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時(shí)間：2023-03-02 15:07:58
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一、新準(zhǔn)則下以房抵債業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理探析
債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁定做出讓步的事項(xiàng)。債務(wù)重組主要有以下幾種方式：①以資產(chǎn)清償債務(wù)；②債務(wù)轉(zhuǎn)為資本；③修改其他債務(wù)條件；④以上三種主式的組合。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》及其應(yīng)用指南的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，作為營(yíng)業(yè)外收入計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》以其公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。
可見，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)行為，只有在符合債務(wù)重組定義并滿足債務(wù)重組條件時(shí)，才能按照債務(wù)重組準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。對(duì)于前述第①、②種情況的以房抵業(yè)務(wù)，由于其符合或基本債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定，按照債務(wù)重組準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，實(shí)務(wù)中不存在任何爭(zhēng)議；即：在協(xié)議生效或商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務(wù)賬面價(jià)值，借記“應(yīng)付賬款”科目，將照商品房公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，將商品房公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，借記“營(yíng)業(yè)外收入——債務(wù)重組利得”科目；同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時(shí)按照應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)金額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加等）”科目。而對(duì)于第③種情況的以房抵債業(yè)務(wù)由于在相關(guān)準(zhǔn)則中未對(duì)其會(huì)計(jì)處理做出明確規(guī)定，因此在實(shí)務(wù)處理就出現(xiàn)了二種不同的處理方法，即：①按照所抵債務(wù)的賬面價(jià)值確認(rèn)銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，不確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額；②按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，即：按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，將開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額作為捐贈(zèng)支出，計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于上述二種處理方法，第①種會(huì)計(jì)處理方法明顯不符合收入計(jì)量的有關(guān)規(guī)定，混淆了已收或應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款與公允價(jià)值的區(qū)別，因此不正確；而第②種會(huì)計(jì)處理方法則更符合該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值高于所抵債務(wù)賬面價(jià)值的部分實(shí)質(zhì)上是一種無(wú)償贈(zèng)與，按照捐贈(zèng)支出對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是合理合法的；因此筆者認(rèn)為對(duì)于第③種情況的以房抵債業(yè)務(wù)采取該種處理方法是正確合法的；即：在協(xié)議生效或商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務(wù)賬面價(jià)值，借記“應(yīng)付賬款”科目，將商品房公允價(jià)值與所抵債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為捐贈(zèng)支出，借記“營(yíng)業(yè)外支出——捐贈(zèng)支出”科目，將商品房公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時(shí)按照應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)金額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加等）”科目。
二、以房抵債業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅處理探析
一、房地產(chǎn)稅概述
房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國(guó)包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。
二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀
到目前為止，我國(guó)并沒有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國(guó)家改革房產(chǎn)稅政策，從原來(lái)的只對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋征稅變?yōu)閷?duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點(diǎn)，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。
三、舊房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響
從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)直接針對(duì)房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時(shí)，我國(guó)商品房的均價(jià)也逐年快速增長(zhǎng)，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運(yùn)用Eviews軟件，對(duì)2008年到1998年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。（1）統(tǒng)計(jì)模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運(yùn)算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房?jī)r(jià)定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過(guò)Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因?yàn)楦黜?xiàng)數(shù)值都符合顯著性檢驗(yàn)，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說(shuō)當(dāng)房產(chǎn)稅增長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)也程上漲趨勢(shì)，但是上漲的幅度非常小。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。二是鼓勵(lì)了投資者的投機(jī)行為。三是助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。
四、新房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響
（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點(diǎn)，條件成熟時(shí)將向全國(guó)范圍進(jìn)行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則。
（2）實(shí)施新房產(chǎn)稅政策后房?jī)r(jià)的變化。新房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，對(duì)重慶、上海兩地的房?jī)r(jià)起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價(jià)體制不健全。第四，我國(guó)居民對(duì)持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場(chǎng)具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個(gè)小稅種，把抑制房?jī)r(jià)這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個(gè)小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，試驗(yàn)推廣”的方針政策。第三，要加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識(shí)。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的唯一手段。
從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)是不可行的。房?jī)r(jià)最終是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，僅僅通過(guò)完善房地產(chǎn)稅收制度就想達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的是不現(xiàn)實(shí)的，必須同時(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)
[1]《上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》
[2]《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》
這不，各個(gè)年齡段的“房奴”們?cè)谛量鄿惲耸赘?、時(shí)常想著貸款后，換來(lái)了70年產(chǎn)權(quán)的房子，但還沒睡個(gè)安穩(wěn)，房產(chǎn)稅醒了。
超過(guò)40平米就征稅？6成網(wǎng)友不贊成
王大爺最近很郁悶。
家住寧波市中心西側(cè)南門街道郎官社區(qū)的王大爺在老伴去世以后，自己獨(dú)居一套70平方米老房子，每個(gè)月退休工資20 0 0多元，剛能維持生活。在聽說(shuō)了一則新聞之后，王大爺驚恐的表示，難道還要我們這些老人賣掉房子，再去買小的？
究竟是什么新聞，使本該頤養(yǎng)天年的王大爺突然產(chǎn)生這樣的疑惑呢？
原來(lái)，在2 012年11月2 8日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院了一份報(bào)告，提出應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)4 0 平米部分，無(wú)論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。
如果這條建議真的得以實(shí)施，就意味著只要是人均超過(guò)4 0平米的城鎮(zhèn)住房，不管是你以前買的，還是正在買的，或者空置的，每年都得交房產(chǎn)稅了。然而調(diào)查顯示，6 成網(wǎng)友認(rèn)為這條建議不合理。也有網(wǎng)友調(diào)侃，以后買房干脆就單獨(dú)買一個(gè)主臥，然后再買一個(gè)客臥、一個(gè)客廳、一個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)廚房，面積倒是都在4 0平米以下，各自一個(gè)房產(chǎn)證，這樣一來(lái)，就不用繳房產(chǎn)稅了。
財(cái)政部發(fā)聲房產(chǎn)稅或?qū)⑷珖?guó)推行
房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前，國(guó)際上征收房產(chǎn)稅的途徑大致有三種：一是根據(jù)房地產(chǎn)面積征收，如德國(guó)、智利；二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格征收，如日本、加拿大；三是根據(jù)房地產(chǎn)租金額征收，如中國(guó)香港、印度、澳大利亞等。而中國(guó)目前還沒有在全國(guó)推行，也就沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
其實(shí)早在1986年9月15日，國(guó)務(wù)院就正式了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。2010年7月2 2日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開始。2 011年1月，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫(kù)，其稅款為6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
近期，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，將統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況，并認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時(shí)，全國(guó)各地多個(gè)省市也紛紛表示，將做好征收房產(chǎn)稅工作的準(zhǔn)備，這也意味著我國(guó)全面推行房產(chǎn)稅的時(shí)候到了。
上海、重慶已開征更多的是造成心理影響
實(shí)早在2011年1月28日，中國(guó)的兩個(gè)直轄市重慶和上海，就正式啟動(dòng)了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作。目前，重慶房產(chǎn)稅征收金額已經(jīng)超過(guò)9000萬(wàn)元，上海也認(rèn)定約5萬(wàn)套住房需要繳納房產(chǎn)稅。
記者查閱了重慶市房產(chǎn)稅征收細(xì)則，發(fā)現(xiàn)普通房屋的稅率統(tǒng)一為0 . 5%，高檔住房和別墅則按照房屋成交價(jià)的不同而不同：其中成交價(jià)在150 0 0元/平方米以下的，稅率為0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之間的，稅率為1. 0%；成交價(jià)在2 0 0 0 0元以上的，稅率則為1. 2%。每年房產(chǎn)稅額的計(jì)算方式為：房屋均價(jià)*應(yīng)繳稅的房屋面積*稅率。
按此計(jì)算，如果在已有住房的基礎(chǔ)上，又在重慶城九區(qū)購(gòu)買了第二套面積為10 0平米、房?jī)r(jià)為150 0 0元/平米的住房，其年繳納稅額為15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的產(chǎn)權(quán)計(jì)算，一共要繳納7500*70=525000元。
而上海市的房產(chǎn)稅征收細(xì)則規(guī)定，征收對(duì)象為全上海市非上海籍居民在上海新購(gòu)住房，以及全上海市的上海籍家庭新購(gòu)的第二套及以上住房。稅率則統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房屋成交價(jià)在45000元/平米以下的，稅率為0 .4%；成交價(jià)在4 50 00元以上的，稅率為0 . 6%。每年稅額計(jì)算按照（所有房屋面積-60*人數(shù)）*成交均價(jià)*稅率來(lái)計(jì)算，（所有房屋面積-60*人數(shù)）小于零則免征。
這也就意味著，如果外地戶籍的三口之家在上海，只要所有購(gòu)買的新房面積在180平米以下，（所有房屋面積- 60*人數(shù)）小于零，就不必繳納房產(chǎn)稅了。
記者了解到，在上海認(rèn)定應(yīng)繳房產(chǎn)稅的5萬(wàn)套住房中，去年認(rèn)定2萬(wàn)余套，今年約3萬(wàn)套，其中90%適用0.4%的稅率。來(lái)自上海市財(cái)政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22. 1億元。有媒體稱，假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，今年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。
然而，從試點(diǎn)了近兩年的重慶與上海房產(chǎn)稅征收情況來(lái)看，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅力度并沒有起到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期目的，征稅額及范圍并沒有大到調(diào)節(jié)剛需的目的。房產(chǎn)專家稱，無(wú)論是購(gòu)房者還是租房者，只要一提起房產(chǎn)稅就會(huì)覺得恐慌，因此房產(chǎn)稅的影響在試點(diǎn)范圍內(nèi)更多體現(xiàn)在了心理影響上。原本想要抑制的住宅持有者，并沒有受到過(guò)多的影響，而房?jī)r(jià)上漲的腳步，亦未曾因房產(chǎn)稅而有所停歇。以重慶為例，2012年房產(chǎn)稅繳納的應(yīng)稅單價(jià)，由2011年的9941元/平米漲到了12152元/平米。
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相信不少人都在擔(dān)心房產(chǎn)稅的實(shí)施，將導(dǎo)致房租上漲。中國(guó)民間房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)趨勢(shì)是像北京這樣的城市，每年有6 0萬(wàn)到10 0萬(wàn)人口引入，現(xiàn)在城市化進(jìn)程雖然完成了51.27%，但是其中的流動(dòng)人口還有2.3億。這些流動(dòng)人口中租房人群占1.7個(gè)億，這1.7個(gè)億就是市場(chǎng)上租賃房屋的主體，房主會(huì)輕輕松松地把稅轉(zhuǎn)到房租里去，這太容易了。所以說(shuō)，最終承擔(dān)這個(gè)房產(chǎn)稅的就是租房的人群。
而數(shù)據(jù)顯示，即便還沒有推出房產(chǎn)稅，從年初至今，北京租房均價(jià)就漲了21.88%。對(duì)此，不少北京網(wǎng)友表示“房租已經(jīng)漲好幾百了，要是房產(chǎn)稅一收，房東肯定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給我們租客，房租又得漲了。”
房產(chǎn)稅滯納金標(biāo)準(zhǔn)與信用卡相同
根據(jù)上海市地稅局公布的《關(guān)于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》，納稅人應(yīng)當(dāng)在每年12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按規(guī)定繳清房產(chǎn)稅的新購(gòu)住房，今后出售時(shí)，房產(chǎn)交易中心將不予以辦理過(guò)戶，且對(duì)于逾期繳納的當(dāng)年度稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。這樣的滯納金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與信用卡透支利息相同。
舉例來(lái)說(shuō)，假如一家三口本有140平方米住房，新購(gòu)140平方米、單價(jià)2萬(wàn)元的新房，按規(guī)定應(yīng)征稅面積為100平方米，稅率0.4%，則每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅5600元。如果逾期每日滯納金2.8元，一年的滯納金為1022元。
需要指出的是，房產(chǎn)稅并非自納稅人取得房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)日起計(jì)算，而是從取得產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。如小李在2011年4月12日新購(gòu)一套商品房，按規(guī)定需要繳納房產(chǎn)稅，則本年度他需要繳納8個(gè)月（5月到12月）的房產(chǎn)稅稅額。
免征房產(chǎn)稅也需提前申報(bào)
新買了房子后，如何申請(qǐng)免征房產(chǎn)稅也是許多市民關(guān)心的問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。
根據(jù)要求，購(gòu)房人申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，并提交以下相關(guān)資料的原件和復(fù)印件：1.房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；2.新購(gòu)住房的契稅完稅憑證；3.購(gòu)房人及其家庭成員的有效身份證明；4.購(gòu)房人的戶籍（或居?。┳C明和婚姻狀況證明；5.無(wú)住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明（申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的提供）；6.其他有關(guān)書面證明文件、資料。
購(gòu)房人提交資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》，向房屋狀況信息部門查詢?cè)凶》壳闆r，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到購(gòu)房人提供的原有住房書面查詢結(jié)果后的10個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。
購(gòu)房人申報(bào)全額繳納房產(chǎn)稅的，需提交上述相關(guān)資料中的1、2、3、6 所列資料（購(gòu)房人家庭成員的有效身份證明除外）。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收齊購(gòu)房人提供的申報(bào)資料后，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，當(dāng)場(chǎng)向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。
何為“無(wú)住房同住人”？
《公告》中還首次規(guī)定，購(gòu)房人在申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，允許將“無(wú)住房同住人”一并申請(qǐng)計(jì)入。何謂“無(wú)住房同住人”呢？《公告》中并未對(duì)此名詞給出解釋。
為此記者走訪了上海市稅務(wù)局，稅務(wù)局工作人員表示，“無(wú)住房同住人”指的是在該房屋產(chǎn)證上沒有名字，但在戶口本上有名字，且名下沒有其他住房的房屋同住人。除了屬于同一家庭認(rèn)定范圍內(nèi)的未成年子女鐵定可以計(jì)算在內(nèi)外，“成年子女如果沒有住房而同住的話，這樣的同住人也可以并入該父母家庭，按每人60平方米計(jì)算免稅住房面積”。而對(duì)已并入居民家庭計(jì)算過(guò)免稅住房面積的成年子女，不得重復(fù)計(jì)算免稅住房面積。但其他直系親屬（老齡父母、祖父母、孫子孫女等）、旁系親屬（姨媽、舅舅等）以及無(wú)血緣關(guān)系人（如朋友）等是否能算入還沒有明確規(guī)定。
除“無(wú)住房同住人”以戶籍認(rèn)定外，一般情況下都是以房產(chǎn)證人數(shù)來(lái)計(jì)算人均60平方米的免稅住房面積的。
有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，如果有關(guān)政策沒有對(duì)“無(wú)住房同住人”與房主的關(guān)系有明確規(guī)定的話，可能會(huì)為房主將其他無(wú)房親友戶口遷入其中以增加免稅住房面積，從而為逃避房產(chǎn)稅提供可乘之機(jī)。
兩家庭共同買房需分別計(jì)算免稅額度
不少市民在買房時(shí)，會(huì)與老年父母或成年子女共同購(gòu)買，對(duì)于這種情況，人均60平方米的免稅標(biāo)準(zhǔn)是要按兩個(gè)家庭分別計(jì)算還是可以合并計(jì)算住房面積呢？
記者從上海市房地局了解到，房產(chǎn)稅征收以家庭為單位，對(duì)家庭的認(rèn)定為“夫妻雙方及其未成年子女”。而如果有兩個(gè)或兩個(gè)以上居民家庭共同擁有或購(gòu)買住房的，均應(yīng)計(jì)入各自家庭的住房套數(shù)，并根據(jù)各自擁有住房的份額，分別計(jì)算家庭住房面積。
如老王和妻子名下原有一套50平方米住房，兒子小王和妻子及2歲的兒子名下原有一套90平方米住房，如老王和小王共同新購(gòu)一套80平方米住房，則老王家庭超過(guò)了人均60平方米的免稅標(biāo)準(zhǔn)[（50+80）平方米/2人=65平方米]，需繳納超出免稅部分面積（10平方米）的房產(chǎn)稅，小王家庭則沒有超過(guò)免稅標(biāo)準(zhǔn)[（90+80）平方米/3人=56.66平方米），無(wú)須繳納房產(chǎn)稅。
首次購(gòu)婚房可免征房產(chǎn)稅
中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01
一、簡(jiǎn)述不同試點(diǎn)地區(qū)不同房產(chǎn)稅征收方式
房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，它把房屋作為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行征收。我國(guó)在上海重慶已經(jīng)進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，杭州將成為下一個(gè)試點(diǎn)，每個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的稅收征收方式是不一致的，有著各自的差異性。
（一）上海
上海作為第一個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，比較各地房產(chǎn)稅稅率，比如美國(guó)、法國(guó)、西班牙的房產(chǎn)稅稅率是3.0%，是最高的房產(chǎn)稅稅率，重慶的房產(chǎn)稅稅率最高是1.2%，瑞典的房產(chǎn)稅稅率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房產(chǎn)稅，上海房產(chǎn)稅稅率算是相比于其他國(guó)家是較低的，只有0.6%。每平方米的應(yīng)稅房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格沒有超過(guò)2倍的上海市去年整個(gè)城市房屋均價(jià)，房產(chǎn)稅稅率以0.4%征收。反之如果是超過(guò)，則是以0.8%的稅率征收。上海是以增量房為對(duì)象征收的房產(chǎn)稅，對(duì)于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓則需要交房產(chǎn)稅。兩年下來(lái)，上?？偣彩樟?66.1億元房產(chǎn)稅，上海市二手房成交均價(jià)的漲幅上漲了17.6%。
（二）重慶
重慶是緊接著的第二個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，其房產(chǎn)稅稅率最高為1.2%，相對(duì)于其他國(guó)家算是中等水平。征收的方式與之前說(shuō)的上海版本剛好相反。重慶是以存量房為對(duì)象征收房產(chǎn)稅，對(duì)于房叔、房姐是要征收房產(chǎn)稅的，而此時(shí)對(duì)普通老百姓則是免稅的。以重慶版本試點(diǎn)下來(lái)，兩年內(nèi)征收了2.4億元房產(chǎn)稅，只有上海征收的房產(chǎn)稅的七十分之一。現(xiàn)在通過(guò)一個(gè)例子來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市對(duì)于房產(chǎn)稅征收的差別。假如你擁有房子8套，這8套房子在上海版本下，是不用交稅的，當(dāng)買了新房子才叫增量，在這個(gè)時(shí)候才要向你征收房產(chǎn)稅。而在重慶版本下，擁有這8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高稅率。經(jīng)過(guò)兩年的試點(diǎn)下來(lái)，重慶市二手房成交均價(jià)漲幅為零增長(zhǎng)，因此有些人士認(rèn)為后者的版本對(duì)投機(jī)性炒房的人士當(dāng)頭一棒，大大打擊了擁有多套房產(chǎn)的房叔、房姐。
（三）杭州
繼上海和重慶之后，現(xiàn)在催生出來(lái)一個(gè)半路殺出的杭州版本。首先我們來(lái)介紹一下選擇杭州最為第三個(gè)試點(diǎn)的原因：原因一是它是中國(guó)土地招拍掛最早進(jìn)行城市，原因二是它也是中國(guó)省會(huì)級(jí)城市當(dāng)中土地面積最小的城市，可見它的天堂地位確實(shí)是寸土寸金。由此對(duì)于它而言，時(shí)下最緊迫的事情就是土地少，杭州房?jī)r(jià)早就上去了，還有如何改變地方政府的財(cái)政收入。所以它比任何地方都更需要房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。杭州版本其實(shí)是以上海版本為基礎(chǔ)，結(jié)合重慶版本優(yōu)點(diǎn)的一個(gè)綜合體。根據(jù)有關(guān)權(quán)威消息報(bào)道，接近修改完成的杭州版本將于今年十月后出臺(tái)。
總體而言，當(dāng)房產(chǎn)稅征收是針對(duì)增量房產(chǎn)，針對(duì)擁有多套或者是奢侈性、買大戶型的那部分人，而他們對(duì)于房產(chǎn)稅稅收的承受力非常強(qiáng)，所以對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該會(huì)非常有限。假如說(shuō)增量轉(zhuǎn)為存量，房?jī)r(jià)可能會(huì)受到一定影響，主要就是供求關(guān)系緊張的這些城市不會(huì)產(chǎn)生特別大的影響，畢竟供不應(yīng)求。但是對(duì)三四線城市供應(yīng)是充足的甚至有些城市是過(guò)剩的，如果在這樣的城市征收房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，當(dāng)然這個(gè)跌可能是階段性的。
二、征收房產(chǎn)稅對(duì)各階層人群的影響
大多數(shù)人總認(rèn)為自己與征收房產(chǎn)稅沒什么關(guān)系，總是一副事不關(guān)己高高掛起的姿態(tài)，其實(shí)這只是他們的一種幻想而已。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在一個(gè)城市里有擁有五套房的富人、只擁有一套按揭按月供付款的房產(chǎn)的中產(chǎn)階層、一套房子也沒有靠租用富人的房子生活的窮人，如果要開始征收房產(chǎn)稅，中產(chǎn)階層和窮人都覺得這無(wú)關(guān)乎自己，想著房產(chǎn)稅出臺(tái)主要征收對(duì)象是富人。中產(chǎn)階層認(rèn)為肯定與只擁有一套房產(chǎn)的自己無(wú)關(guān)，窮人覺得自己一套房產(chǎn)也沒有，有關(guān)部門也不會(huì)向自己征收。富人被征收了房產(chǎn)稅，于是馬上將房租提升，當(dāng)窮人發(fā)現(xiàn)自己的租金上漲了，然后也上漲了自己賣菜的菜的價(jià)格，結(jié)果以為與自己無(wú)關(guān)的中產(chǎn)階層上菜市場(chǎng)一看菜價(jià)漲了，發(fā)現(xiàn)其實(shí)征收房產(chǎn)稅還是與自己有密切關(guān)系的?？偠灾?，其實(shí)不管是窮人、中產(chǎn)階層還是富人都受到了影響，它并不是一個(gè)跟自己沒有關(guān)系的圖景，而是和不同階層人群的利益都有著密切的關(guān)系。
（一）富人
富人雖然房產(chǎn)多征收房產(chǎn)稅也多，富人們其實(shí)不太在乎，他們注重的是房子的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。甚至某種意義上而言，越是富人，他的稅越不好收，因?yàn)椴皇钦f(shuō)他自己逃不逃稅的問題，他周邊有一堆的人幫著他逃稅和省稅，因?yàn)槭〕鰜?lái)的稅是他們的收入，但是窮人，請(qǐng)不起理財(cái)師，找不到人幫自己去避稅。
（二）中產(chǎn)階層
中產(chǎn)階層是衡量一個(gè)國(guó)家是否繁榮昌盛的主要力量。如今卻要讓他們以自身不太高的可支配日常收入來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅稅款。很顯然他們不僅要頂著貸款的壓力，還要承受征收房產(chǎn)稅對(duì)于中產(chǎn)階層的打擊，部分承受不了的老百姓就可能一輩子住不起大房子。由此推測(cè)房產(chǎn)硬著陸，甚至可能會(huì)被打回成為窮人。
其實(shí)，“新國(guó)八條”里邊，二套房首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購(gòu)房、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購(gòu)房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。二是解決了中央的調(diào)控政策不落地的問題。明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制”。三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”。另外，在“新國(guó)八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的方向比以往也更加明確。
在“新國(guó)八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四，五線城鎮(zhèn)的購(gòu)房者，會(huì)不會(huì)面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，讓人更加憂慮。
房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍
紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗“新國(guó)八條”1月26日晚出臺(tái)，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來(lái)，1月28日生效，沒有留給市場(chǎng)任何反應(yīng)的時(shí)間。
房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)作房市調(diào)控的“定海神針”。我們?cè)诳隙ㄆ洹皻Α钡耐瑫r(shí)，但也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬(wàn)能的，日本有房產(chǎn)稅，美國(guó)也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的惡性循環(huán)。
重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)的高檔住房，但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對(duì)高房?jī)r(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對(duì)抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不大會(huì)放在心上的。至于“無(wú)重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對(duì)策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對(duì)富人來(lái)說(shuō)，真是不能再容易了。
至于上海，對(duì)新不對(duì)舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6％，除了顯示對(duì)既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。
重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α保砻婵磥?lái)勢(shì)洶洶，似有一劍封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房?jī)r(jià)，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無(wú)窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動(dòng)權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來(lái)，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購(gòu)限貸、營(yíng)業(yè)稅，契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房?jī)r(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。
2011年：房份將走向何方
征稅在我國(guó)向來(lái)是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的核武器，但由于在全國(guó)范圍內(nèi)開征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過(guò)程，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會(huì)在全國(guó)推開，還只是基于地方層面的。
但在“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場(chǎng)上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)在數(shù)字上勢(shì)必因此而有所回歸。但預(yù)測(cè)2011年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能還要看市場(chǎng)供應(yīng)和開發(fā)商的資金鏈。
從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，雖然“新國(guó)八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無(wú)憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資，新開工、施工增速創(chuàng)近年來(lái)新高，商品房新開工面積增速40 7％，全年投資增速33，2％，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。
收稿日期：2013—06—13
作者簡(jiǎn)介：鄭俊果，女，中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究所副教授，主要研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)理論、企業(yè)與公司法、金融法；
劉夢(mèng)陽(yáng)，女，北京大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法碩士研究生，主要研究方向?yàn)椤?/p>
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004—1494（2013）05
一、“房產(chǎn)稅”①調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)分析
房產(chǎn)稅政策可以根據(jù)不同地域的地理位置、環(huán)境氣候、文化氛圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人文環(huán)境等制定進(jìn)行商品房市場(chǎng)調(diào)控的具體制度規(guī)范，避免法律公平的不合理、實(shí)現(xiàn)政策的合理又公平。因此，正確、合理使用房產(chǎn)稅政策是對(duì)稅法制度追求利益均衡、實(shí)質(zhì)正義目標(biāo)的充實(shí)與豐滿，不是對(duì)稅收法律制度的架空?；谖覈?guó)商品房市場(chǎng)保障自住與投資保值的多元化功能與作用，有關(guān)房產(chǎn)稅政策的實(shí)施與運(yùn)用，不能夠僅局限于眼前、暫時(shí)的個(gè)體利益分析考量，應(yīng)將其歸為與資本、金融市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控密切相關(guān)的，未來(lái)、長(zhǎng)遠(yuǎn)、整體利益進(jìn)行系統(tǒng)分析。
“新國(guó)五條” ②、中〔2013〕17號(hào)文③有關(guān)房產(chǎn)稅在調(diào)控我國(guó)商品房市場(chǎng)中調(diào)節(jié)投資住房需求、抑制炒房交易行為、保障自住需求功能與作用的特殊定位，房產(chǎn)稅征收措施中的征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率等內(nèi)容的本質(zhì)，與證券市場(chǎng)發(fā)展中證券交易印花稅政策、商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄中的儲(chǔ)蓄存款利息稅政策具有相同的稅種屬性，具有相同的資金流向調(diào)控與降低相關(guān)市場(chǎng)交易溫度與交易價(jià)格的功能與作用，即基于商品房市場(chǎng)在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系構(gòu)成中，屬于與證券市場(chǎng)、銀行儲(chǔ)蓄具有類似功能與作用的投資與投機(jī)或儲(chǔ)蓄保值市場(chǎng)、是一種類資本金融市場(chǎng)，因此對(duì)房產(chǎn)稅的含義及其在商品房市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控功能與作用的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)，既要注重現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中稅收具有的優(yōu)化財(cái)政稅收體系、縮小人們財(cái)富差距的一般財(cái)政來(lái)源與二次分配的基本功能，同時(shí)還要關(guān)注其作為體現(xiàn)政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控功能的抑制投資與投機(jī)購(gòu)房需求、穩(wěn)定商品房市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)踐效果分析。
就重慶與上海向房屋所有人征收房產(chǎn)稅時(shí)征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、房產(chǎn)稅收減免制度等差異性來(lái)看，房產(chǎn)稅作為商品房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定、抑制炒房的政策性措施，不僅具有體現(xiàn)整體利益基礎(chǔ)的政策性、目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性，而且更具兼顧未來(lái)、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益內(nèi)容的時(shí)空性與實(shí)施手段的綜合性。其中：房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)性表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策化，即房產(chǎn)稅開征的目的是實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)價(jià)格與供求的物質(zhì)與精神、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)文明利益的兼顧與均衡；房產(chǎn)稅的政策性是指房產(chǎn)稅的開征與具體的稅收制度內(nèi)容是以國(guó)家政策的形式表現(xiàn)出來(lái)，與法律或法規(guī)、行政規(guī)章是由相應(yīng)的立法機(jī)構(gòu)制定并且具有普適性與穩(wěn)定性相區(qū)別；房產(chǎn)稅的時(shí)空性是指房產(chǎn)稅征收過(guò)程中征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅內(nèi)容的因人、因時(shí)、因地而異性；房產(chǎn)稅的綜合性主要是指房產(chǎn)稅的本質(zhì)屬性、征收方式與手段的綜合性。如為調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，重慶市人民政府決定在部分區(qū)域進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
如對(duì)普通住宅購(gòu)買未滿2年（含2年）的房產(chǎn)對(duì)外出售營(yíng)業(yè)稅為房?jī)r(jià)的5.5%，滿2年則免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)購(gòu)買未滿2年（含2年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對(duì)外出售個(gè)人所得稅為房?jī)r(jià)的1%或差價(jià)的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅；對(duì)非普通住宅購(gòu)買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對(duì)外出售營(yíng)業(yè)稅為房?jī)r(jià)的5.5%，滿5年則征差價(jià)的5.5%；對(duì)購(gòu)買未滿2年（含2年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對(duì)外出售個(gè)人所得稅為房?jī)r(jià)的2%或差價(jià)的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個(gè)人所得稅[1]?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅征收中的因人、因時(shí)、因地而異的政策、時(shí)空屬性，是政府兼顧一般與特殊、物質(zhì)與精神、眼前與長(zhǎng)遠(yuǎn)、團(tuán)體與個(gè)體利益的均衡，強(qiáng)調(diào)因人、因地、因事、因時(shí)、因勢(shì)、因境、因景而異的公平與合理保護(hù)。
二、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格攀升的原因與房產(chǎn)稅調(diào)控的效果分析
（一）我國(guó)商品房?jī)r(jià)格攀升的原因分析
在我國(guó)公有制為基礎(chǔ)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，商品房市場(chǎng)具有保障人們安居樂業(yè)的基本功能，同時(shí)作為人們投資保值的重要場(chǎng)所，也是政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控的必要手段。我國(guó)商品房?jī)r(jià)格攀升的根本性原因，具體存在于以下三個(gè)方面：
1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、城市改造拉動(dòng)住房需求增加、房?jī)r(jià)上揚(yáng)與自住保障功能產(chǎn)生沖突。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)與支柱性，決定了房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)引領(lǐng)者地位。房地產(chǎn)開發(fā)到哪里、城市就延伸到哪里，同時(shí)房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)的帶動(dòng)作用意義非凡，現(xiàn)實(shí)中交通、教育、建材、家居等相關(guān)行業(yè)及其服裝、化妝品等專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，無(wú)不以房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為車輪；中國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)的城市化進(jìn)程中，光進(jìn)城的農(nóng)民就是住房消費(fèi)中非常誘人的數(shù)字，農(nóng)村與城市的剪刀差決定了除非城市化進(jìn)程停滯、農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城；現(xiàn)實(shí)中一線、二線大中城市的規(guī)劃、改造，也誘使人們?cè)诖蟛鸫蠼〞r(shí)期小房換大房、普通房換高檔房的需求增加。因此城市擴(kuò)大與改造中需求大于供給的客觀環(huán)境因素，不僅必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，而且與越來(lái)越重要的自住需求保障功能發(fā)生沖突。
2.通脹預(yù)期、地價(jià)猛增、建材價(jià)格攀升、房產(chǎn)保值帶動(dòng)需求增加、房?jī)r(jià)上漲強(qiáng)化了住房的投資保值功能。在信用經(jīng)濟(jì)、貨幣紙本位條件下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高、油價(jià)滾雪球似膨脹、物價(jià)指數(shù)的走高、CPI的不斷上升，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，要控制房?jī)r(jià)就須先穩(wěn)定CPI；土地資源的稀缺性、地方政府供給的壟斷性、地方財(cái)政收入的來(lái)源性，不僅使地價(jià)象孫悟空翻筋斗似的加速提升、人為炒高，且央企介入房地產(chǎn)開發(fā)的資金充裕、政府背景，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)、推高房?jī)r(jià)，使地方政府會(huì)有明修棧道暗度陳倉(cāng)的機(jī)會(huì)主義行為；同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)中鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的隱形推手；此時(shí)商品房的居住功能已經(jīng)演變?yōu)槔硐氲耐顿Y產(chǎn)品、保值增值功能，在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素作用下，房子成了百姓最為理想的保值增值投資產(chǎn)品。中國(guó)人想擁有5—10套房子的人并不多，而想擁有2—3套房的人則比比皆是。因此房子超強(qiáng)的增值能力像興奮劑一樣令國(guó)人振奮的主觀人為原因，不僅提高了通脹預(yù)期并誘使房?jī)r(jià)上漲。
3.虛榮心強(qiáng)、盲目攀比、奢侈消費(fèi)、媒體炒作、政府調(diào)控失衡助長(zhǎng)需求增加、房?jī)r(jià)飚升，導(dǎo)致其與國(guó)家協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)值的目標(biāo)背離。安居樂業(yè)的傳統(tǒng)文化、相互攀比的虛榮心理，導(dǎo)致國(guó)人在成年后都無(wú)畏艱辛地為房而奮斗，通脹的預(yù)期心理使得很多人無(wú)視自己的支付能力而甘為房奴；加之改革開放先富起來(lái)的群體燒錢、比闊、享受意識(shí)的加強(qiáng)，開始換房的面積越換越大、檔次越換越高，奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌；而政界官員、公務(wù)員因掌握國(guó)家共有資源、職務(wù)便利等條件，也加入高檔商品房的需求者行列；加之房?jī)r(jià)稍有波動(dòng)媒體就借題發(fā)揮、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度關(guān)心為房地產(chǎn)商宣傳報(bào)道房?jī)r(jià)上漲的信息刺激購(gòu)買，另一方面也基于自身的廣告收益為房地產(chǎn)商進(jìn)行大肆炒作、通過(guò)輿論導(dǎo)向?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)商進(jìn)行樓盤價(jià)格的“操縱”；政府面對(duì)合理的商品房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、百姓對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高抱怨，僅是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”隔三差五地的臨時(shí)調(diào)控，最終把房地產(chǎn)從幕后拉到臺(tái)前、推向風(fēng)口浪尖，弄得全民不得不關(guān)注房?jī)r(jià)、討論房?jī)r(jià)，當(dāng)一萬(wàn)、十萬(wàn)、百萬(wàn)、千萬(wàn)、億萬(wàn)人都在關(guān)注房?jī)r(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)能不暴漲嗎？！上述因素是助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升的社會(huì)心理因素，不僅無(wú)視人們的能力并加劇其不合理的住房需求，而且使得政府的調(diào)控措施背離了協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值取向。
（二）房產(chǎn)稅調(diào)控商品房市場(chǎng)的效果分析
我國(guó)政府在商品房市場(chǎng)有限的供給、無(wú)限的需求，飆升的房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定等問題面前，以支持自住需求、抑制投資性購(gòu)房、保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定為基本原則，制定的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施中，第二套商品房購(gòu)買與交易中提高首付與貸款利率、開征“房產(chǎn)稅”等政策措施的實(shí)踐效果，有利有弊，主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：
1.抑制炒房、誘導(dǎo)需求、穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。按財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康的觀點(diǎn)，房產(chǎn)稅理論上按照首套房不征、二套房低稅率征收的原則，不僅可以保障人們基本的住房、換房需求，調(diào)節(jié)高端收入者的商品房投資需求，而且還可以將對(duì)房主炒房行為的抑制結(jié)果轉(zhuǎn)化為增加出租房房源、緩解市場(chǎng)上房屋租賃供需的緊張關(guān)系。加之房產(chǎn)稅屬于地方性稅收，隨著營(yíng)改增的推進(jìn)和配套建設(shè)完備后征稅成本的降低，地方或許將越來(lái)越傾向開征房產(chǎn)稅、不排除將適當(dāng)存量房納入試點(diǎn)的可能。而且上海率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅的積極效用之一是，上海房產(chǎn)稅方案中的差別稅率，很好地引導(dǎo)了新買主出手買房的選擇。大量的商品房購(gòu)買力從浦西被轉(zhuǎn)移到浦東及其他周邊區(qū)域、房?jī)r(jià)沒有明顯下降而呈現(xiàn)運(yùn)行平穩(wěn)，這在一定程度上說(shuō)明房產(chǎn)稅對(duì)高端房成交量產(chǎn)生了一定的抑制、誘導(dǎo)作用，減少了商品房?jī)r(jià)虛增的泡沫[2]。
2.配套措施不落地、誘發(fā)商品房?jī)r(jià)格上漲。由于“新國(guó)五條”推廣房產(chǎn)稅試行范圍地域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平不同，各地方政府對(duì)商品房市場(chǎng)的投資與投機(jī)行為認(rèn)知不同，如杭州作為浙江省民有經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、民間借貸盛行、民營(yíng)金融歷史較長(zhǎng)與的城市，市民普遍將商品房市場(chǎng)認(rèn)同為與證券市場(chǎng)并行的資本投融資市場(chǎng)，導(dǎo)致房產(chǎn)稅開征的“新國(guó)五條”配套細(xì)則遲遲不能落地。為規(guī)避即將開征的房產(chǎn)稅賦導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)加劇，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少開發(fā)商加速推盤。4月中旬的一個(gè)周末就有20多個(gè)樓盤集中開盤；五一小長(zhǎng)假前一周有10多個(gè)樓盤開；更有3個(gè)樓盤在4月26日前夜連夜開盤。2013年4月以來(lái)北京房?jī)r(jià)不僅因?yàn)?012年商品住宅用地供應(yīng)不足而漲價(jià)，而且二手房交易開征房產(chǎn)稅使得新房需求量劇增導(dǎo)致供需不平衡，使北五環(huán)以內(nèi)的福熙大道成為僅存的改善性住宅大盤項(xiàng)目，商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步攀升。
3.增加不誠(chéng)信的沉淀成本、造成過(guò)度需求心理。二套商品房購(gòu)買提高首付與貸款利率、交易中按差價(jià)開征20%個(gè)稅的政策，不僅使得一些多套房產(chǎn)的賣房人為規(guī)避房產(chǎn)稅，通過(guò)協(xié)議離婚使夫妻一方成為只擁有唯一住房的產(chǎn)權(quán)人，為騙取二套房首付優(yōu)惠假離婚的現(xiàn)象增多，導(dǎo)致了家庭變故的沉淀成本。而且商品房購(gòu)買價(jià)格難以確定、賣房人的裝修費(fèi)等難以確定，誘使一些高端樓盤為分擔(dān)房?jī)r(jià)、減少房產(chǎn)交易稅，做出將精裝標(biāo)準(zhǔn)定在房?jī)r(jià)的50%以上的不誠(chéng)信行為。而且政府對(duì)商品房市場(chǎng)不當(dāng)?shù)母深A(yù)行為，不僅使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中人們合理、適度的二級(jí)分化心理承受能力減弱，誘使人們產(chǎn)生了無(wú)視自己經(jīng)濟(jì)能力的住房需求欲望，同時(shí)對(duì)與經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越者盲目攀比、怨聲載道者的不合理回應(yīng)，助長(zhǎng)了其依賴政府提升自己居住條件的不合理需求。
三、“房產(chǎn)稅”調(diào)控商品房市場(chǎng)制度的完善
我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地的公有制、商品房市場(chǎng)功能作用的多元化，決定了我國(guó)商品房市場(chǎng)調(diào)控措施既要承載滿足自住需求的保障功能，又要兼顧合理的住房與投資保值功能。針對(duì)前述房產(chǎn)稅政策在商品房?jī)r(jià)格調(diào)控中出現(xiàn)的推高房?jī)r(jià)、誘發(fā)不誠(chéng)信、助長(zhǎng)不合理住房需求的社會(huì)負(fù)效應(yīng)，房產(chǎn)稅政策的實(shí)施與運(yùn)用應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行完善：
（一）注重房產(chǎn)稅內(nèi)容制定的時(shí)空性
如杭州作為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，計(jì)劃開始征收的房產(chǎn)稅具體細(xì)則基本以上海模式進(jìn)行翻版：人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最終的結(jié)果是因房產(chǎn)稅在多大范圍征收？如何征收？政府、學(xué)界、企業(yè)、市民等各方爭(zhēng)議難決，導(dǎo)致杭州版房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案推后暫緩[3]。這說(shuō)明在房產(chǎn)稅的具體開征過(guò)程中，一定要正視杭州與上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地域文化、投資理念、商品房市場(chǎng)的差異等經(jīng)濟(jì)法時(shí)空性，避免盲目照抄相關(guān)制度導(dǎo)致立法資源浪費(fèi)及其不能盡快合理實(shí)施，進(jìn)而又推高房?jī)r(jià)的社會(huì)負(fù)效應(yīng)。杭州作為浙江省民有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、特殊民間借貸文化盛行的省會(huì)城市，其民眾對(duì)商品房的民生保障功能與增值保值功能理念，是杭州房產(chǎn)稅確定開征范圍、征收辦法的決定性因素，一定要予以認(rèn)真對(duì)待才能正真發(fā)揮房產(chǎn)稅的保障與調(diào)控雙重功能。
（二）注重房產(chǎn)稅實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性
就房產(chǎn)稅征收對(duì)象是否包括存量房的交易行為，這不僅關(guān)系到房產(chǎn)稅在各地具體實(shí)施中的交易價(jià)格評(píng)估、裝修成本核定等實(shí)施成本問題，更是對(duì)各地方政府人員既得利益及其早期對(duì)帶動(dòng)商品房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有功者既得利益的冒犯與挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為，本著房產(chǎn)稅對(duì)商品房市場(chǎng)雙重功能的兼顧與調(diào)控作用的有限性、效率性，不應(yīng)對(duì)存量房交易開征房產(chǎn)稅；就房產(chǎn)稅針對(duì)二套房交易征收中誘發(fā)的社會(huì)綜合治理成本加大的現(xiàn)象來(lái)看，基于中國(guó)百姓特殊的安居樂業(yè)心理與投資保值渠道的有限性，為減少既有制度誘發(fā)的離婚率上升、規(guī)避法律的社會(huì)不誠(chéng)信行為而增加的社會(huì)公共秩序治理成本，房產(chǎn)稅應(yīng)該針對(duì)真正的豪華商品房與擁有第三套以上商品房出賣人進(jìn)行征收，現(xiàn)實(shí)中如果基于孝敬老人而又為免于兄弟姐妹爭(zhēng)遺產(chǎn)的糾紛，以自己名義給父母買的商品房在未來(lái)出售時(shí)還要被界定為屬于不合理住房需求的行為而被征稅，那社會(huì)誠(chéng)信、尊老愛幼的美德何以彰顯？！
（三）強(qiáng)調(diào)商品房?jī)r(jià)格調(diào)控措施的綜合性
針對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投資保值需求原則不變的前提下，一方面是制定積極支持商品房自住需求的政策措施，通過(guò)增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)企業(yè)理性定價(jià)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用、以經(jīng)濟(jì)與行政手段對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行遏制，另一方面是要幫助民眾樹立商品房?jī)r(jià)格合理性上漲的心理預(yù)期、冷靜看待通脹預(yù)期與房產(chǎn)保值帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主觀人為原因、主動(dòng)反省盲目攀比、奢侈消費(fèi)、媒體炒作、政府調(diào)控助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飚升等精神心理因素導(dǎo)致的不當(dāng)需求及其行為，從根本上形成我國(guó)商品房市場(chǎng)的理性供給關(guān)系。同時(shí)還要注重運(yùn)用系統(tǒng)思維設(shè)計(jì)包括短期效應(yīng)與長(zhǎng)期目標(biāo)的調(diào)控制度體系，避免把短期房?jī)r(jià)的穩(wěn)定作為調(diào)控的主要目標(biāo)或唯一目標(biāo)，幫助人們形成合理的房?jī)r(jià)市場(chǎng)漲落預(yù)期、商品房供求的市場(chǎng)調(diào)節(jié)制度框架，通過(guò)綜合性措施、以最小的成本、實(shí)現(xiàn)我國(guó)商品房市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)。
注釋：
①房產(chǎn)稅是以房屋的交易、租賃所得為征稅對(duì)象，按房?jī)r(jià)或出租租金收入征收的一種稅。我國(guó)2013年“新國(guó)五條”中欲擴(kuò)增的房產(chǎn)稅是指對(duì)特殊區(qū)域、特殊住宅房屋購(gòu)買與交易時(shí)，向房屋所有人按照一定的征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率征收，在特殊情形下可以減免稅種，具有營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅的混合屬性。
②“新國(guó)五條”是指，2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的，為認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署取得積極成效，有效抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，使房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐步平穩(wěn)的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。五項(xiàng)政策措施是：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
③〔2013〕17號(hào)文是指，2013年2月26日“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知”中有關(guān)：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制等政策調(diào)控措施。
參考文獻(xiàn)：
那么房地產(chǎn)行業(yè)的整合營(yíng)銷之路應(yīng)該如何走？在其過(guò)程之中又會(huì)有哪些誤區(qū)？《21世紀(jì)廣告》編輯部邀請(qǐng)了今久傳播總經(jīng)理趙宏偉、成都博瑞廣告總經(jīng)理鄭華、萊德廣告有限公司總經(jīng)理趙克強(qiáng)和深圳及時(shí)溝通副總經(jīng)理祝為君以及行業(yè)專家一起探討房地產(chǎn)的整合營(yíng)銷發(fā)展之路。
2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國(guó)十條”、“國(guó)五條”之后，1月26日晚，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)“新國(guó)八條”，對(duì)2011年樓市調(diào)控工作進(jìn)行總體部署，緊接著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式上路。2011年的房?jī)r(jià)將何去何從？是像以往一樣“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”，在“空調(diào)”中步步追漲；還是房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？
“新國(guó)八條”：新在何處？
其實(shí)，“新國(guó)八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購(gòu)房、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購(gòu)房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：
一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心?？偫沓Ｕf(shuō)“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”，“新國(guó)八條”的及時(shí)出臺(tái)顯示了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)的意志更強(qiáng)烈。
二是解決了中央調(diào)控政策不落地的問題?！罢{(diào)控政策不落地”正是以往“空調(diào)”的根源所在，這次中央明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制”，毫無(wú)疑問，這次調(diào)控的執(zhí)行力度會(huì)比以往更加強(qiáng)。
三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”?！耙恢缓诎臀鬏p拍翅膀，可以導(dǎo)致一個(gè)月后德克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)”，輿論正是當(dāng)下撬動(dòng)人們購(gòu)房需求的那個(gè)阿基米德支點(diǎn)，沒有輿論的合力，“合理引導(dǎo)住房需求”就會(huì)成為一句空話。另外，在“新國(guó)八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的方向也比以往更加明確。
在“新國(guó)八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮(zhèn)的購(gòu)房者，會(huì)不會(huì)不得不進(jìn)一步面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，這讓人憂慮。
房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍！
紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗，“新國(guó)八條”1月26日晚出臺(tái)，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來(lái)，1月28日生效，沒有留給市場(chǎng)任何反應(yīng)的時(shí)間。
房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)做房市調(diào)控的“定海神針”。我們?cè)诳隙ㄆ洹皻Α钡耐瑫r(shí)，也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬(wàn)能的。日本有房產(chǎn)稅、美國(guó)也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的循環(huán)。
重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)的高檔住房。但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對(duì)高房?jī)r(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對(duì)抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不太會(huì)放在心上的。至于“無(wú)重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎谥貞c買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對(duì)策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對(duì)富人來(lái)說(shuō)，真是不能再容易了。
至于上海，對(duì)新不對(duì)舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對(duì)既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。
重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α?，表面看來(lái)勢(shì)洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房?jī)r(jià)，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無(wú)窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動(dòng)權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來(lái)，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購(gòu)限貸、營(yíng)業(yè)稅、契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房?jī)r(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。
房?jī)r(jià)：決定因素與影響因素
效用與供求關(guān)系，決定著市場(chǎng)價(jià)格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價(jià)是10億歐元，還不能還價(jià)，這就是效用與供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。
至于需求，可以從我國(guó)的人口解構(gòu)中窺出一般。2030年，我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)到15億，城市人口將達(dá)到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進(jìn)入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的投資需求，將使得我國(guó)未來(lái)20年的住房需求是處于擴(kuò)張狀態(tài)的。
也就是說(shuō)，如果沒有住房政策的根本性調(diào)整，沒有供應(yīng)量的巨幅增加，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后一個(gè)時(shí)期仍將整體處于賣方市場(chǎng)，買房者的話語(yǔ)權(quán)是相對(duì)較弱的。在賣方市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)的決定性因素便在政府了。
目前，阻擾地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最大問題就是土地財(cái)政依賴。
2009年，全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重已經(jīng)高達(dá)43.7%；2010年，在房地產(chǎn)調(diào)控急如驟雨的情況下，全國(guó)土地出讓金總額逆勢(shì)劇增至2.7萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)70.4%。也就是說(shuō)，不革土地財(cái)政之命，地方政府是無(wú)論如何也下不了真正打壓房?jī)r(jià)之手的。如何革土地財(cái)政之命？靠政府主動(dòng)放棄土地出讓收入？靠房產(chǎn)稅來(lái)替代土地出讓收入？本質(zhì)上都是一樣的，都是土地財(cái)政，都是需要高房?jī)r(jià)來(lái)支撐的。寄希望經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，財(cái)政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時(shí)日。
2011年：房?jī)r(jià)會(huì)走向何方？
征稅在我國(guó)向來(lái)是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的核武器，但由于在全國(guó)范圍內(nèi)開征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過(guò)程，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會(huì)在全國(guó)推開，還只是基于地方層面的試點(diǎn)。
但在“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場(chǎng)上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)在數(shù)字上勢(shì)必因此而有所回歸。但預(yù)測(cè)2011年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能還要看市場(chǎng)供應(yīng)和開發(fā)商的資金鏈。
從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，雖然“新國(guó)八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無(wú)憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資、新開工、施工增速創(chuàng)近年來(lái)新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。
從此次地方出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，政策組合拳“出拳”迅猛，從限購(gòu)、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等全面升級(jí)調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)比多地細(xì)則，一線城市尤其是北京的調(diào)控力度最大，二三線城市則相對(duì)留有余地。京版細(xì)則最嚴(yán)
北京細(xì)則從限價(jià)、限購(gòu)、信貸和稅收四方面收緊，堪稱“史上最嚴(yán)”。北京2013年新建商品住房?jī)r(jià)格的調(diào)控目標(biāo)明確為“相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格”，這意味著未來(lái)剛需產(chǎn)品定價(jià)將受到嚴(yán)格控制。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這意味著北京今年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該不會(huì)超過(guò)3%。北京細(xì)則中明確規(guī)定了對(duì)于定價(jià)過(guò)高的商品房可以不發(fā)預(yù)售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案。此外，細(xì)則還規(guī)定將在2013年土地出讓環(huán)節(jié)中多采取“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式進(jìn)行調(diào)控。
北京細(xì)則中引發(fā)較大關(guān)注的一條即“禁止京籍單身人士購(gòu)買二套房”，該政策一出臺(tái)之后迅速在網(wǎng)上引起熱議，被認(rèn)為是專門針對(duì)假離婚而出臺(tái)的條款。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，這一規(guī)定能有效防止北京戶籍家庭離婚后再分別購(gòu)買二套房的行為，使得投資投機(jī)性需求得到遏制，但是效果如何還要看最后的執(zhí)行力度。
二手房交易20%個(gè)稅政策也如期落地。能核查房屋原值的按差額20%征收，否則按轉(zhuǎn)讓價(jià)1%計(jì)征的核定征收。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京關(guān)于個(gè)稅20%的條款是比較嚴(yán)厲，不過(guò)也體現(xiàn)了對(duì)剛性需求的保護(hù)。
此外，北京版還首次寫明了時(shí)間表，即3月31日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合各地調(diào)控細(xì)則，在限價(jià)、信貸方面，北京最為嚴(yán)厲，或?qū)⒂绊懫渌鞘械穆涞丶?xì)則力度。
各地組合拳更加全面
從目前各地公布的調(diào)控細(xì)則來(lái)看，北京、上海等一線城市政策偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市則較為溫和。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在一線城市中，廣州和深圳的細(xì)則相對(duì)北京、上海溫和，“總體上中規(guī)中矩，沒有太多內(nèi)容，”而且較晚才出臺(tái)，應(yīng)該是對(duì)比北京和上海的細(xì)則做出了相應(yīng)調(diào)整，以求穩(wěn)妥。
從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，北京和上海都將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“保持穩(wěn)定”和“基本穩(wěn)定”；而廣東、深圳、重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度小于收入漲幅。
在政策細(xì)節(jié)上，各地均要求加強(qiáng)對(duì)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)的規(guī)定。上海更是要求，對(duì)擅自超過(guò)備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海此次房?jī)r(jià)目標(biāo)控制嚴(yán)于2011年的不超過(guò)GDP增幅，但當(dāng)前上海房?jī)r(jià)漲幅是四個(gè)一線城市中最小的，相對(duì)容易達(dá)標(biāo)。
在限購(gòu)方面，北京對(duì)單身人士進(jìn)行限購(gòu)，而上海從去年起就對(duì)滬籍單身人士執(zhí)行限購(gòu)一套房的政策。廣州限購(gòu)細(xì)則卻引發(fā)外界熱議，此前增城、從化兩市是否會(huì)就此納入限購(gòu)范圍是外界議論最多的話題，但此次的廣州細(xì)則卻并未將兩地納入限購(gòu)范圍，而是巧妙地將相關(guān)權(quán)力“下放”到增城和從化兩市。廣州方面指出，限價(jià)、限購(gòu)等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結(jié)合本市實(shí)際研究實(shí)施。
在限貸政策上，多個(gè)城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。如北京僅提二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸，但上海則更為模糊地表示將“適時(shí)”收緊二套房貸政策，深圳則是在“必要時(shí)候”調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
楊紅旭認(rèn)為，上海細(xì)則雖然有提到提高二套房首付，但是顯然留了“后手”，因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)繼續(xù)上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時(shí)可能落下。
備受關(guān)注的二手房交易個(gè)稅，北京較為嚴(yán)厲，上海、重慶也規(guī)定對(duì)能核實(shí)房屋原值二手房，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。廣東省細(xì)則中只模糊地提到“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”，并未提及二手房交易征收20%個(gè)稅如何執(zhí)行。廣州及深圳地方版的細(xì)則也未具體規(guī)定操作方法。廣州市對(duì)此解釋稱，目前，市地稅局牽頭、市國(guó)土房管局配合，正在對(duì)具體操作細(xì)則進(jìn)行研究，待明確后將及時(shí)向社會(huì)公布。
除上述政策，地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。此外，多地進(jìn)一步重申將嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管。
張宏偉認(rèn)為，從目前公布的各地政策來(lái)看，基本上是通過(guò)以限購(gòu)為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟(jì)手段相配合，政策組合較為全面，能在一定時(shí)間內(nèi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)起到“去投機(jī)化”的目的。
“細(xì)則還需再細(xì)些”
上海和北京的細(xì)則具有很強(qiáng)代表性和引領(lǐng)性，未來(lái)全國(guó)樓市整體上不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。對(duì)此，楊紅旭表示，地方細(xì)則出臺(tái)后，由于市場(chǎng)觀望，一手房市場(chǎng)短期內(nèi)交易量或?qū)⑾禄?，但價(jià)格還要等待市場(chǎng)進(jìn)一步反應(yīng)。二手房轉(zhuǎn)讓如執(zhí)行20%征收個(gè)人所得稅，二手房市場(chǎng)將迅速降溫。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由于“國(guó)五條”出臺(tái)后已經(jīng)釋放了大量需求，預(yù)計(jì)今后6個(gè)月內(nèi)新房、二手房交易量均會(huì)下滑，但價(jià)格會(huì)先趨于穩(wěn)定，下半年預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降；從第四季度起，市場(chǎng)整體會(huì)趨于穩(wěn)定。
房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點(diǎn)討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對(duì)于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個(gè)人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費(fèi)制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財(cái)政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會(huì)公平。
一、未來(lái)房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財(cái)產(chǎn)稅
財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)持有財(cái)產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來(lái)房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。這說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財(cái)產(chǎn)稅。理由如下：
首先，按照一般法理財(cái)產(chǎn)稅是所得稅的補(bǔ)充稅，是在所得稅對(duì)收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅人占有的財(cái)產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。所以說(shuō)征收財(cái)產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對(duì)象不是一般人，而是富人。近年來(lái)房?jī)r(jià)飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財(cái)富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個(gè)擁有房子的人都是數(shù)百萬(wàn)，甚至數(shù)千萬(wàn)富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅是合理的。但事實(shí)果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價(jià)格高低都是一數(shù)字，他們不會(huì)沖向市場(chǎng)變成一筆巨大的財(cái)富。所以說(shuō)大多人因擁有房子而擁有大量財(cái)富只是一個(gè)表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。
如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無(wú)論值多少錢，這些財(cái)富也是虛擬的數(shù)字，除非賣掉換成現(xiàn)金。財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點(diǎn)是富人，因此，不宜對(duì)大部分自有住房征收財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。
其次，購(gòu)買房產(chǎn)跟購(gòu)買珠寶純消費(fèi)行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當(dāng).斯密理論每個(gè)人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財(cái)富，但是，他們通過(guò)追求自己的利益，更為有效地促進(jìn)社會(huì)利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會(huì)得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務(wù)部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對(duì)于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財(cái)產(chǎn)所有人會(huì)獲利，甚至利益豐厚，我們會(huì)在交易環(huán)節(jié)對(duì)其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會(huì)讓目前部分中國(guó)人“殺富濟(jì)貧”心理得到一些滿足。
還有一部分富人們會(huì)把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會(huì)賣掉房屋。對(duì)這種現(xiàn)象可以考慮征收贈(zèng)與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅在體現(xiàn)鼓勵(lì)勤勞致富、反對(duì)不勞而富方面有著獨(dú)特的作用，是世界各國(guó)通用的稅種。但是中國(guó)雖然列入了立法計(jì)劃，但至今也未開征。人們始終眼盯著財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟(jì)貧的工具。反而對(duì)更有利于社會(huì)公平繼承、贈(zèng)與稅決然不注意，這很難理解。
最后還有一個(gè)理論與實(shí)踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對(duì)房產(chǎn)保值和增值功能貢獻(xiàn)最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報(bào)廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個(gè)貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時(shí)，房子使用的土地又會(huì)因?yàn)樗幍攸c(diǎn)的不同而價(jià)值存在著巨大不同。如果我們把一個(gè)小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)從幾十萬(wàn)會(huì)飆漲到幾百萬(wàn)，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價(jià)格差異？是因?yàn)橥恋兀S著土地的稀缺它的價(jià)格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關(guān)，所謂房地一體，地價(jià)漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說(shuō)房子有價(jià)值，會(huì)升值，還不如說(shuō)是附著在房產(chǎn)上的土地有價(jià)值，會(huì)升值。
但是，中國(guó)卻存在著以上實(shí)踐與理論的矛盾。依據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律，中國(guó)土地公有，禁止土地買賣。我國(guó)居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對(duì)價(jià)――土地出讓金外，使用土地還有一個(gè)期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來(lái)越少，附著在房地產(chǎn)上土地價(jià)值會(huì)越來(lái)越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場(chǎng)價(jià)格再交一次價(jià)格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢(shì)必會(huì)動(dòng)搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)。
以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會(huì)資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。而目前我國(guó)住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長(zhǎng)久這樣，這樣確實(shí)不公平。為了解決這個(gè)問題，在持有環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)征稅是未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的一個(gè)重大問題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價(jià)值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構(gòu)成。
二、從城鎮(zhèn)土地國(guó)有角度設(shè)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)稅
法律規(guī)定我國(guó)城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有?；谕恋貒?guó)有，目前附著在房地產(chǎn)的土地負(fù)擔(dān)主要有兩個(gè)：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個(gè)有著內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。嚴(yán)格地看，以上兩個(gè)制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認(rèn)為城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)有較大的參考意義。
城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無(wú)疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級(jí)政府都對(duì)住宅實(shí)行免征或暫免征土地使用稅的政策。對(duì)于住宅土地使用稅免征有兩個(gè)法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過(guò)《條例》并沒有直接規(guī)定對(duì)住宅用地免征，免征政策來(lái)自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國(guó)家稅務(wù)局配合《條例》出臺(tái)的細(xì)則。
如果按照以上兩個(gè)文件授權(quán)，對(duì)住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時(shí)間、程度定期減免，不是永遠(yuǎn)減免，困難解決的當(dāng)然要恢復(fù)征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)《條例》的細(xì)化和完善，但其解釋不應(yīng)超過(guò)上位法。所以《辦法》意思應(yīng)該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對(duì)于過(guò)量占用土地的住宅也進(jìn)行減免，這問題就更大了。
對(duì)于各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說(shuō)明也較充分。按照陜西省稅務(wù)局的規(guī)定，對(duì)未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費(fèi)低微，無(wú)力繳納。從這一點(diǎn)上說(shuō)其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個(gè)方面：一是設(shè)置了一個(gè)合理的免征面積，只有未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地免征；超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的，就其超過(guò)部分照章征收土地使用稅。二是對(duì)免征時(shí)間做了合理規(guī)定，即對(duì)未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地暫時(shí)免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過(guò)近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認(rèn)真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有其無(wú)可替代的意義。從這一點(diǎn)看，陜西省在全國(guó)房地產(chǎn)稅探索的貢獻(xiàn)，甚至不輸于兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個(gè)土地出讓金問題。土地出讓金制度實(shí)施之前的一些老房子根本沒有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實(shí)上的不公平。
未來(lái)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認(rèn)同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標(biāo)準(zhǔn)，又會(huì)陷入把房產(chǎn)稅定義為財(cái)產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點(diǎn)態(tài)度上文已經(jīng)說(shuō)明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價(jià)值中最核心的地位。這一點(diǎn)上已經(jīng)予以說(shuō)明。占用資源要付出代價(jià)，多占用資源更應(yīng)付出更多的代價(jià)。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準(zhǔn)征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評(píng)估的房?jī)r(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來(lái)說(shuō)將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當(dāng)然不成問題，但是對(duì)于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個(gè)相對(duì)公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對(duì)于復(fù)雜且大量房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強(qiáng)的操作性。
無(wú)論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促進(jìn)社會(huì)公平外，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的目的――為地方財(cái)政提供一個(gè)穩(wěn)定的收入。
三、房地產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入
著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源。它的具體理由是：隨著“營(yíng)改增”逐步完成，營(yíng)業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國(guó)際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國(guó)為例：美國(guó)房產(chǎn)稅也是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。
反觀，我國(guó)目前地方財(cái)政收入主要來(lái)源之一是土地出讓金。由于它在地方財(cái)政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財(cái)政？2014年地方賣地收入占比達(dá)到地方財(cái)政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財(cái)政收入就要不斷地賣地，而且要保證財(cái)政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣地”。這就造成土地財(cái)政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財(cái)政找到出路。這個(gè)愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點(diǎn)中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無(wú)法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對(duì)土地出讓金重新定義中找到答案。
征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。就公共服務(wù)支出而言，中國(guó)新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理費(fèi)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有一定借鑒意義。物業(yè)費(fèi)按月計(jì)費(fèi)，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務(wù)費(fèi)用，也構(gòu)成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費(fèi)征收的標(biāo)準(zhǔn)是房產(chǎn)面積，這與上文設(shè)想的以土地為標(biāo)準(zhǔn)征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務(wù)的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務(wù)的多少。無(wú)論你住還是不住，都必須設(shè)定公共服務(wù)，尤其學(xué)校，公園，體育場(chǎng)館等公共服務(wù)布局更不可能隨時(shí)修改。所以，未來(lái)房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)中以房產(chǎn)面積為準(zhǔn)收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費(fèi)相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構(gòu)成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構(gòu)成也較為清晰了（如表1）。
征房地產(chǎn)稅要成為地方財(cái)政主體部分，體現(xiàn)公共服務(wù)功能。這形成一個(gè)矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財(cái)政負(fù)擔(dān)，小區(qū)公共事務(wù)是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，買房時(shí)還交了一筆維修基金，那么相應(yīng)相關(guān)稅收就應(yīng)該相應(yīng)減少。有一個(gè)辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標(biāo)準(zhǔn)續(xù)繳，這在實(shí)踐中很難做到。因?yàn)榫S修基金是購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)必須的費(fèi)用，因此作為房?jī)r(jià)的一部分，業(yè)主接受起來(lái)不困難?？墒侨绻倮U納一比小巨款，按照現(xiàn)今國(guó)民素質(zhì)接受起來(lái)就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒錢維護(hù)，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時(shí)小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應(yīng)該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、維修方面。我甚至認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護(hù)應(yīng)由政府稅費(fèi)承擔(dān)，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護(hù)方式還有一個(gè)契機(jī)，那就是中國(guó)城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護(hù)、管理費(fèi)用就不應(yīng)該都由物業(yè)費(fèi)和維修基金承擔(dān)了。
四、重新定義土地出讓金
上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實(shí)中就會(huì)存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實(shí)無(wú)法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權(quán)房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無(wú)償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個(gè)固定期限，而且有償使用，從社會(huì)公平角度上看也是有問題的。
要解Q上面的問題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應(yīng)該有一個(gè)固定的期限。沿著這個(gè)思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無(wú)固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格（簡(jiǎn)稱地價(jià)）。這樣定義有什么好處呢？
一是新定義解決了中國(guó)房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實(shí)中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價(jià)格。由于土地沒有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會(huì)隨著租期縮短而貶值了，這樣中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎(chǔ)。
二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時(shí)征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無(wú)固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復(fù)了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)進(jìn)行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的障礙。
其實(shí)，實(shí)踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實(shí)中我們對(duì)買房子關(guān)心很多，但從來(lái)不關(guān)心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實(shí)是關(guān)系到房?jī)r(jià)。政府的征收同樣不關(guān)心土地使用期限，不論是多老的房子也會(huì)以市場(chǎng)價(jià)格征收。政府和人們都不太關(guān)心這一個(gè)期限。說(shuō)明什么？只是物權(quán)法提醒大家還有一個(gè)土地使用期限的問題。不過(guò)她還是給了我們一扇門：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當(dāng)然不是，只是在絕大部分住宅使用權(quán)期間屆滿時(shí)，我們還有很長(zhǎng)時(shí)間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對(duì)土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對(duì)土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權(quán)稅替代出讓金問題。
好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問題呢？
土地是國(guó)有的，不能買賣。有人認(rèn)為對(duì)土地出讓金的重新定義，等于變相賣掉了國(guó)家土地。本文不予認(rèn)同，因?yàn)轶w現(xiàn)國(guó)家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國(guó)家國(guó)有資源都以某種稅收來(lái)體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎(chǔ)，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣贈(zèng)與繼承），政府可以通過(guò)稅收調(diào)整各方面社會(huì)利益。最后，還會(huì)因政府的征收土地重新掌握。
土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收。買房人是不是吃虧了，這樣會(huì)造成他們雙重的負(fù)擔(dān)。不會(huì)的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應(yīng)該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買房人用土地出讓金換來(lái)了無(wú)固定期限使用權(quán)還有再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。這種權(quán)利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財(cái)富。如果要人們選擇他們一定會(huì)雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價(jià)換取了征收房地產(chǎn)稅的權(quán)利。再有，政府只是放棄了對(duì)已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對(duì)其他政府掌握的土地在出讓時(shí)仍可代表國(guó)家征繳土地出讓金。
綜上，我們?cè)O(shè)定一個(gè)住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：
政府把掌握的國(guó)有土地使用權(quán)以招拍掛（市場(chǎng)價(jià)格）形式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商（A）。開發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣給（市場(chǎng)價(jià)格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場(chǎng)價(jià)，贈(zèng)與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場(chǎng)價(jià)）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個(gè)循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國(guó)有性質(zhì)應(yīng)以對(duì)房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們?cè)诔钟协h(huán)節(jié)對(duì)住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎(chǔ)。
五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權(quán)房
一、國(guó)五條的內(nèi)容介紹
國(guó)五條，是指國(guó)務(wù)院在2013年2月20日所頒發(fā)的政策，主要是五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。這其中的主要內(nèi)容主要包含了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容，各個(gè)直轄市以及計(jì)劃單列市除了拉薩之外的省會(huì)城市都需要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則來(lái)制定最新年度的新建商品住房的價(jià)格控制目標(biāo)，并且要將這一目標(biāo)公布于眾，建立起全面的放假工作考核制度。另外還需要對(duì)住房的限購(gòu)繼續(xù)加強(qiáng)執(zhí)行的力度，已經(jīng)在實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市以及其他的計(jì)劃單列城市都需要能夠按照統(tǒng)一的要求，要能夠在限購(gòu)的區(qū)域、住房類型、購(gòu)房資格的審查等等進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和完善。
二、國(guó)五條對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）支撐住房市場(chǎng)的根本動(dòng)力仍在
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，筆者發(fā)現(xiàn)，及時(shí)頒布了國(guó)五條，可是支持住房市場(chǎng)的根本動(dòng)力依然存在。雖然國(guó)五條會(huì)對(duì)不同的城市以及不同區(qū)域產(chǎn)生不同的影響，可是房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)還需要看后續(xù)的房屋供需關(guān)系，如果仍然是現(xiàn)在這種供不應(yīng)求的關(guān)系，那么房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，從今年很多城市的房?jī)r(jià)漲幅情況來(lái)看，應(yīng)該有很多城市還不會(huì)出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。雖然現(xiàn)在距離國(guó)五條的頒布還只有一個(gè)多月的時(shí)間，可是已經(jīng)出現(xiàn)了一定的負(fù)面影響，不過(guò)換個(gè)角度來(lái)看，這其中也可以說(shuō)是暗藏機(jī)遇，對(duì)冉短時(shí)間之門對(duì)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，對(duì)投資購(gòu)買會(huì)更加的謹(jǐn)慎，可是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)說(shuō)，支持住房發(fā)展的動(dòng)力還在。
只要房?jī)r(jià)還是平穩(wěn)的，經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展，那市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求就不會(huì)消失。這是由于我國(guó)近十年對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控并沒有能夠?qū)⒎慨a(chǎn)市場(chǎng)整體上升趨勢(shì)改變，未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)依然將會(huì)是全球發(fā)展規(guī)模增長(zhǎng)速度以及生命力最為突出的市場(chǎng)。另外，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，促進(jìn)了房貸產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，剛需性的買家市場(chǎng)都在不斷的擴(kuò)大，這些都將推動(dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展。
（二）不同區(qū)域有著不同的影響
“國(guó)五條”對(duì)于不同城市與不同區(qū)域會(huì)有不同影響。對(duì)于新房地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不同城市的市場(chǎng)供求情況以及房產(chǎn)的庫(kù)存都存在著很大的不同。對(duì)于一二線的城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最大的問題就是供應(yīng)不足，需要不斷增加房屋建設(shè)；二對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，則是要將大量庫(kù)存的房屋出售，解決積壓的問題。在這種狀況下，國(guó)五條對(duì)于這些城市所產(chǎn)生的影響也會(huì)各不相同。
（三）住房產(chǎn)品受到影響
在國(guó)五條出臺(tái)之后，對(duì)于剛需性的樓盤來(lái)說(shuō)，這能夠帶來(lái)直接的利益，對(duì)于改善型的樓盤來(lái)說(shuō)則是受到了巨大的打擊。國(guó)五條的核心內(nèi)容就是對(duì)投機(jī)性的購(gòu)房進(jìn)行打壓，對(duì)剛需性的購(gòu)房提供保障。因此，能夠控制房?jī)r(jià)的上漲速度關(guān)鍵在于購(gòu)房需求中投機(jī)性購(gòu)房的比例。從國(guó)八條到如今的國(guó)五條，國(guó)家政策一直都是在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，這樣投機(jī)性的購(gòu)房也就得到了很好的控制。根據(jù)世界聯(lián)合地擦和你所成交的客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，在2012年，投機(jī)性購(gòu)房客戶主要是在14%左右，這已經(jīng)能夠說(shuō)明目前我國(guó)房地產(chǎn)主要成交都是一些剛性需求的房屋，投資的客戶都受到了國(guó)家限購(gòu)政策的影響，這部分的投資型購(gòu)房已經(jīng)無(wú)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得立足之地。另外，根據(jù)一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，我國(guó)到1030年的城鎮(zhèn)化將能夠達(dá)到64%左右，城鎮(zhèn)人口將會(huì)發(fā)展到9.4億人，在未來(lái)的十年中，年均新增城鎮(zhèn)人口的剛性住房需求將能夠達(dá)到4.1億平方米，改善性需求達(dá)到了5.5億平方米，房屋更新的需求也達(dá)到了2.1億平方米，將這三項(xiàng)進(jìn)行合計(jì)住房的需求量已經(jīng)超過(guò)了10億平方米，這與2012年相比有著巨大的發(fā)展空間，另外，根據(jù)這些數(shù)據(jù)也可以看出，投資性的需求已經(jīng)不再住房市場(chǎng)中占有主導(dǎo)的地位，更多的都是剛性的住房需求。
（四）對(duì)住房消費(fèi)者產(chǎn)生不同影響
中國(guó)之前都是農(nóng)業(yè)社會(huì)，傳統(tǒng)的安土重遷的習(xí)俗也都在影響著許多的中國(guó)人，所以很多的中國(guó)人都希望能夠盡快擁有一套屬于自己的房子。再加上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的社會(huì)勞動(dòng)力等等一些生產(chǎn)因素也都在不斷的提高，另外貨幣的過(guò)度法相都導(dǎo)致住房建設(shè)成本的增加，這樣一來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)就很難如人民所愿下降。
從調(diào)控的對(duì)象來(lái)看，國(guó)五條主要是對(duì)購(gòu)房者起到具體的作用。購(gòu)房者是政策的主要調(diào)控對(duì)像，對(duì)于地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等等主體的調(diào)控就比較少；從針對(duì)區(qū)域來(lái)看，國(guó)五條主要針對(duì)的是那些房?jī)r(jià)上漲速度比較快的城市；從供求關(guān)系來(lái)看，國(guó)五條主要是抑制房產(chǎn)的需求，增加房產(chǎn)的供應(yīng)。一方面是提高二手房的交易成本，將二手房地產(chǎn)的部分需求轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，可是目前各個(gè)城市所新開的樓盤都處于郊區(qū)，這樣對(duì)二手房的替代效果就不甚理想，想要轉(zhuǎn)移二手房地產(chǎn)的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的賣家主動(dòng)陳丹一部分的稅收或者是降低房?jī)r(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，可是購(gòu)房者需要支付的總成本仍然不會(huì)有明顯的減少。除此之外，從方式手段的選擇來(lái)看，我國(guó)已經(jīng)采取了行政方法與市場(chǎng)手段相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多管齊下，國(guó)五條的出臺(tái)將會(huì)是限購(gòu)與房產(chǎn)稅并行并重。
四、未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
改善型需求才是商品房開發(fā)的動(dòng)力，近年來(lái)國(guó)家政府過(guò)于重視房產(chǎn)的剛性需求，對(duì)于住房的改善型需求都是忽略不計(jì)的?？墒歉鶕?jù)一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，在未來(lái)的十年中改善性需求達(dá)到了5.5億平方米，這都在告訴我們改善型的需求才是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。
隨著城市人口的不斷增加，再加上房?jī)r(jià)的不斷上漲，對(duì)于初次購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這離他們想要在正是中安家的愿望越來(lái)越遠(yuǎn)，尤其是那些一線城市以及我國(guó)東部的一些城市。取而代之的將是在城市中已經(jīng)擁有房產(chǎn)卻產(chǎn)生改善需求的人們，他們的這種改善型需求將是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的方向。
筆者認(rèn)為，降低房?jī)r(jià)并不能夠?qū)⒅械褪杖胝叩淖》繂栴}解決，因?yàn)橹挥蟹偶俑?，政府在拆遷的時(shí)候詞匯給予較高的補(bǔ)償。土地是農(nóng)民擁有資產(chǎn)中最大的，只有商品房的價(jià)格賣的比較高，政府才會(huì)給農(nóng)民較高的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，農(nóng)民在拿到這筆補(bǔ)償之后才能夠到城市為自己和家人購(gòu)置一套房子。另外，城市中還有一批新增的人口，無(wú)論房?jī)r(jià)降到多低，他們都買不起房子。這部分人需要政府為他們提供廉價(jià)的公租房，加快公租廉租房的建設(shè)需要有房地產(chǎn)開發(fā)商共同配合，這同樣需要有較高的房?jī)r(jià)和地價(jià)作為支持。
在未來(lái)的三十年中，土地制度的重新建立、拆遷征地方式以及過(guò)程的變化，再加上土地綜合成本的提高都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，可在這三十年中，住房依然是過(guò)你最大的消費(fèi)產(chǎn)品。在這期間，我國(guó)房地產(chǎn)將能夠逐漸成熟，發(fā)展的速度也會(huì)放緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依然是社會(huì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱。
參考文獻(xiàn)：
