuán)隊(duì)、資源組合與經(jīng)營模式、營銷策略等各方面的問題，有時甚至還很在意經(jīng)營者在社會道德方面的價值取向。所以在打造樓盤品牌的同時，塑造企業(yè)品牌，讓企業(yè)形象與項(xiàng)目形象融為一體，相互促進(jìn)，讓消費(fèi)者了解精品樓盤的同時認(rèn)知企業(yè)，在了解企業(yè)品牌的過程中促進(jìn)對企業(yè)所生產(chǎn)樓盤的認(rèn)可，兩種相互交融密不可分 。如在媒體等宣傳過程中，宣傳項(xiàng)目樓盤的設(shè)計(jì)理念、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)施等同時宣傳：企業(yè)擁有怎樣的管理團(tuán)隊(duì)，曾開發(fā)過哪些項(xiàng)目，高層管理的經(jīng)營理念、企業(yè)方針、企業(yè)文化特色等，這樣在樹立樓盤品牌的同時，也塑造了企業(yè)品牌。
4、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市場競爭越來越強(qiáng)，塑造房地產(chǎn)品牌已刻不容緩，他要求房地產(chǎn)企業(yè)要長期不斷的實(shí)踐、改進(jìn)，持之以恒，維護(hù)品牌核心價值，保持長期核心競爭力，并要有百年磨一劍的定力，才能塑造強(qiáng)勢品牌。
參考文獻(xiàn)：
