時(shí)間：2022-02-04 02:32:46
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第三條市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)技術(shù)市場(chǎng)管理辦公室和各縣科學(xué)技術(shù)委員會(huì)，分別為市區(qū)和各縣的技術(shù)合同登記管理部門。第四條技術(shù)合同登記范圍包括技術(shù)開(kāi)發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同和技術(shù)服務(wù)合同三類。
(一)技術(shù)開(kāi)發(fā)合同，包括委托開(kāi)發(fā)合同和合作開(kāi)發(fā)合同；
(二)技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實(shí)施許可合同和非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同；
(三)技術(shù)服務(wù)合同，包括技術(shù)咨詢服務(wù)合同和其它技術(shù)服務(wù)合同。有關(guān)專利的轉(zhuǎn)讓合同按專利法規(guī)辦理。當(dāng)事人應(yīng)將合同副本送技術(shù)合同登記部門備案。
第五條技術(shù)合同中必須明確以下內(nèi)容：
(一)項(xiàng)目名稱；
(二)合同標(biāo)的內(nèi)容、范圍和要求；
(三)履行的計(jì)劃、進(jìn)度、期限、地點(diǎn)和方式；
(四)價(jià)款或報(bào)酬及支付方式(包括中介方的收益)；
(五)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方式；
(六)技術(shù)成果的分享(包括是否告知該項(xiàng)技術(shù)后續(xù)改進(jìn)的詳細(xì)內(nèi)容，是否允許該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三方，是否要求預(yù)付入門費(fèi)及告知已轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和地點(diǎn)等)；
(七)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的負(fù)擔(dān)；
(八)違約責(zé)任；
(九)爭(zhēng)議的解決辦法；
(十)名詞和技術(shù)術(shù)語(yǔ)的解釋。在技術(shù)合同中，必要時(shí)還應(yīng)明確提供技術(shù)能力、資金保證等有關(guān)內(nèi)容。
第六條個(gè)人或民辦科技機(jī)構(gòu)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目均須立具該項(xiàng)技術(shù)成果法律保證書(shū)。
第七條本市范圍內(nèi)(包括市轄各縣)單位、組織或個(gè)人之間簽訂的技術(shù)合同，由受讓方(委托方)向所在地的技術(shù)合同登記部門登記，并將登記蓋戳后的合同副本送一份給出讓方(受托方)所在地的技術(shù)合同登記部門備案。技術(shù)合同登記后由受讓方(委托方)所在地的合同登記部門出具登記證明。本市范圍內(nèi)(包括市轄各縣)單位、組織或個(gè)人與市外單位、組織或個(gè)人簽訂的技術(shù)合同，除按受讓方(委托方)所在地的規(guī)定辦理登記處，還應(yīng)向本市技術(shù)合同登記部門辦理登記手續(xù)。
第八條技術(shù)合同登記部門在辦理登記時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核。如發(fā)現(xiàn)合同主要條款不齊全，責(zé)任不明確，手續(xù)不完備的，應(yīng)告當(dāng)事人補(bǔ)正后再予登記。如合同有下列情況之一者，除不予登記外，還應(yīng)按規(guī)定轉(zhuǎn)送有關(guān)部門處理：
(一)違反國(guó)家法律和政策規(guī)定，危害社會(huì)利益和公共道德的；
(二)非法壟斷技術(shù)、侵害他人利益，妨礙技術(shù)進(jìn)步的；
(三)在現(xiàn)有技術(shù)水平上，不可避免會(huì)嚴(yán)重污染環(huán)境，破壞生態(tài)平衡或者損害珍貴資源的；
(四)采取欺詐、脅迫手段，以及人超越權(quán)限或者無(wú)權(quán)而擅自簽訂的。
第九條未經(jīng)登記備案的技術(shù)合同，不能享受國(guó)家規(guī)定的稅收、信貸優(yōu)惠待遇，不能辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
(一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來(lái),從國(guó)家到各個(gè)地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?1998年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對(duì)于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國(guó)家及部門立法并沒(méi)有具體說(shuō)明。
僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國(guó),不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對(duì)此也有爭(zhēng)議。
一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
（一）商品房預(yù)售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來(lái)，從國(guó)家到各個(gè)地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?，1998年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對(duì)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，上述國(guó)家及部門立法并沒(méi)有具體說(shuō)明。
僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國(guó)，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對(duì)此也有爭(zhēng)議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對(duì)合同效力的影響，能否對(duì)抗第三人等問(wèn)題。由此也導(dǎo)致了對(duì)其效力及性質(zhì)的爭(zhēng)議。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”由此表明，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對(duì)未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認(rèn)定為有效。但對(duì)于經(jīng)過(guò)登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌?，仍存在的?zhēng)議。
直至2011年《全國(guó)全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等?！边@一會(huì)議紀(jì)要明確了司法部門對(duì)商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌?。?jīng)過(guò)登記的合同效力甚至不及對(duì)房屋的合法占有。
（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義
從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進(jìn)行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認(rèn)管理工作的通知》就明確了進(jìn)行商品房買賣合同備案確認(rèn)的目的是“為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過(guò)設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。
綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護(hù)買受方的合同權(quán)益。例如海口市的相關(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認(rèn)的《?？谑猩唐贩抠I賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時(shí)海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”這在一定程度上就可以保護(hù)簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無(wú)法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無(wú)法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。
但事實(shí)上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護(hù)預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利這一問(wèn)題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實(shí)務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會(huì)議紀(jì)要，首先應(yīng)保護(hù)乙的權(quán)利，則此時(shí)甲只能向預(yù)售方主張違約責(zé)任。對(duì)于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護(hù)其權(quán)利的作用；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，只要沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對(duì)于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。
二、我國(guó)商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力
由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當(dāng)即實(shí)際取得房屋的所有權(quán)，其債權(quán)生效后到物權(quán)的實(shí)際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實(shí)際履行的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對(duì)抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運(yùn)而生，《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！苯ㄔO(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實(shí)際上就是這一規(guī)定的細(xì)化延伸。
關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，學(xué)界尚存在一定的爭(zhēng)議。有準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；物權(quán)債權(quán)化說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利；兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間豐。筆者認(rèn)為，事實(shí)上預(yù)告登記是對(duì)債權(quán)進(jìn)行登記，通過(guò)賦予請(qǐng)求權(quán)對(duì)抗第三人的效力來(lái)保護(hù)債權(quán)人的利益，并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對(duì)物的支配力。因此，從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。
而經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利的效力，根據(jù)民法理論和各國(guó)有關(guān)預(yù)告登記的立法，有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)效力（滿足效力）。豑根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力，對(duì)其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據(jù)法條的表述，并不是說(shuō)，進(jìn)行預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分改不動(dòng)產(chǎn)，而是“處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護(hù)的。
三、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較
預(yù)告登記制度的設(shè)立，在商品房預(yù)售買賣合同這種債權(quán)與物權(quán)實(shí)際取得間隔較長(zhǎng)的合同形式中，能夠有效的保護(hù)購(gòu)房者的期待物權(quán)利益。但由于預(yù)售合同登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記，在實(shí)務(wù)中，存在著一些買受方混淆這二者的情況。
（一）二者的區(qū)別
首先，二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇，是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對(duì)于預(yù)告登記，盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭(zhēng)議，但對(duì)于其屬于私法范疇的制度這是毫無(wú)疑義的。
其次，二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，只是確認(rèn)、記錄合同的存在，對(duì)合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響，也不具有公示公信力，不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記制度非常明確保護(hù)登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力，能夠?qū)沟谌?。即能夠有效的阻卻登記權(quán)利人以外的其他人對(duì)登記房屋進(jìn)行處分，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
再次，是否強(qiáng)制不同。如前所述，商品房預(yù)售合同登記屬于公法調(diào)整范疇，相應(yīng)的，進(jìn)行合同登記是預(yù)售方的必須要履行的具有行政意義的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當(dāng)事人對(duì)自己民事權(quán)利的一種保護(hù)措施，一般可由當(dāng)事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺(tái)了相關(guān)政策要求預(yù)售方應(yīng)該進(jìn)行預(yù)告登記，例如《?？谑蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房屋預(yù)告登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（海房字（2007）132號(hào)文）有規(guī)定預(yù)售人除了應(yīng)該將預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上即時(shí)備案外，還應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請(qǐng)預(yù)告登記。但是，上位法規(guī)并沒(méi)有關(guān)于預(yù)告登記的強(qiáng)制性規(guī)定，這些政策也不能從根本上改變當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記的自愿自主性。
（二）商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接
建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實(shí)際上就是要求進(jìn)行預(yù)告登記的前提是對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行備案登記。
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] [①]1995年5月16日,原告陳某(二審被上訴人、申請(qǐng)?jiān)賹徣?在澄邁縣老城鎮(zhèn)購(gòu)買一塊宅基地,價(jià)款為15萬(wàn)元,并取得了澄邁縣政府頒發(fā)的集體土地使用證。1999年10月6日,原告與同鎮(zhèn)的被告馮某(二審上訴人、再審被申請(qǐng)人)簽訂了《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書(shū)》,該協(xié)議書(shū)約定:原、被告雙方對(duì)換調(diào)整宅基地位置,即原告將位于東邊的宅基地與被告位于西邊的宅基地互換位置,雙方所持的土地使用證中的尺寸不變。2001年9月,被告在未依法辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)的情況下,在與原告調(diào)換位置的宅基地上建起一棟四層樓房并搬入居住。2002年1月27日,原告以“被告未依法取得宅基地使用權(quán)的情況下,擅自在其宅基地的位置上建房,其行為已構(gòu)成民事侵權(quán)”為由向法院提起訴訟,請(qǐng)求法院判決被告補(bǔ)償購(gòu)地款15萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。被告在訴訟中均以雙方簽訂的協(xié)議書(shū)有效,并請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行抗辯。上述事實(shí),在一審、二審、再審的庭審質(zhì)證中雙方均沒(méi)有異議。
一審判決認(rèn)為:原、被告雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商同意簽訂《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書(shū)》,因原、被告雙方未向土地主管行政部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記審批手續(xù),其行為違反《土地管理法》第12條和《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定,根據(jù)《合同法》第44條第2款和最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第9條的規(guī)定,確認(rèn)雙方簽訂的協(xié)議書(shū)未生效。被告在沒(méi)有依法取得原告享有宅基地使用權(quán)的情況下,擅自在原告合法享有的宅基地使用權(quán)位置上建樓房,侵害了原告宅基地使用權(quán),其行為已構(gòu)成民事侵權(quán)。根據(jù)《民法通則》第117條和第134條第1款的規(guī)定,判決被告馮某在本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)補(bǔ)償購(gòu)地款15萬(wàn)元給原告陳某。
二審意見(jiàn)與判決:馮某對(duì)上述判決不服,以一審認(rèn)定協(xié)議書(shū)未生效屬于適用法律錯(cuò)誤為由提出上訴。二審判決認(rèn)為:雙方簽訂的《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書(shū)》意思表示真實(shí),其行為未給國(guó)家、集體或他人的合法權(quán)益造成損害,故認(rèn)定雙方簽訂的協(xié)議書(shū)有效。一審認(rèn)定事實(shí)基本清楚,但適用法律和判決結(jié)果錯(cuò)誤。依據(jù)《民法通則》、《土地管理法》第12條等規(guī)定,判決撤銷一審判決;上訴人馮某與被上訴人陳某的調(diào)換宅基地行為有效,雙方在本判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)到縣土地管理局辦理各自宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變更手續(xù);駁回被上訴人陳某請(qǐng)求上訴人馮某賠償購(gòu)地款15萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求.
再審意見(jiàn)與判決:陳某對(duì)上述生效的民事判決不服,以“二審判決認(rèn)定協(xié)議書(shū)有效,屬于適用法律錯(cuò)誤”為主要理由申請(qǐng)?jiān)賹?。再審認(rèn)為:一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng);二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,但適用法律錯(cuò)誤,造成處理結(jié)果不當(dāng)。根據(jù)《土地管理法》第12條和《土地管理法實(shí)施條例》第9條、《民法通則》第117條和第134條第1款、《合同法》第44條第2款和《解釋》第9條以及《民事訴訟法》第153條第1款和參照最高人民法院法[2001]161號(hào)《關(guān)于當(dāng)前審判監(jiān)督工作若干問(wèn)題的紀(jì)要》第6條的規(guī)定判決:維持一審法院作出的民事判決;撤銷二審法院作出的民事判決。
[問(wèn)題提出] 本案案情簡(jiǎn)單,事實(shí)清楚,但經(jīng)過(guò)三審,存在兩種不同的觀點(diǎn),并作出截然不同的判決結(jié)果。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是合同是否生效,而對(duì)此最核心的一點(diǎn)就是對(duì)《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國(guó)務(wù)院《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定的理解。[②]一審和再審認(rèn)為合同未生效,被告因此而承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。理由是雙方當(dāng)事人未依照《土地管理法》第12條和國(guó)務(wù)院《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定向土地主管行政部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記審批手續(xù)。二審認(rèn)為,雙方簽訂的協(xié)議書(shū)有效,應(yīng)依協(xié)議書(shū)所約定的內(nèi)容履行。那么,究竟如何理解《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國(guó)務(wù)院《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定?合同登記是否為合同生效的必要條件?
一、《合同法》關(guān)于合同生效的規(guī)定
合同生效是指已成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律拘束力或稱法律效力,如果一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù),另一方當(dāng)事人則可以依靠國(guó)家強(qiáng)制力強(qiáng)制當(dāng)事人履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第44、45、46條規(guī)定,合同生效的時(shí)間主要有以下四種情形:①以合同成立時(shí)間為合同生效時(shí)間。依法成立的合同,自成立時(shí)生效。[③]②以批準(zhǔn)、登記時(shí)間為合同生效時(shí)間。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,合同自批準(zhǔn)、登記之日起生效。[④]依據(jù)該規(guī)定,辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)是合同生效的必要條件,未經(jīng)批準(zhǔn)或登記,合同僅成立而不生效。③以所附條件成就的時(shí)間為合同生效時(shí)間。合同當(dāng)事人可以對(duì)合同的生效可以約定附條件,附生效條件的合同,自條件成就時(shí)生效。[⑤]因此,合同的生效取決于當(dāng)事人約定的條件是否成就。④以所附期限屆至的時(shí)間為生效時(shí)間。合同當(dāng)事人對(duì)合同的生效可以約定附期限。附生效期限的合同,自期限屆至?xí)r生效。[⑥]
二、對(duì)合同批準(zhǔn)、登記生效的理解
司法實(shí)務(wù)及理論界對(duì)第②種情形,即《合同法》第44條第2款之規(guī)定往往發(fā)生錯(cuò)誤的理解,即凡是法律、法規(guī)規(guī)定需要批準(zhǔn)、登記而未批準(zhǔn)登記的合同,一律被認(rèn)定為無(wú)效或未生效。為了對(duì)該規(guī)定的準(zhǔn)確理解,《解釋》第9條規(guī)定,“依照合同法第44條第2款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”但《解釋》并未消除司法實(shí)務(wù)中對(duì)合同法第44條第2款規(guī)定的錯(cuò)誤理解。
(一)合同批準(zhǔn)
批準(zhǔn)是有權(quán)審批機(jī)關(guān)依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定,對(duì)于當(dāng)事人所簽訂的合同依法進(jìn)行審核批準(zhǔn)。審批或批準(zhǔn)的性質(zhì)是行政審批或行政許可,是一種國(guó)家行政管理手段,屬于公法的范疇。國(guó)家為了國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要,對(duì)某些特殊的行業(yè)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目須經(jīng)國(guó)家相關(guān)的機(jī)關(guān)或部門進(jìn)行審批。因此,絕大多數(shù)行政審批屬于行業(yè)準(zhǔn)入性質(zhì)的審批,當(dāng)事人所簽訂的合同如果涉及這些特殊行業(yè)或項(xiàng)目,國(guó)家出于行政管理的需要,有關(guān)機(jī)關(guān)或部門對(duì)該合同進(jìn)行審批,合同只有經(jīng)過(guò)審批才能生效和履行。如《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第14條規(guī)定:“ 合營(yíng)企業(yè)協(xié)議、合同和章程經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后生效,其修改時(shí)同”。這就意味著,當(dāng)事人所訂立的合營(yíng)企業(yè)協(xié)議、合同,包括對(duì)合營(yíng)合同的修改,必須經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后才能生效。須特別明確的是,該條明確規(guī)定有“經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后生效”的字樣。有些法律、行政法規(guī)雖然規(guī)定合同須經(jīng)批準(zhǔn),但未明確規(guī)定“批準(zhǔn)后生效”,“批準(zhǔn)”將不是合同的生效要件,對(duì)合同生效與否沒(méi)有影響。
(二)合同登記
合同登記是指當(dāng)事人訂立的合同依法成立后,依照有關(guān)規(guī)定需到有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。除上述審批情形外,某些合同依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定,必須經(jīng)過(guò)登記。關(guān)于合同登記的效力通常表現(xiàn)在二個(gè)方面:第一,合同登記為合同生效要件;第二,合同登記為對(duì)抗要件,即對(duì)抗第三人的要件。
1. 根據(jù)著作權(quán)法有關(guān)規(guī)定，甲方委托乙方以下項(xiàng)目(下稱“該項(xiàng)目”)的著作權(quán)登記事務(wù)：
(1)
(2)
2.乙方必須依法維護(hù)甲方的合法權(quán)益，為甲方提供的資料保密。
3.甲方應(yīng)真實(shí)地向乙方陳述該項(xiàng)目的背景和資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，積極配合乙方辦理登記事務(wù)。
4.甲方可隨時(shí)解除與乙方的委托關(guān)系，但如非乙方原因，所繳費(fèi)用不退。
5.在本合同生效期間，如有相關(guān)資料中所列的“申請(qǐng)人地址”、“聯(lián)系人”、“聯(lián)系電話”等項(xiàng)目中任何一項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，甲方務(wù)必及時(shí)以書(shū)面形式通知乙方人，否則一切因此而造成的后果完全由甲方負(fù)責(zé)。產(chǎn)權(quán)合同:版權(quán)登記委托合同由精品信息網(wǎng)整理！
6.甲方支付給乙方的費(fèi)用包括：
費(fèi) 登記費(fèi)
合計(jì)(大寫(xiě))人民幣
乙方指定帳號(hào)為：
戶 名：北京中北知識(shí)產(chǎn)權(quán)有限公司深圳分公司
開(kāi)戶行：深圳發(fā)展銀行科技支行
帳 號(hào)：11003697378301
7.本合同自乙方收到費(fèi)用之時(shí)起生效，到登記通知下達(dá)或因申請(qǐng)不具實(shí)質(zhì)條件被駁回為止。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
(簽字)：
根據(jù)美國(guó)政府聯(lián)邦法規(guī)（federal register）第21卷對(duì)低酸食品入境的規(guī)定，美國(guó)食品藥品管理局（英文簡(jiǎn)稱fda）要求所有低酸性罐裝食品進(jìn)入美國(guó)海關(guān)之前，必須取得fce號(hào)碼及sid登記。該法規(guī)要求不僅適用于美國(guó)境內(nèi)食品，也適用于國(guó)外進(jìn)口食品，包括大陸和臺(tái)灣出口到美國(guó)的食品。為使產(chǎn)品符合上述法規(guī)并順利進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)合法銷售，甲方代為乙方辦理產(chǎn)品注冊(cè)fce號(hào)碼及sid登記。具體內(nèi)容如下：
1．乙方需提供的資料
營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單的復(fù)印件；中英文對(duì)照的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)；中英文對(duì)照的產(chǎn)品成分說(shuō)明及組成比例規(guī)格；產(chǎn)品加工過(guò)程程序表；滅菌方法等。
2．乙方需提供的樣品
每種三批，每批次四個(gè)包裝單位。
3．委托申辦費(fèi)用
工廠注冊(cè)（fce號(hào)碼注冊(cè)）費(fèi)用為_(kāi)________________。
4．付款方式
雙方簽訂委托協(xié)議后一周之內(nèi)，乙方將申辦資料、樣品及申辦貨用全部交付甲方。
5．甲方需在收到乙方的申辦資料、樣品、費(fèi)用的180個(gè)工作日之內(nèi)，在美國(guó)檢驗(yàn)所進(jìn)行檢驗(yàn)后，將符合美國(guó)fda法規(guī)的乙方工廠的fce注冊(cè)號(hào)碼及產(chǎn)品的sid注冊(cè)號(hào)碼交給乙方。
6．違約責(zé)任
（1）若乙方中途無(wú)故停辦，應(yīng)付給甲方已收費(fèi)用的30％，作為甲方前期工作的補(bǔ)償。
（2）在將來(lái)對(duì)美國(guó)出口的貿(mào)易中，因甲方代辦的法律文本所出現(xiàn)問(wèn)題而導(dǎo)致的美國(guó)海關(guān)對(duì)貨物扣關(guān)，甲方負(fù)全部責(zé)任。
7．本協(xié)議一經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行，若發(fā)生分歧時(shí)，雙方應(yīng)友好協(xié)商并解決。如協(xié)商不成，則可向中國(guó)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)提出裁決。
8．本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份。本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
技術(shù)進(jìn)出口合同登記管理辦法
第一條 為規(guī)范自由進(jìn)出口技術(shù)合同的管理，建立技術(shù)進(jìn)出口信息管理制度，促進(jìn)我國(guó)技術(shù)進(jìn)出口的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)技術(shù)進(jìn)出口管理?xiàng)l例》，特制定本辦法。
中外合資、中外合作和外商獨(dú)資企業(yè)成立時(shí)作為資本入股并作為合資章程附件的技術(shù)進(jìn)口合同按外商投資企業(yè)有關(guān)法律規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
第二條 技術(shù)進(jìn)出口合同包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實(shí)施許可合同、技術(shù)秘密許可合同、技術(shù)服務(wù)合同和含有技術(shù)進(jìn)出口的其他合同。
第三條 對(duì)自由進(jìn)出口技術(shù)合同實(shí)行網(wǎng)上在線登記管理。外經(jīng)貿(mào)主管部門是技術(shù)進(jìn)出口合同的登記管理部門。
自由進(jìn)出口技術(shù)合同自依法成立時(shí)生效。
第四條 對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部（以下簡(jiǎn)稱外經(jīng)貿(mào)部）負(fù)責(zé)對(duì)重大項(xiàng)目的技術(shù)進(jìn)口合同進(jìn)行登記管理。
重大項(xiàng)目是指：（一）項(xiàng)目資金來(lái)源中含有國(guó)家財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款的項(xiàng)目；（二）國(guó)務(wù)院立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目。
技術(shù)進(jìn)口經(jīng)營(yíng)者在合同生效后，應(yīng)在中國(guó)國(guó)際電子商務(wù)網(wǎng)上進(jìn)行登記（網(wǎng)址為：info.ec.com.cn），并持技術(shù)進(jìn)口合同登記申請(qǐng)書(shū)、技術(shù)進(jìn)口合同副本和簽約雙方法律地位的證明文件到外經(jīng)貿(mào)部履行登記手續(xù)。外經(jīng)貿(mào)部在收到上述文件起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)合同登記的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，并向技術(shù)進(jìn)口經(jīng)營(yíng)者頒發(fā)《技術(shù)進(jìn)口合同登記證》。
第五條 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市外經(jīng)貿(mào)委（廳、局）（以下簡(jiǎn)稱地方外經(jīng)貿(mào)主管部門）負(fù)責(zé)對(duì)重大項(xiàng)目以外的自由進(jìn)出口技術(shù)合同進(jìn)行登記管理。中央管理企業(yè)的自由進(jìn)出口技術(shù)合同，按屬地原則到地方外經(jīng)貿(mào)主管部門辦理登記。
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市外經(jīng)貿(mào)委（廳、局）可授權(quán)下一級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門對(duì)自由進(jìn)出口技術(shù)合同進(jìn)行登記管理。
技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)者在合同生效后，應(yīng)在中國(guó)國(guó)際電子商務(wù)網(wǎng)上進(jìn)行登記，并持技術(shù)進(jìn)口合同登記申請(qǐng)書(shū)或技術(shù)出口合同申請(qǐng)書(shū)、合同副本和簽約雙方法律地位的證明文件，到地方外經(jīng)貿(mào)主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)履行登記手續(xù)。地方外經(jīng)貿(mào)主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)在收到上述文件起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)合同登記的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，并向經(jīng)營(yíng)者頒發(fā)《技術(shù)進(jìn)口合同登記證》或《技術(shù)出口合同登記證》。
第六條 對(duì)申請(qǐng)文件不符合《中華人民共和國(guó)技術(shù)進(jìn)出口管理?xiàng)l例》第十八條、第四十條規(guī)定要求或登記記錄與合同內(nèi)容不一致的，外經(jīng)貿(mào)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)文件的3個(gè)工作日內(nèi)通知技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)者補(bǔ)正、修改，并在收到補(bǔ)正的申請(qǐng)文件或修改的登記記錄起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)合同登記的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，頒發(fā)《技術(shù)進(jìn)口合同登記證》或《技術(shù)出口合同登記證》。
第七條 自由進(jìn)出口技術(shù)合同登記的主要內(nèi)容為：（一）合同號(hào)（二）合同名稱（三）技術(shù)供方（四）技術(shù)受方（五）技術(shù)使用方（六）合同概況（七）合同金額（八）支付方式（九）結(jié)匯方式（十）信貸方式
第八條 國(guó)家對(duì)自由進(jìn)出口技術(shù)合同號(hào)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)代碼管理。編制技術(shù)進(jìn)出口合同號(hào)應(yīng)符合下述規(guī)則：（一）合同號(hào)總長(zhǎng)度為17位。
（二）前9位為固定號(hào)：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示進(jìn)口或出口國(guó)別地區(qū)（國(guó)標(biāo)2位代碼）、第5-6位表示進(jìn)出口企業(yè)所在地區(qū)（國(guó)標(biāo)2位代碼）、第7位表示技術(shù)進(jìn)出口合同標(biāo)識(shí)（進(jìn)口Y，出口E）、第8-9位表示進(jìn)出口技術(shù)的行業(yè)分類（國(guó)標(biāo)2位代碼）。后8位為企業(yè)自定義。 例01USBJE01CNTIC001.
第九條 已登記的自由進(jìn)出口技術(shù)合同若變更本辦法第七條規(guī)定合同登記內(nèi)容的，技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)重新辦理登記手續(xù)。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人。
第三條、以著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同，并到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。著作權(quán)質(zhì)押合同自《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》頒發(fā)之日起生效。
第四條、國(guó)家版權(quán)局是著作權(quán)質(zhì)押合同登記的管理機(jī)關(guān)。國(guó)家版權(quán)局指定專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行著作權(quán)質(zhì)押合同登記。
第五條、著作權(quán)質(zhì)押合同的登記，應(yīng)由出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人共同到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。但出質(zhì)人或質(zhì)權(quán)人中任何一方持對(duì)方委托書(shū)亦可申請(qǐng)辦理。
第六條、著作權(quán)出質(zhì)人必須是合法著作權(quán)所有人。著作權(quán)為兩人以上共有的，出質(zhì)人為全體著作權(quán)人。
中國(guó)公民、法人或非法人單位向外國(guó)人出質(zhì)計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。
第七條、當(dāng)事人申請(qǐng)著作權(quán)質(zhì)押合同登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提供下列文件：
（一）按要求填寫(xiě)的著作權(quán)質(zhì)押合同申請(qǐng)表；
（二）出質(zhì)人、質(zhì)權(quán)人合法身份證明或法人注冊(cè)登記證明；
（三）主合同及著作權(quán)質(zhì)押合同；
（四）作品權(quán)利證明；
（五）以共同著作權(quán)出質(zhì)的，共同著作權(quán)人的書(shū)面協(xié)議；
（六）向外國(guó)人質(zhì)押計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)的，國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)文件；
（七）授權(quán)委托書(shū)及被委托人合法身份證明；
（八）著作權(quán)出質(zhì)前該著作權(quán)的授權(quán)使用情況證明文件；
（九）其他需要提供的材料。
第八條、著作權(quán)質(zhì)押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人的姓名（或者名稱）及住址；
（二）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（三）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（四）出質(zhì)著作權(quán)的種類、范圍、保護(hù)期；
（五）質(zhì)押擔(dān)保的范圍；
（六）質(zhì)押擔(dān)保的期限；
（七）質(zhì)押的金額及支付方式；
（八）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第九條、登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)人齊備的申請(qǐng)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)申請(qǐng)文件的審查。經(jīng)審查符合規(guī)定的質(zhì)押合同，登記機(jī)關(guān)予以登記，并頒發(fā)《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》。登記機(jī)關(guān)在頒發(fā)《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》的同時(shí)，將登記情況編入著作權(quán)質(zhì)押合同登記文獻(xiàn)，供公眾查閱。
第十條、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)不予登記：
（一）著作權(quán)質(zhì)押合同內(nèi)容需要補(bǔ)正，申請(qǐng)人拒絕補(bǔ)正或補(bǔ)正不合格的；
（二）出質(zhì)人不是著作權(quán)人的；
（三）質(zhì)押合同涉及的作品不受保護(hù)或者保護(hù)期已經(jīng)屆滿的；
（四）著作權(quán)歸屬有爭(zhēng)議的；
（五）質(zhì)押合同中約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄ナ?，初V實(shí)鬧魅ㄖ械牟撇ㄗ莆嗜ㄈ慫械模狐br>
（六）申請(qǐng)人拒絕交納登記費(fèi)的。
第十一條、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)將撤銷登記：
（一）登記后發(fā)現(xiàn)有第十條（二）至（四）所列情況之一的；
（二）質(zhì)押合同因其擔(dān)保之主合同被確認(rèn)無(wú)效而無(wú)效的。
第十二條、質(zhì)押合同擔(dān)保之主債權(quán)的種類、數(shù)額等發(fā)生變更或質(zhì)權(quán)的種類、范圍、擔(dān)保期限發(fā)生變更的，質(zhì)押合同當(dāng)事人應(yīng)于變更之日起10日內(nèi)持變更協(xié)議、《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》及其他有關(guān)文件向原登記機(jī)關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同變更登記。逾期未辦理變更登記的，變更后的質(zhì)押合同無(wú)效。
第十三條、當(dāng)事人提前終止著作權(quán)質(zhì)押合同的，應(yīng)當(dāng)持合同終止協(xié)議、《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》及其他有關(guān)文件向原登記機(jī)關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同注銷登記。
第十四條、在質(zhì)押擔(dān)保期限內(nèi)質(zhì)押合同履行完畢的，當(dāng)事人應(yīng)在質(zhì)押期限屆滿之日起10日內(nèi)持合同履行完畢的有效證明文件及《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》到原登記機(jī)關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同注銷登記。
第十五條、著作權(quán)質(zhì)押合同登記被撤銷、注銷的，發(fā)給著作權(quán)質(zhì)押合同撤銷、注銷通知書(shū)。
登記機(jī)關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同登記之撤銷、變更、注銷登記，應(yīng)當(dāng)同時(shí)在著作權(quán)質(zhì)押合同登記文獻(xiàn)中注明。
第十六條、登記機(jī)關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同登記及著作權(quán)質(zhì)押合同變更登記，收取登記費(fèi)。登記費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)家版權(quán)局統(tǒng)一制訂。
根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無(wú)效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實(shí)踐中可以大致歸納為幾種情況。
1.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的
經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是國(guó)家提供給特殊低收入人群的一種社會(huì)保障措施，不符合購(gòu)房資格的借用他人身份購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購(gòu)房者的合法權(quán)益，損害了社會(huì)公平，屬于對(duì)社會(huì)公共利益的侵害，應(yīng)屬無(wú)效。
2.無(wú)或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同
《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無(wú)民事行為能力人應(yīng)由其法定人其民事活動(dòng)；限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，如無(wú)法定人的認(rèn)可應(yīng)屬無(wú)效合同。
3.開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)預(yù)售許可銷售期房的
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，對(duì)于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
4.非本農(nóng)村集體成員購(gòu)買集體宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?？梢钥闯?，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，權(quán)利人只有使用權(quán)，如果任其無(wú)限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實(shí)施的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中，也未對(duì)此做出突破，而且在大量的司法實(shí)踐中，均認(rèn)定為無(wú)效合同。
5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)物權(quán)的規(guī)定不完全和德國(guó)登記制度一致，有個(gè)善意取得的規(guī)定，鑒于目前對(duì)于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒(méi)有一個(gè)明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中一般可以分為三種情況：無(wú)證或者非所有權(quán)人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對(duì)于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的，雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。
而對(duì)于無(wú)權(quán)處分、無(wú)權(quán)或者非所有權(quán)人買賣的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照規(guī)定來(lái)判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認(rèn)定為無(wú)效合同，如果屬于善意的，則不宜認(rèn)定為無(wú)效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時(shí)還沒(méi)有取得合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，但如果是買賣雙方當(dāng)事人在明知房屋被查封，合同目的不能達(dá)成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的無(wú)效情形。
對(duì)于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購(gòu)房人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。
二、買賣合同無(wú)效后的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。
一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當(dāng)返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號(hào)等判決的觀點(diǎn)，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋或者再次出售給另外一個(gè)非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認(rèn)無(wú)效，但是房屋實(shí)際占有人不負(fù)返還的責(zé)任。當(dāng)然，如果再次購(gòu)買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，由于其是有購(gòu)房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此，合同無(wú)效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過(guò)了裝修或者加層改建等，也對(duì)法院是否判決返還房屋或者對(duì)于返還價(jià)款的計(jì)算會(huì)有不同的影響。
二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無(wú)效的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔(dān)保的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應(yīng)將購(gòu)房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購(gòu)房者。
四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)合同被判決無(wú)效后，應(yīng)該返還給第三人。
五是涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護(hù)健康有序經(jīng)濟(jì)秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過(guò)度的經(jīng)濟(jì)糾紛。
三、無(wú)效合同的登記處理方式
在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中，并沒(méi)有對(duì)于房屋買賣合同無(wú)效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來(lái)看，合同無(wú)效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書(shū)中并沒(méi)直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯(cuò)誤。
從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來(lái)看，對(duì)于合同效力和登記效力是區(qū)分開(kāi)的，故而不能直接得出合同無(wú)效必然導(dǎo)致登記無(wú)效的結(jié)果。對(duì)于合同無(wú)效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的，有以下幾種模式。
1.雙方申請(qǐng)模式
因?yàn)楹贤瑹o(wú)效的判決不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請(qǐng)的生效法律文書(shū)，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無(wú)效的生效法律判決文書(shū)，按照普通程序雙方共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。
2.登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)撤銷模式
根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無(wú)效合同的判決書(shū)可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國(guó)家安排，不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)土部門負(fù)責(zé)，并且出臺(tái)了相應(yīng)的登記規(guī)章，但是筆者認(rèn)為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個(gè)特別法予以引用。
我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預(yù)售作為一種重要的房屋買賣形式，對(duì)于加快發(fā)展商的資金回籠過(guò)程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩(wěn)定商品房銷售市場(chǎng)起到了積極的作用。但是，由于商品房預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)有的法規(guī)還很不完善，實(shí)踐中也出現(xiàn)了許多亟待解決的問(wèn)題，而商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售制度的重要一環(huán)，對(duì)其進(jìn)行完善因此也就具有了十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、商品房預(yù)售和商品房預(yù)售合同登記
商品房預(yù)售是我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，它與成品房買賣已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為 。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預(yù)售又被稱為"賣樓花” 。 商品房預(yù)售的交易方式和標(biāo)的物具有特殊性，即交易時(shí)，交易的標(biāo)的物——房屋尚在建設(shè)中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是依合同中約定的期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)。因此，商品房預(yù)售行為是一種附期限的交易行為，購(gòu)房者在期限到來(lái)之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限屆至并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)即擁有了房屋的所有權(quán)。
