首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)行業(yè)分析報告
時間：2023-02-28 15:56:33
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控包括很多方面，如財務預算管理、資金管理、戰(zhàn)略管理、融資管理等，這幾個方面屬于財務管控的核心要點。本文將對這幾個方面進行詳細的闡述與分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、預算管理統(tǒng)領全局，必須進行全面預算
房地產(chǎn)企業(yè)財務管控中預算管理起著統(tǒng)領全局的作用，由此可見，對企業(yè)進行全面預算便顯得尤為重要。全面預算包括年度預算和月度預算，而年度預算的關鍵在于月度預算的執(zhí)行程度。其中，月度預算也是年度經(jīng)濟目標與年度預算的分解，主要包括：費用的調(diào)控、資金的管理、同年度的預算相較出現(xiàn)的預計偏差以及月度預算的詳細分析報告等。月度預算能否按照進度嚴格去執(zhí)行并執(zhí)行到位，對于預先制定的年度目標與年底的預算是否順利實現(xiàn)有著巨大的影響。也就是說，如果月度的預算沒有順利實施到位，那么年度目標與預算有可能就完全達不到。在具體的預算管理操作中，一般可以根據(jù)以下三個方面展開全面預算的執(zhí)行：
在一個月結(jié)束之后，相關工作人員應該及時將月度預算達成的有關分析報告編制出來，可以利用曲線圖或者柱狀圖等方式，將結(jié)果呈現(xiàn)在大家面前，并計算出預算達成偏差，再結(jié)合月度預算的實施情況，進行年度預算達成偏差的預測。
當某些預算設置了一定的財務審批權(quán)限或者工作權(quán)限，對于這種情況，一般可以將預算內(nèi)的支出交給相關單位的總經(jīng)理進行處理即可。至于那些預算之外的支出，則應該相應的提高審批的權(quán)限級別，同時增加其審批流程，使得預算更加合理。
二、資金管理靈活周轉(zhuǎn)，實行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支
房地產(chǎn)行業(yè)在當前屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，為了最大化實現(xiàn)資金管理的靈活周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都會實行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支。實行資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，能夠確保資金的收支安全，同時也能最大化的提高收支資金的使用效率，能夠加速資金的流轉(zhuǎn)。實行統(tǒng)收統(tǒng)支管理模式，實現(xiàn)資金的靈活運轉(zhuǎn)，應該做到以下三點：
房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務管理中心有必要為每個成員單位都設置一個相應的收入與支出賬戶，其中收入賬戶必須由房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務中心統(tǒng)一進行管理，而支出賬戶在一定程度上可以由每個成員單位自行支配和處理，而房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務管理中心在進行賬戶劃撥經(jīng)費的時候應該按照每月的預算所需進行。這樣能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)集團的資金管理實現(xiàn)“統(tǒng)收統(tǒng)支”，并且也能實現(xiàn)每個成員單位的“收支兩條線”的資金管理。
房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的規(guī)模與業(yè)績增長需求，合理設置企業(yè)的“現(xiàn)金最高庫存量”與“現(xiàn)金最低庫存量”。按正常水平計算，現(xiàn)金最低庫存量大約應該占資金總量的8%，而現(xiàn)今最高庫存量應該根據(jù)相應的實際情況設定，一般而言設置為現(xiàn)金最低庫存量的兩倍最佳。為了能讓企業(yè)在現(xiàn)金最低庫存量的情況下也能最大限度使用資金，就要對資金進行定期的壓力測試，通過這種方式，能夠有效控制先進最低庫存量與現(xiàn)今最高庫存量，確保企業(yè)正常運營，也能將多余的資金投入到其他方面的經(jīng)營中，提高資金使用率與收益水平。
三、戰(zhàn)略管理必須明確，合理設置業(yè)績規(guī)劃
一個房地產(chǎn)企業(yè)若要持續(xù)發(fā)展，必須保證公司業(yè)績的穩(wěn)定增長才行，對于那些每年業(yè)績只是“過山車”式的公司而言，很難得到市場與投資者的親睞。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有一個長期的業(yè)績規(guī)劃目標，并且要有一個科學的戰(zhàn)略計劃。要保障房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績“逐年連續(xù)增長”，就要重點關注以下兩個方面：
相關負責人應該緊盯企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，定期進行企業(yè)發(fā)展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地產(chǎn)企業(yè)，展現(xiàn)了一個外表華麗的財務報表，但是相關專業(yè)人士經(jīng)過詳細的分析之后就會發(fā)現(xiàn)，這份報表的資產(chǎn)負債一欄中，“存貨”的數(shù)量出現(xiàn)了嚴重的萎縮，顯然發(fā)展的后勁根本就不足，無法跟上工業(yè)業(yè)績的增長所需。正常情況下，資產(chǎn)負債一欄上的“存貨”應該與利潤一欄上的“主營業(yè)務的收入”以及現(xiàn)金流量一欄里面的“銷售商品、提供勞務所獲的現(xiàn)金”的增長趨勢保持一致，而且增幅最好要更高一些。
相關人員應該提前做好預測工作，并且要平衡好每個年度資金的余缺情況，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康平穩(wěn)地運行。如果要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤年年都能增長，對于資金的缺口而言便是不可避免的問題，因此，要進行一個長年的業(yè)績規(guī)劃，做到財務的計劃周密詳實且可行，合理地推算出每年的資金余缺情況，然后有針對性地進行融資活動。
四、融資管理需要完善，實現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展
近幾年，由于受到土地取得的成本越來越高、房地產(chǎn)行業(yè)進入了升級期、法律法規(guī)的不健全、房地產(chǎn)金融市場匱乏等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著壓力大和渠道單一等問題。因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，應該完善融資管理，逐漸完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場，實現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應該借著當前金融體制改革的契機，參照國外成功的融資案例，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)金融業(yè)務的客觀情況，重點突破，帶動其他，步步到位，完善管理體系。要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，保障企業(yè)的長遠利益和可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)就必須做到：第一，企業(yè)應該規(guī)范化的管理，達到上市公司的標準和要求；第二，企業(yè)要與金融和非金融機構(gòu)保持一種良好的工作關系，隨時聯(lián)系，確保各種融資渠道時刻暢通；第三，企業(yè)要重視培養(yǎng)業(yè)務素質(zhì)，熟悉不同種類的融資方式的區(qū)別。
五、小結(jié)
眾所周知，財務的管控是企業(yè)管理中的核心部分，如何做到財務的有效管控，是每一個企業(yè)必須慎重考慮及解決的難題。房地產(chǎn)作為一個特殊行業(yè)，它的財務管控不容忽視，只有將財務管控放在第一位，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻：
[1]吳春玥.房地產(chǎn)投資基金投資項目財務監(jiān)管問題探討[J].價值工程,2011,30(10):139-140
發(fā)展環(huán)境利好
近日，一份《2008中國房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析報告》顯示，今年以來，受金融危機影響，全國土地近一半低價成交，有10%左右的土地遭遇流拍流標。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長開始放緩，2008年前3季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比漲幅跌落至26%。
在今年的中央經(jīng)濟工作會議公告中，中央提出2009年五項重點任務，其中兩項都談到房地產(chǎn)行業(yè)。會議指出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用?！眹摇⑿袠I(yè)都在行動。
金融海嘯和國際經(jīng)濟形勢在未來一年不是很明確，這種情況下，中國要實現(xiàn)“保八”的目標，一個非常重要的內(nèi)容就是要拉動內(nèi)需?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是拉動內(nèi)需非常重要的一個消費和支撐！如果對房地產(chǎn)持續(xù)的政策鼓勵，拉動相關行業(yè)的消費生產(chǎn)，并以內(nèi)需的拉動擴大生產(chǎn)，對于保持宏觀經(jīng)濟的兩個重要點――‘消費、投資’拉動作用非常大。中國的房地產(chǎn)占中國固定資產(chǎn)投資比重是26%，很大部分投資都是靠房地產(chǎn)的需求來拉動。房地產(chǎn)占據(jù)GDP的比重比出口大，所以在金融海嘯危機，出口嚴重受影響的情況下，發(fā)展房地產(chǎn)投資、消費，對拉動GDP的作用將會顯得更加重大?！蓖蹁h對《中國聯(lián)合商報》記者表示。
1998~2003年間，中國房地產(chǎn)市場由低谷轉(zhuǎn)為平穩(wěn)的發(fā)展，其中寬松的貨幣政策(貨幣供應和信貸)、收入上升、低利率是房地產(chǎn)上行的根本因素。目前，貨幣政策環(huán)境正從之前的“從緊”向“適度寬松”行進，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)極度低迷的境況必將會在政策環(huán)境的改善之中逐漸好轉(zhuǎn)。
拉動產(chǎn)業(yè)鏈消費
王鋒對《中國聯(lián)合商報》記者強調(diào)，房地產(chǎn)對于消費領域的裝修、材料和上下游50~60個行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展影響非常大。
關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管控 發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)是講從事房地產(chǎn)管理、開發(fā)、服務、和經(jīng)營活動，并且以營利為目的進行的獨立核算、和獨立經(jīng)營的經(jīng)濟組織。每個企業(yè)的管理核心是財務管理，針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢的分析，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控更為重要。財務控制是企業(yè)增加盈利的最根本的途徑，也為企業(yè)抗內(nèi)擠外，謀求生存，增加競爭力的強有力手段。
如何把握企業(yè)財務管控，本文從以下幾個方面進行分析：
一、當前我國房地產(chǎn)財務管理的現(xiàn)狀
近十年來，由于我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國也迅速發(fā)展，而且在國內(nèi)經(jīng)濟建設中占據(jù)特別的重要位置。房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)起步的比較晚，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面，仍然存在著很多問題，譬如：缺乏完整的財務管理體系、財務人員自身水平的限制、財務管理制度尚未健全、這些都需要進一步的了解和適當?shù)囊鹬匾暋?/p>
二、財務管控的要點
財務管理是企業(yè)管理的核心，由于房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控也顯得特別重要。一般房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控包含預算管理、融資管理、財務戰(zhàn)略管理和資金管理等。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，環(huán)環(huán)相扣，密切相關，要想控制好財務，應審定一個長遠的目標規(guī)劃戰(zhàn)略，把握控制要點的內(nèi)容，做到事前規(guī)劃，事中控制管理，事后善于歸納總結(jié)，做到善始善終。
財務管理是企業(yè)管理的重要組成部分，主要體現(xiàn)在投資管理、成本管理和融資管理。從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)企業(yè)財務工作的確存在很多的不規(guī)范的因素。為適應經(jīng)濟市場的發(fā)展要求，房地產(chǎn)企業(yè)應當對當前資金管理的薄弱環(huán)節(jié)充分發(fā)揮才能。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理的基本工作是成本的控制，投資管理起到支撐的作用。
（一）設定合理的財務戰(zhàn)略管理制度，保證穩(wěn)定增長
一個企業(yè)應著力于平穩(wěn)持續(xù)增長，而不是“過山車”似的忽高忽低，搖擺不定，所以，要在長遠中謀求最大利益，設立合理的財務規(guī)劃。
房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營周期一般情況下都在一年以上，而房地產(chǎn)企業(yè)的原材料土地在面區(qū)位、價格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要有一個長遠的發(fā)張目標，通過3-5年的財務業(yè)績規(guī)劃制定財務戰(zhàn)略，以達到高效持續(xù)增長。作為一個資金密集型行業(yè)，資金階段往往呈現(xiàn)不穩(wěn)定性，經(jīng)常是“面粉貴過面包”的市場體制現(xiàn)象。要想保證企業(yè)的持續(xù)增長，避免資金缺口等常見問題，企業(yè)應通過3-5年的詳細的財務規(guī)劃，合理預測每年度的資金盈余和短缺，針對性的安排融資計劃，保證資金的安全運轉(zhuǎn)。
（二）統(tǒng)籌安排，全面把關預算，發(fā)揮統(tǒng)領作用
月度預算是年度預算的關鍵，月度預算包括費用控制資金管理、和年度預算相比的預計偏差。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，尤為重要的是房地產(chǎn)行業(yè)的的全面預算管理。在管控過程中，要緊扣房地產(chǎn)行業(yè)的財務預算目標和年度業(yè)績指標，定時梳理監(jiān)控，提出問題和措施。月度預算是否到位，是決定了年度目標和年度預算是否順利實現(xiàn)。在執(zhí)行中，可以從以下2個方面來加強月度預算和年度預算：
1.在財務審批權(quán)限和設定工作權(quán)限的時候，要合理安排各項目是否分期開發(fā)以及每一期的開發(fā)計劃。要提前預算各年度資金是否短短缺，預算期內(nèi)要盡量放權(quán)于各單位總經(jīng)理，增加審批的流程，就算是外支出要提升審批級別。
2. 每個月結(jié)束，需要編制月度預算的分析報告，公布各單位的預算偏差，分析年度的偏差，有計劃控制部門實施監(jiān)督，并提出控制和補救措施。
（三）設定該項目的目標業(yè)績，提高總體收益水平
房地產(chǎn)企業(yè)每每取得一個新的項目，要想設定出該項目的目標業(yè)績都要經(jīng)過建設標準和市場定位的確定，具體的實施過程包括：
1.設定目標內(nèi)部的收益率。內(nèi)部收益可參考社會上資金成本的平均率，以及股東要求的投資回報率，而且內(nèi)部收益率著重體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報水平，內(nèi)部收益率不能低于以上2個參考值。
2.設定目標凈利潤。一個項目的核心目標之一是凈利潤率，在制度凈利潤率時要參考房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤率，合理的確定凈利潤率。在內(nèi)部收益率的情況下，原始投資額=投產(chǎn)后每年相等的凈現(xiàn)金流量×年現(xiàn)金值系數(shù)。
（四）結(jié)束語
近幾年來，我國房價出現(xiàn)了的全國性的上漲，范圍廣、幅度大，這種情況在國內(nèi)的房產(chǎn)歷史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地產(chǎn)行業(yè)有匯集了天下的資金，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)是所有人的敏感神經(jīng)。21世紀的中國房地產(chǎn)有很好的發(fā)展前景，但要徹底的實現(xiàn)這一目標，必須要立足于我國的國際經(jīng)濟發(fā)展和基本國情。一些企業(yè)為加大營業(yè)額，不惜一切代價搶市場、搶工期，而忽視了長遠的發(fā)展目標，造成財務管理的盲目性。有些企業(yè)缺乏戰(zhàn)略性的管理控制體系，沒有制度化、規(guī)范化和程序化的發(fā)展戰(zhàn)略，使得財務管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié)，企業(yè)財務管控目標遙遙無期。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相對薄弱，事后控制力度過大，很多時候出現(xiàn)預算外費用和現(xiàn)場簽證支出的發(fā)生。
在市場經(jīng)濟體制不斷健全和完善的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格不斷增加，導致房地產(chǎn)泡沫問題出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于我國房地產(chǎn)泡沫而言，其在一定程度上能夠?qū)Χ喽鹊呢泿艛U張加以有效吸收，溫和有效推動經(jīng)濟的發(fā)展。當然在治理房地產(chǎn)泡沫問題時，需要政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑市場供求關系的過大波動，保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展。
一、房地產(chǎn)泡沫概述
房地產(chǎn)泡沫作為一種“泡沫經(jīng)濟”，其主要是指房地產(chǎn)資產(chǎn)在交易過程中突然漲價，房屋和土地具有極高的價格，導致房地產(chǎn)價值與價格相背離，商品供求關系失衡，出現(xiàn)無法真實反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。由于資產(chǎn)價格上漲幅度過大，市場的價格與使用者的實際支撐情況不相符合，出現(xiàn)價格暴跌等情況，導致市場經(jīng)濟衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產(chǎn)泡沫作為價格波動的一種形態(tài)，其與一般價格波動存在本質(zhì)差異，房地產(chǎn)價格波動幅度相對較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續(xù)性。
二、國民經(jīng)濟安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問題分析
1.原因
隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟的發(fā)展以及人口的增加使得我國面臨著更為嚴峻的土地資源緊缺問題，房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供求關系失衡等情況，并且部分投機經(jīng)營者為了謀取自身的利益，通過不正當手段獲取土地權(quán)益，導致房地產(chǎn)與土地實際價值相脫離，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。同時，由于土地資源的資產(chǎn)價格與其價格缺乏一致性，實際市場地價與預期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產(chǎn)泡沫越多。當前我國政府積極鼓勵投資，金融機構(gòu)和銀行也相繼發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而由于住房抵押貸款存在不規(guī)范性操作，并且盲目投資與大量發(fā)放信貸等致使房地產(chǎn)價格過高，也可能造成房地產(chǎn)泡沫。例如經(jīng)濟蕭條時期，購房者違約后會導致銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)，出現(xiàn)大量的壞賬與呆賬，并且房地產(chǎn)實際地價遠低于擔保價格，金融機構(gòu)則難以及時收回利息和貸款，出現(xiàn)金融危機。
此外，在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，市場結(jié)構(gòu)缺乏合理性，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積房源與土地，投機炒作，導致虛假宣傳與交易產(chǎn)生，對市場預期造成誤導，影響房地產(chǎn)市場的有序性。如開發(fā)商為了謀求自身最大化利益，對商業(yè)用房、別墅和高檔住宅加以大力開發(fā)，導致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應求。土地要素市場的缺失會在很大程度上導致土地價格壟斷，我國房地產(chǎn)市場則是如此，房地產(chǎn)價格與其實際價值相脫離，呈現(xiàn)虛高的情況，并且受地方保護意識和巨額資金等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭相對弱化，導致開發(fā)商的市場行政壟斷與局域性壟斷。
2.對策
要想有效控制與治理房地產(chǎn)泡沫問題，保證國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展，首先應加強政府的宏觀調(diào)控，對經(jīng)濟適用房加以推行。政府可結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際需求，建立住房供應體系，對住宅的供應模式加以改進，形成租賃市場，大力推出公租房、保障性住房和經(jīng)濟適用房。同時對商品房的價格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購房居住，有區(qū)別性與針對性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經(jīng)濟適用房等政策優(yōu)惠，使其能夠進行抵押貸款與公積金貸款等。
其次應對土地資源管理加以強化，完善宏觀監(jiān)測體系。建立健全宏觀監(jiān)測而體系，對土地資源的用地比例與供應量進行合理調(diào)整，對城市形象工程和高檔住宅的開發(fā)利用規(guī)模加以有效控制，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。同時加強市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場的實際需求進行正確預測與評估，嚴厲打擊投機炒作與虛假宣傳，對市場分析報告進行定期，合理引導市場。此外，可對購房實名制加以積極推行，加強管理住房開放貸款，對房屋貸款業(yè)務和個人商業(yè)用房貸款加以規(guī)范管理，嚴格控制貸款發(fā)放的條件，合理審查開發(fā)商的信用等級與開發(fā)資質(zhì)。當然，政府可采用土地出讓公開招投標制度，對城市大規(guī)模建設與高檔住宅盲目開發(fā)加以監(jiān)管與控制，合理調(diào)控土地的預售、稅收和供應等，保證土地供應量的合理性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)價格的暴跌暴漲會嚴重影響國民經(jīng)濟的安全平穩(wěn)運行，需要加強政府的宏觀調(diào)控和土地資源管理，完善宏觀監(jiān)測體系，合理管理房地產(chǎn)市場。只有這樣，才能保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，使其成為新的經(jīng)濟增長點，推動國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
二、防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的有效措施
1.政府應該加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。對于政府部門來說，為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的市場交易秩序，一定要充分發(fā)揮國家對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控作用，對房地產(chǎn)市場進行全面的監(jiān)督和管理，從根本上抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。政府應該以市場為導向，制定相關的管控政策，建立一套以監(jiān)督規(guī)則和管理規(guī)則為主的市場運行體系，并且要在實際的工作中進一步落實這些制度，有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，從而為房地產(chǎn)市場的規(guī)范、有序運行提供有效地保障。
2.加強對土地資源的管理，進一步調(diào)節(jié)供需關系。在房地產(chǎn)市場交易中，房價的上漲速度之所以很快，是因為土地資源相對緊張，因此，一定要合理調(diào)節(jié)用于住房建設的土地資源，只有這樣，才能對商品房價格進行有效的控制，可以從以下幾方面入手：（1）對于土地開發(fā)審批制度一定要嚴格的執(zhí)行，不能夠進行違規(guī)操作，也不能因為地方保護主義而放寬土地審批政策，一定要對土地的供應結(jié)構(gòu)、總供應量、供應區(qū)域以及供應比例進行科學、合理的調(diào)控；（2）一定要建立一套完善的土地招標管理制度，杜絕貪污受賄行為的產(chǎn)生，并且要進一步完善政務公開制度，做到招標全過程的公開、公正和透明化；（3）政府應該完善相關的稅收政策，對相關的土地財產(chǎn)稅進行征收，嚴厲打擊投機倒把行為；（4）利用計算機互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立全國的土地信息系統(tǒng)，并且將相關的信息發(fā)放到網(wǎng)上，提高信息的透明度，防止出現(xiàn)不屬實的信息，對炒地和圈地行為進行嚴厲的打擊，進一步規(guī)范土地資源管理。
3.進一步規(guī)范土地市場秩序。政府部門一定要進一步加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場交易秩序。一方面，完善相關的房地產(chǎn)信用體系，對房地產(chǎn)企業(yè)的信用進行監(jiān)督和管理，營造良好的市場交易環(huán)境；房地產(chǎn)企業(yè)在進行交易時，大多數(shù)都沒有嚴格按照相關規(guī)定進行，因此，一定要采用法律的形式來對交易進行約束和管理，通過計算機互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對相關的商品房進行備案，對于在網(wǎng)上對房價進行哄抬、虛擬交易的違法行為，一定要進行嚴厲的打擊，并且加重處罰；另一方面，要加大對違法犯罪行為的處罰力度，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在進行交易的過程中出現(xiàn)違規(guī)操作，一定要進行嚴厲的處罰，杜絕各種違反犯罪行為的產(chǎn)生，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場交易秩序的規(guī)范化和秩序化。
4.進一步規(guī)范金融市場秩序。對于央行來說，一定要加大對商業(yè)銀行的管控力度，防止商業(yè)銀行將更多的資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，具體措施如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在向商業(yè)銀行遞交貸款申請時，銀行一定要對企業(yè)進行全面的審查，并且要增加貸款限制條件，對于不符合條件的企業(yè)，一定不能發(fā)放貸款，通過實際行動來進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理；（2）銀行在處理個人住房貸款管理業(yè)務時，也應該加強審核力度，對于“零首付”類型的住房貸款，一定不能發(fā)放，盡量將銀行的風險降到最低；（3）對于個人商業(yè)用房貸款業(yè)務，銀行業(yè)一定要加強管理，不能隨便發(fā)放貸款，一定要采用抵押貸款的方式，并且將10年作為還款的最高期限，這樣一來，銀行減少了流向房地產(chǎn)業(yè)的資金，在一定程度上也起到了抑制房價上漲的作用。
5.房地產(chǎn)價格監(jiān)測、預警系統(tǒng)的建立和完善。為了抑制房價上漲過快，一定要進一步加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，并且建立一套完善的監(jiān)測體系，要隨時關注房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)，在收集到相關的信息之后，一定要及時的進行整理和分析，并且通過分析得出的結(jié)果來預測市場運行的相關情況，通過計算機互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將分析報告發(fā)放在網(wǎng)上，充分發(fā)揮對市場的引導作用，并且在市場變動幅度較大的情況下，要利用稅收、土地供應等手段對市場進行宏觀調(diào)控，從而抑制泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生。
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）01（a）-0222-04
1 影響房地產(chǎn)價格因素分析
房地產(chǎn)作為一種普通的商品，價格受供求因素影響，同時作為一種特殊的商品，影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中供給因素包括土地供給、房地產(chǎn)投資、區(qū)位因素、環(huán)境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏觀調(diào)控政策間接影響著房地產(chǎn)的供給與需求。
1.1 供給因素
（1）大連市商品房用地供應量。土地供給指已利用的各類生產(chǎn)和生活用地，以及人類尚未利用和難以利用土地的總和，總量固定不變，因而是無彈性供給。土地供給中部分土地專用于建設商品房，2016年度大連市商品房用地供給原則是根據(jù)市場實際情況，合理控制住宅用地供應規(guī)模、布局和節(jié)奏，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地。庫存嚴重地區(qū)，要停止供應房地產(chǎn)開發(fā)用地。2013―2016年大連市商品房用地供給情況如見圖1（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）。
（2）區(qū)位因素。區(qū)位因素包含地理位置、地形、氣候等因素。區(qū)位因素直接影響商用房土地供給量及成本。大連市位于遼寧省遼東半島南端，地處黃渤海之濱，背依中國東北腹地，與山東半島隔海相望，土地供給邊際成本（填海）較高。大連環(huán)境絕佳，氣候冬無嚴寒，夏無酷暑，有“東北之窗、北方明珠、浪漫之都”之稱，是中國東北對外開放的窗口和最大的港口城市；先后獲得國際花園城市、中國最佳旅游城市、國家環(huán)保模范城市等榮譽。
（3）房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源大致有4種形式：企業(yè)自有資金、銀行貸款、社會集資、其他融資方式（各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等）。我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄是我國長久來的基本情況：從國內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個顯著特點。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。國內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款，如圖2（數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局）。
1.2 需求因素
（1）人口因素。人口流動變化與經(jīng)濟發(fā)展速度互為作用，人口紅利是經(jīng)濟增長的內(nèi)生變量，人口因素是房地產(chǎn)價格增長的強有力支柱。人口流失直接導致該地區(qū)勞動力缺乏，加速了老齡化進程，增加了社會保障負擔，不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展及區(qū)域均衡發(fā)展。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，較之第五次人口普查結(jié)果，全國31個省級行政區(qū)中，人口凈流入地區(qū)有14個，凈流出地區(qū)17個，人口流失盜砍過200萬的省份已超過10個，東北三省的情況尤其引人注目：在面臨經(jīng)濟下行壓力的同時，三省總和持續(xù)多年人口凈流出，并且生育率遠低于全國平均水平。由于人口普查只能體現(xiàn)戶籍人口的變化，戶口在原籍但本人長期在外的情況無法納入統(tǒng)計，且購房者并不一定將戶籍遷入，模型中并未將人口因素納入自變量。
（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影響人們的購買力，大連市2000―2015年人均可支配收入及增速變化情況如圖3。
1.3 宏觀政策因素
宏觀政策中的貨幣政策、限購政策、房產(chǎn)稅政策等直接或間接影響房地產(chǎn)價格變動。近年來，宏觀政策持續(xù)發(fā)力，央行多次降息，放寬個人住房貸款條件，出臺購房財政補貼政策。
2 基于多元線性回歸分析的大連市房地產(chǎn)價格（如表1）
該文將大連市房地產(chǎn)價格（y）表述成為大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資（）與GDP（）及人均可支配收入（）的函數(shù)，即
經(jīng)SPSS回歸分析，結(jié)果如下。
2.1 線性回歸模型輸入/除去變量
該次運算后，SPSS輸出多重線性回歸模型建立過程的相關信息，因變量為大連市房地產(chǎn)價格，自變量為大連市GDP、大連市房地產(chǎn)投資額及人均可支配收入，自變量的步進方法為“輸入”，3個自變量全部納入模型中，沒有移出的變量。
2.2 線性回歸模型匯總
多重線性回歸模型的擬合效果取決于調(diào)整后的R方，它主要用于衡量在多重線性回歸模型建立過程中加入其它自變量后模型擬合優(yōu)度的變化。該模型中調(diào)整后的R方為0.967，即大連市人均可支配收入、大連市房地產(chǎn)投資、大連市GDP3個自變量能夠解釋模型變化的96.7%，模型擬合效果良好。
2.3 線性回歸方差分析
模型的方差分析結(jié)果，F(xiàn)檢驗的顯著性（P值）=0.000
2.4 線性回歸模型回歸系數(shù)
根據(jù)表2，第一列的常量、大連市房地產(chǎn)投資額、大連市GDP、人均可支配收入分別為回歸模型中的常量與自變量、、，第二列的B分別對應著常量e，偏回歸系數(shù)a、b、c，據(jù)此多重線性回歸模型為：
第四列為標準化系數(shù)，用來測量自變量對因變量的重要性，該模型中3個自變量的標準化系數(shù)分別為-0.16，2.403，-1.336，表明大連市生產(chǎn)總值對房價的影響最大。第五、六列分別是偏回歸系數(shù)t檢驗和相應的顯著性（P值），該模型中3個偏回歸系數(shù)顯著性均小于0.01，說明因變量大連市房地產(chǎn)價格與自變量之間至少存在顯著的線性關系。
3 大連市房地產(chǎn)風險狀況及我行住房開發(fā)貸款發(fā)展建議（如表3）
3.1 大連市房地產(chǎn)風險分析
目前，大連市房地產(chǎn)呈現(xiàn)“調(diào)整尚在繼續(xù)、政策持續(xù)寬松、存量去化為主、兩級分化加劇、前景仍不明朗”的特征。
（1）供需關系失衡、去化周期拉長。根據(jù)同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，“供需比小于1.1，表示供需關系處于合理區(qū)間，1.1～2之間屬于相對均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡?！苯刂?015年末，大連市房地產(chǎn)供需比達到7.18，成為35個樣本城市中供需關系失衡最嚴重的城市，大連市房地產(chǎn)庫存量為1298萬平方米，去化周期為28.7個月。房地產(chǎn)市場需求平淡，交易量不大，表現(xiàn)為量價齊跌，房地產(chǎn)銷售額下降。消費者和投資者均呈現(xiàn)謹慎態(tài)度，表現(xiàn)為全年房地產(chǎn)業(yè)房屋施工、竣工面積下降，商品房銷售面積下降。
根據(jù)遼寧省政府去庫存的目標，住宅類商品房去化周期控制在12～18個月以內(nèi)，大連市商品房去庫存任重道遠。
（2）經(jīng)濟增長乏力，人口紅利逐漸消失。2016年上半年，遼寧省GDP總量為12812.60億元，GDP同比增速為-1%，大連市GDP總量為3633億元，增速3.77%，經(jīng)濟下滑導致人口承載力下降――人口流失和低生育率。據(jù)第六次人口普查生育率顯示遼寧省生育率為0.74%，低于全國平均水平0.44個百分點。人口流失和老齡化又進一步加劇經(jīng)濟衰退，導致房地產(chǎn)市場需求不足，風險進一步加劇。
3.2 大連市房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務風險防范
近年來，大連市房地產(chǎn)市場進一步飽和，風險逐步加大，截至2016年8月末，大連農(nóng)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額63.32億元，占全部法人實體貸款比重為18.55%，我行住房開發(fā)貸款余額及占比呈下降趨勢，但在去庫存的大背景下，面對房地產(chǎn)新開發(fā)項目數(shù)量下降，開發(fā)節(jié)奏放緩的節(jié)奏，我行要做好存量和新增客戶風險防范工作。
（1）存量客戶盯進度。根據(jù)總行2015年房地產(chǎn)行業(yè)分析報告，大連地區(qū)屬于二城市的危險區(qū)，對于我行存量客戶，一是關注項目建設進度與放款進度是否匹配；二是關注階段性擔保解抵押情是否房地產(chǎn)銷售進度匹配，必要時可通過大連市不動產(chǎn)登記中心查詢企業(yè)網(wǎng)簽情況，確保企業(yè)銷售回款歸行率不低于我行融資占比。
（2）新增客戶嚴準入。一是借款人主體方面，重點支持總行核心客戶及21家可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的中央企業(yè)及其直接、間接控股50%（含）以上或相對控股且納入集團并表管理的子公司，如華潤中山區(qū)解放路南端景山項目、魯能集團優(yōu)山美地項目等；二是企業(yè)經(jīng)營方面，重點審核開發(fā)業(yè)績情況，根據(jù)在售項目開盤時間及銷售率等指標，分析借款人在售項目的銷售狀況，進而對承貸項目銷售率、貸款期限等數(shù)據(jù)的合理性進行判斷；三是股東方面，對直接股東及實際控制人的基本情況、經(jīng)營情況、財務狀況、信用狀況等進行分析，尤其是同業(yè)授用信策略及擔保方式，關注貸款集中度問題；四是合法性手續(xù)方面重點防范核準或備案手續(xù)、環(huán)評批復、四證等手續(xù)不全等風險。
4 結(jié)語
當前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日益白熱化，加之高地價、高桿杠等因素，行業(yè)利潤空間不斷收窄，盈利能力進一步降低。大連市房地產(chǎn)價格與GDP、房地產(chǎn)投資及人均可支配收入有較強的相關性，東北經(jīng)濟持續(xù)低迷，導致房地產(chǎn)價格走低，對房地產(chǎn)投資需求有一定影響，風險進一步加劇。我行開辦相關業(yè)務時，注意做好風險防范工作。
參考文獻
隨著中國經(jīng)濟的騰飛，房地產(chǎn)市場所帶來的經(jīng)濟問題也越來越嚴重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場，同時也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至對國民的生活帶來了不利的影響。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的時代背景
國內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟管理制度為基礎的，在最基本的業(yè)務管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時代的社會市場發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的管理層不僅僅是對經(jīng)濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關的監(jiān)管制度，這也使得財務信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監(jiān)事會對企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理中的不足
2.1經(jīng)濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理相關部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經(jīng)新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟管理政策，也出臺了多項調(diào)控方案，但是并沒有達到預期的效果?，F(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務院連續(xù)頒布多項房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的調(diào)控政策，主要目的為了達到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關部門并沒有考慮實際情況，忽視細節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟管理中投機取巧，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關的經(jīng)濟法規(guī)對其責任劃分不夠明確，導致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對房地產(chǎn)企業(yè)的財務監(jiān)管不到位，政府的相關部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財務監(jiān)督很難有效地實行下去，混亂的管理導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關部門的管理職責是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理嚴重形式化的有效途徑。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的建議
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產(chǎn)法課程教學目標
“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學目的在于培養(yǎng)學生在房地產(chǎn)方面的相關知識，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學生運用所學房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題的能力。
房地產(chǎn)法是國家制定和認可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經(jīng)濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應加強課程資源建設，改進教學方法。
2房地產(chǎn)法課程建設的必要性
2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要
過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應規(guī)模的城市基礎設施、商業(yè)設施，特別是住宅建筑，形成了對房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關的專業(yè)知識與技能，還需要掌握一定的相關法律知識，這樣才能適應房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀工作。在以往的教學中，通過對一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時，經(jīng)常會涉及到相關法律知識?？梢娢飿I(yè)管理法規(guī)課程教學的實用性，因此在物業(yè)管理教學的過程中加強行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設革，幫助學生更好的學習相關法律知識有很大的必要性。
2.2從房地產(chǎn)法課程的教學內(nèi)容分析
我國當前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學內(nèi)容難以適應現(xiàn)實需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對較晚，相關的專業(yè)教學設備及教學資源也不完善。在實際教學工作中，相應的教學教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學帶來了很大的困難。
2.3從房地產(chǎn)法課程的教學方法上分析
我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學，這種傳統(tǒng)的教學模式忽視了房地產(chǎn)法學習中的實踐的重要性。同時單一的教學形式造成學生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學校的考核教學工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學生的實際應用能力進行考核，這就不利于學生實踐技能的提高。
3房地產(chǎn)法課程建設措施
3.1建設教學團隊
專業(yè)是興校之基石，而師資是強專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養(yǎng)和先進的專業(yè)教學水平的成員組成。而建設這樣一支專業(yè)教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學校現(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價事務所、房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線。“請進來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價事務所引進熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設研究和實施工作。同時制定相應的鼓勵政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。
3.2拓展教學內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動涉及的社會關系復雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應該是一個以調(diào)整房地產(chǎn)法律關系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學，建構(gòu)了“以法理為基礎，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結(jié)合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調(diào)動學生的學習興趣，培養(yǎng)學生解決實際問題的能力。
3.3改革教學方法
房地產(chǎn)法不是一門很強理論的學科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關，房地產(chǎn)法的教學按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學生真正理解掌握，必須使用案例教學法將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學主要是以教為中心，整個課堂教學都是以教師為中心，應當轉(zhuǎn)變過去的教學模式，變成學為中心，將學生變成課堂的主體，增加教師與學生的互動頻率，從而能激發(fā)學生對知識學習的熱情和興趣，最終使學習變成輕松的事情。
3.4建設教學資源
房地產(chǎn)法規(guī)課程教學內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態(tài)，充分運用現(xiàn)代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡視頻等現(xiàn)代教學手段。同時在教學過程中還應加強案例庫、試題庫等教學資料的建設。
3.5完善考核評價
由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現(xiàn)實案例采用實訓的方式，即讓學生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉?gòu)成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。
參考文獻
[1]劉遠山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學中案例教學法的運用[J].中國電力教育，2011，（12）.
1 引言
近十幾年來，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)項目的開發(fā)通常包含投資決策、前期、建設和租售這四個階段。隨著房地產(chǎn)項目的進行，地產(chǎn)開發(fā)商對可能發(fā)生的結(jié)果了解得越多，所面臨的風險因素也越少。房地產(chǎn)項目前期面臨的風險和不確定性因素最多，因此，前期風險管理是房地產(chǎn)項目風險研究的重點。[1]
所謂房地產(chǎn)風險管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)商有意識、有目的地對房地產(chǎn)項目的風險進行識別和分析，并通過合理的經(jīng)濟手段、技術(shù)手段進行防范和應對，以最小的成本獲得最大的安全保障的管理活動。房地產(chǎn)是高風險行業(yè)，在我國房地產(chǎn)項目風險管理還是一個全新的概念。目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有專職的風險管理部門和人員配備，對房地產(chǎn)項目風險的反應滯后，對風險的系統(tǒng)管理更是缺失。因此，在這樣的背景下探討房地產(chǎn)項目前期風險的管理具有重要的現(xiàn)實意義。本文主要對房地產(chǎn)項目前期風險的識別、分析、應對和監(jiān)控進行了分析和探討，以期為同行提供參考。
2 房地產(chǎn)項目前期風險的識別
有效識別房地產(chǎn)項目的風險是房地產(chǎn)項目風險管理的基礎和前提。所謂房地產(chǎn)項目風險識別，是指確定哪些風險事件能對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生影響，并把這些風險的特性整理成相應的文檔。筆者認為，房地產(chǎn)項目前期階段存在的風險主要有以下三種：
第一，規(guī)劃設計和手續(xù)報批風險。前期規(guī)劃設計和手續(xù)報批風險主要是指項目規(guī)劃和報批文件的合規(guī)性、項目的規(guī)劃設計和項目定位的一致性、法律法規(guī)的變動性以及政府審批部門工作嚴謹性包括審批人員的差異性造成的風險。
第二，市場研究和產(chǎn)品定位風險。這主要是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場研究不充分和產(chǎn)品定位不準確等造成的風險。
第三，項目施工圖設計風險。這主要是指由于設計單位的選擇不恰當、施工圖設計技術(shù)欠缺、設計質(zhì)量差等對房地產(chǎn)項目的安全性、經(jīng)濟性和適用性造成的風險。
3 房地產(chǎn)項目前期風險的分析
對房地產(chǎn)項目前期風險進行識別僅僅能從宏觀上對風險進行一定的辨別和了解，如果要確切地認識風險產(chǎn)生的根源，還必須對風險進行分析。所謂房地產(chǎn)項目前期風險分析，即是指在識別前期風險的基礎上，對項目前期風險進行風險估計和評價。具體來講，房地產(chǎn)項目前期風險的分析主要包含以下三個方面的內(nèi)容：
首先，對前期規(guī)劃設計和手續(xù)報批的風險進行分析。這主要是指從宏觀上判斷房地產(chǎn)項目所在地前期手續(xù)報批面臨的不確定性因素和主要風險，并對政府有關部門對房地產(chǎn)項目報批的影響進行定性分析。
其次，對市場研究和產(chǎn)品定位的風險進行分析。這主要是指全面收集、分析房地產(chǎn)項目市場研究、產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，其中包括對房地產(chǎn)市場的規(guī)模進行估計，對房地產(chǎn)市場的需求進行預測等。
最后，對房地產(chǎn)項目施工圖設計的風險進行分析。這主要是指確定施工圖設計單位的選擇會對房地產(chǎn)項目的成本、工期和質(zhì)量造成影響的風險，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況分析影響施工圖設計質(zhì)量的風險因素。
4 房地產(chǎn)項目前期風險的應對
房地產(chǎn)項目前期風險的應對主要是指對項目前期風險如何處理提出意見和對策，這樣做的目的是為了提高項目目標實現(xiàn)的機會、降低對項目目標的威脅。一般而言，應對房地產(chǎn)行業(yè)風險的方法主要有風險預防、風險規(guī)避、風險轉(zhuǎn)移、風險損失減輕和風險自留幾種。筆者認為，風險規(guī)避、風險轉(zhuǎn)移和風險損失減輕這三種方法在應對房地產(chǎn)項目前期風險的過程中具有重要作用。
風險規(guī)避是指考慮到房地產(chǎn)項目中某些風險事件存在及發(fā)生的可能性非常大，發(fā)生的后果也很嚴重，又沒有其它應對策略可用時，拒絕實施或主動放棄可能導致風險損失的方案。風險規(guī)避是一種消極的應對風險的措施，因為它使房地產(chǎn)開發(fā)商因為風險遭受經(jīng)濟損失的可能性消失，同時，也讓地產(chǎn)開發(fā)商喪失了潛在的獲得的機會。
風險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開的過程中，想方設法把風險和應對風險的責任轉(zhuǎn)移到第三方的身上。由此可見，風險轉(zhuǎn)移只是將風險暫時轉(zhuǎn)移到另一方，并未真正消除風險。在房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商往往利用保險和合同轉(zhuǎn)移項目前期風險。例如，在項目前期階段，由相關部門的指定單位或下屬單位簽訂有關合同，完成報批手續(xù)，如環(huán)境影響報告、日照分析報告、測繪報告、交通影響報告等。
風險損失減輕是指在出現(xiàn)風險事件后，采取相應的措施來減少風險帶來的損失。這是一種較為積極的應對房地產(chǎn)前期風險的方法，和風險預防相比，這種方法喝不能減小風險事件發(fā)生的可能性，但能減少風險帶來的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過選擇專業(yè)公司報批、選擇合作單位聯(lián)合報批、專業(yè)設計單位負責設計、通過招標確定項目規(guī)劃設計方案等具體方式來減少房地產(chǎn)項目前期風險有可能帶來的損失。
5 房地產(chǎn)項目前期風險的監(jiān)控
通常而言，房地產(chǎn)項目的風險要經(jīng)歷風險積聚、風險顯現(xiàn)和造成后果三個階段。房地產(chǎn)項目前期風險的監(jiān)控就是通過制定和實施各種前期風險的防范和處理措施。
中圖分類號：F270 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-02
一、引言
隨著當代經(jīng)濟發(fā)展的進程加快，現(xiàn)代企業(yè)對內(nèi)部管理與外部形象的關注度越來越高。如何衡量內(nèi)部管理與外部形象是目前的一個關鍵問題，也是學術(shù)界研究的重點。綜合前人的研究我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)部管理水平更主要的體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部控制上，而一個企業(yè)如果內(nèi)部控制完善、合理，往往會反映到企業(yè)財務指標上。而企業(yè)的外部形象分析能通過對企業(yè)未來發(fā)展前景的分析得到。因此，本文選擇以哈佛分析框架對企業(yè)內(nèi)部管理與外部形象加以衡量，并以SOHO中國為例進行分析。
二、SOHO中國的基本情況
SOHO中國有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣聯(lián)手創(chuàng)建，是一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。公司與國際知名建筑大師合作，結(jié)合本土客戶的需求，力爭把創(chuàng)新的設計理念轉(zhuǎn)化成引領潮流的物業(yè)。
三、對SOHO中國的綜合分析――基于哈佛分析框架
（一）戰(zhàn)略分析
經(jīng)過長久且曲折的發(fā)展過程，我國房地產(chǎn)行業(yè)從最初的粗放型發(fā)展逐漸趨于理性與成熟，尤其是過去十幾年的高速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)之一，在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中占有舉足輕重的地位。利用波特五力模型對房地產(chǎn)業(yè)加以分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭激烈，新進入企業(yè)多，但不存在替代品威脅，剛需購房者較多且開發(fā)商相對于政府而言話語權(quán)較小，因此二者議價能力差。
從競爭力上來看，SOHO中國一直在做全新的嘗試，通過對建筑風格、物業(yè)管理等方面的改革，致力于為購房者打造嶄新的生活模式，因此，整體而言，SOHO中國的競爭力比較高。
（二）會計分析
SOHO中國近年來收入的絕對值水平遠遠高于行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)，但問題在于波動性較大。但其實在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，由于項目投資往往在一瞬間，但利潤回收卻是一個漫長且漸進的過程，因此利潤水平的波動無可厚非，而且即使在SOHO中國的收入水平波動到最低時也與競爭對手水平相當。所以相對而言，SOHO中國的收入水平是比較好的。
通過對SOHO中國現(xiàn)金流量分析，可以看到經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的流入占比較大，這說明SOHO中國盈利能力較強，其現(xiàn)金流入主要依賴于經(jīng)營活動。而融資活動流入占比較小，說明SOHO中國的財務運營并不是太依賴于外界的資金支持，而是主要依靠自身實力。這種現(xiàn)金流量的構(gòu)成也反映出SOHO中國財務狀況良好。但另一方面現(xiàn)金流量波動性較大，說明SOHO中國的財務狀況很不穩(wěn)定，出現(xiàn)財務問題的風險還是比較大。
通過對近幾年SOHO中國的財務報表進行分析，其資產(chǎn)負債率在60%左右浮動，而據(jù)了解業(yè)內(nèi)的平均水平在75%左右，SOHO中國的資產(chǎn)負債率處于偏低的水平，這說明SOHO中國具有較強的償債能力。
（三）財務分析
表1列示了SOHO中國的2009-2013年主要財務指標。
通過上表我們可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國整體財務狀況比較好。但也存在若干問題，首先，從流動、速動比率來看，公司短期償債能力較差。而從資產(chǎn)負債率、權(quán)益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)來看，公司長期償債能力較強。而從存貨、應收賬款、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，公司營運能力較強，與行業(yè)水平相比，也較高。從資產(chǎn)報酬率、股東權(quán)益報酬率、毛利率來看，公司盈利能力也較高。
（四）前景分析
前景分析側(cè)重于預測公司未來，在戰(zhàn)略分析、會計分析和財務分析的基礎上對公司的未來做出科學預測，為企業(yè)發(fā)展指出方向，為戰(zhàn)略決策者提高決策支持。
通過前文中的會計分析和財務分析，我們可以了解到，soho中國收入水平高，資本結(jié)構(gòu)合理，短期償債能力一般，但長期償債能力較強，營運能力在房地產(chǎn)行業(yè)中居于正常水平，盈利能力強，利潤水平很好。綜合來看，SOHO中國是一家經(jīng)營穩(wěn)定，收入均衡的一家企業(yè)，它發(fā)展的速度并不快，但各項財務指標中暴露出的風險也很小，聯(lián)系實際情況，SOHO中國擁有眾多黃金地段的熱門地產(chǎn)，多家綜合性商務中心，且這些建筑利用率很高，因此無論從財務角度還是從實際經(jīng)營角度來看，SOHO中國破產(chǎn)的可能性微乎其微，正常情況下，這家公司會四平八穩(wěn)的運行，穩(wěn)步發(fā)展，長期在中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地。
四、結(jié)語
本文通過對soho中國這家香港上市公司在哈佛分析框架下進行財務分析，對該企業(yè)的基本財務情況有了一個清晰的認識。我們可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國整體財務狀況比較好、前景光明，由此可以推斷，該公司內(nèi)部管理水平高，外部形象比較好。
參考文獻：
[1]馬廣奇.哈佛分析框架下汽車企業(yè)財務報表分析――以吉利集團為例[J].會計之友，2012，34.
[2]吳濤.2008―2010年中國石油天然氣股份有限公司財務分析報告――基于哈佛分析框架的運用[J].會計之友，2012，11.
[3]董秉璽.改進企業(yè)財務分析體系淺見[J].會月刊，2010，17.
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時行業(yè)發(fā)展的原動力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關國民經(jīng)濟全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時維護社會的穩(wěn)定,是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟的支柱.產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分
對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發(fā)商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進行研究分析,確定項目開發(fā)或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項目的規(guī)模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術(shù)標準規(guī)范進行論證,分析項目的技術(shù)可行性。
(2) 計劃與設計階段
計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規(guī)劃、設計、造價預算、計劃安排。規(guī)劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規(guī)劃部門進行控制和決策。幵發(fā)商向設計單位提供規(guī)劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規(guī)劃設計重點。規(guī)劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術(shù)設計和施工圖設計。
(3)施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。
(4)租售和物業(yè)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略
2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)
組織結(jié)構(gòu)設計是企業(yè)以實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進行的一項企業(yè)管理基礎性的工作,對于整個企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設計是將構(gòu)成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
2.2 加強企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢,要不斷適應外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務流程的再造。企業(yè)流程再造對于擴大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價值具有指導作用。
2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障
1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系
績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現(xiàn)程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的?？冃Ч芾硎橇鞒坦芾淼幕颈Ｕ?流程管理是績效管理的基礎?？梢哉f,如果績效管理不跟流程運作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標的實現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。
2)績效管理的意義
通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢,保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。崗位責任體系是實現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進為出發(fā)點,激勵崗位工作,體現(xiàn)崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點,確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實現(xiàn)各流程節(jié)點的工作;通過界定流程節(jié)點來明確工作內(nèi)容。
3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結(jié)合起來
績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業(yè)確定。企業(yè)的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。
三、房地產(chǎn)開發(fā)運作流程
為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動,完善和落實公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程。整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經(jīng)濟技術(shù)初評、經(jīng)濟技術(shù)評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。
工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經(jīng)濟技術(shù)初評、經(jīng)濟技術(shù)評估,負責內(nèi)部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現(xiàn)場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產(chǎn)營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調(diào)整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態(tài),提交《項目營銷報告》。
客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業(yè)管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當?shù)亻_工建設所需的各項法律手續(xù),負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監(jiān)理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現(xiàn)場管理、工程結(jié)算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。
結(jié)語
在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功,不僅關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關系到國家的工業(yè)化、城市化進程。
參考文獻
