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時間：2022-12-04 03:50:36
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中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設(shè)部標準定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進行用量計算，進而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)
投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、項目建設(shè)其他費用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費、維護費及大型設(shè)備遷移費。
(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領(lǐng)域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預(yù)測。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計評價指標
房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對項目整體規(guī)劃的評價
在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進行項目規(guī)劃。
(三)項目的財務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進行風(fēng)險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費用進行分析、計算，進行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進行全面考察，準確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務(wù)評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標。
綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。
參考文獻：
[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設(shè)單位概況
項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項目規(guī)劃控制要點
項目發(fā)展概況
可行性研究報告編制依據(jù)
可行性研究結(jié)論及建議
第二部分：市場研究
宏觀環(huán)境分析
全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產(chǎn)市場分析
本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
區(qū)域市場目標客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調(diào)查
項目SWOT分析
項目定位方案
第三部分：項目開發(fā)方案
項目地塊特性與價值分析
規(guī)劃設(shè)計分析
產(chǎn)品設(shè)計建議
項目實施進度
營銷方案
機構(gòu)設(shè)置
合作方式及條件
第四部分：投資估算與融資方案
投資估算
投資估算相關(guān)說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務(wù)分析
項目資金預(yù)測
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
第五部分：財務(wù)評價
財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財務(wù)評價(方案1)
財務(wù)盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標表
財務(wù)評價(方案2)
財務(wù)評價結(jié)論
第六部分：不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風(fēng)險分析
風(fēng)險因素的識別和評估
風(fēng)險防范對策
第七部分：綜合評價
社會評價(定性)
環(huán)境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
結(jié)論
建議
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。
2)市場分析和需求預(yù)測。
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。
4)開發(fā)進度安排。
對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務(wù)評價。
財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。
8)風(fēng)險分析。
風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
9)國民經(jīng)濟評價。
國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據(jù)
三、項目概況
第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸
二、XX市房地產(chǎn)市場分析
三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、XX地區(qū)區(qū)域分析
三、項目周邊主要物業(yè)分析
四、XX鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析
第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析
一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式
二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點
三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點
第五章 項目定位
一、目標市場定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議
一、項目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議
第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算
一、項目開發(fā)經(jīng)營策略
二、項目投資估算
三、項目實施進度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析
一、項目銷售計劃
二、項目銷售收入估算
三、項目經(jīng)營成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據(jù)
1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；
5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的資料
三、項目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）
第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸
投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。
2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表
2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。
5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產(chǎn)市場分析
1． 2000年房地產(chǎn)市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數(shù)
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。
11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。
3．3分類物業(yè)特點
據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：
從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；
2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。
商業(yè)服務(wù)用房
2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。
3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。
6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。
7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。
另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）
(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 （二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持
據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。
在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。
第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。
該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：
一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
2004年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞稿》）
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
第二章 項目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
二、項目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 22000平方米 。
本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 82000平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；
2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進行準確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設(shè)計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標準法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準確、科學(xué)、相關(guān)、嚴謹。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟指標不客觀，經(jīng)濟、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負責(zé)經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究發(fā)展狀況
自1983年國家計委頒發(fā)“關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的管理試行辦法”將可行性研究納入基本建設(shè)程序以來，可行性研究便成為投資項目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此，國家相應(yīng)建立了投資領(lǐng)域的行政審批制度，其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。對于企業(yè)不使用政府性資金建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，而是區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。對于企業(yè)投資建設(shè)項目需要政府核準的項目，由企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定編制項目申請報告，報送項目核準機關(guān)，項目核準機關(guān)依法從維護社會公共利益角度進行核準。對于企業(yè)投資需核準的項目范圍，國家制定和頒布了《政府核準的投資項目目錄》。對于核準以外的投資項目無論規(guī)模大小，均改為備案制。對于政府投資的項目，以及使用政府性資金或申請享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)項目，繼續(xù)實行審批制，企業(yè)仍須按有關(guān)規(guī)定報批項目可行性研究報告。對于使用企業(yè)資金投資的一般性房地產(chǎn)開發(fā)項目由于歸屬于備案制的范疇，因此投資前對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目做不做可行性研究，完全由企業(yè)自己說了算，政府不再加以行政干涉。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究存在問題
（一）理論指導(dǎo)上存在缺陷：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標體系，現(xiàn)有的指標僅僅是經(jīng)濟評價指標，在《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》頒布前，參照的是《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的經(jīng)濟評價指標。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有著許多與一般工業(yè)建設(shè)項目不同的特點，無法直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，編制人員只能根據(jù)理解，有選擇地計算評價指標，而這些評價指標對房地產(chǎn)決策的參考和指導(dǎo)作用不明顯，這是相當一段時間可行性流于形式、質(zhì)量低下的一個重要原因。
（二）結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善
1、體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一
2、法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行為不規(guī)范
（三）審批制度缺乏科學(xué)性：由于土地制度的不完善和審批制度的不科學(xué)性，造成開發(fā)商違規(guī)拿地，開發(fā)商與政府及有關(guān)權(quán)力部門的腐敗人員相互勾結(jié)，各取所需，在工程的施工過程中，偷工減料，建造了許多“豆腐渣”工程，這都是因為沒有進行嚴格可行性研究審批的結(jié)果。
三、 搞好項目可行性研究的改進措施
1、建立科學(xué)的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。規(guī)劃評價指標主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等；設(shè)計方案評價指標有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通訊、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能；市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等。經(jīng)濟評價指標分兩方面，其一是財務(wù)評價有財務(wù)收支、分析項目的財務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可行性和風(fēng)險預(yù)測等；其二綜合評價，從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究越來越受到開發(fā)商的重視，許多大型集團開發(fā)商還專門設(shè)置部門和崗位來開展此項工作，同時也規(guī)定了明確的可行性研究流程和規(guī)范的可行性研究報告模版。但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的周期變化和行業(yè)競爭的加劇，對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的要求也越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的問題也開始突現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究存在的問題
2.1 可行性研究估算與實際差別較大。主要體現(xiàn)在可行性研究估算的成本、收入和項目總體進度等與項目實際情況差別較大。雖然普遍認可詳細可行性研究階段投資估算的精確度為±10%，但房地產(chǎn)開發(fā)項目實際實施過程中常常與可行性研究估算中差額超過10%，而且普遍情況是實際成本超過估算成本，實際收入低于估算收入，實際進度慢于估算進度。因此許多項目在可行性研究階段利潤可觀，而實際項目結(jié)算時利潤較少，甚至出現(xiàn)項目虧損。
2.2 對土地遺留問題風(fēng)險提示不夠，應(yīng)對措施不力。目前項目可行性研究中大家主要關(guān)心項目經(jīng)濟測算，對土地有關(guān)問題重視不夠，風(fēng)險提示不夠，沒有提前的應(yīng)對措施。主要表現(xiàn)有：土地權(quán)屬調(diào)研不清，一些開發(fā)商取得土地后才發(fā)現(xiàn)土地存在抵押、土地征地和一級開發(fā)尚未結(jié)案、土地權(quán)屬存在糾紛、土地出讓程序不規(guī)范等問題；交地時間延期，主要原因是“毛地出讓”，地上物拆遷進度比預(yù)計進度慢，導(dǎo)致政府或者一級開發(fā)商不能按期移交土地；周邊市政配套沒有按照出讓文件約定進行完善，一些土地出讓文件中約定交地條件為“六通一平”或者“七通一平”，但實際交地時達不到出讓文件中約定的交地條件，主要是電力、道路等達不到出讓文件中約定的交地條件。
2.3 可行性研究報告本身出現(xiàn)錯誤。主要包括報告中項目名稱前后不一致，正文和摘要內(nèi)容不一致，頁碼出錯，主要原因是技術(shù)人員常常是在原有報告上修改完成新的項目可行性研究報告；可行性研究中工期計劃不支持銷售計劃，主要原因是項目工程計劃常常由開發(fā)商的工程部門完成，而銷售計劃常常由銷售部門完成，兩個部門交流不夠就會出現(xiàn)類似問題；車位比例與產(chǎn)品定位不符，有些可行性研究報告產(chǎn)品定位為高檔住宅，而測算中車位比例嚴重不夠，同樣原因是因為此兩項工作亦是由開發(fā)商中不同部門完成的。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究改進建議
針對當前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中普遍存在的問題，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作水平，建議從以下方面加以改進：
3.1 提高可行性研究工作人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)可行性研究是一項綜合性工作，需要從業(yè)人員有較高的綜合素質(zhì)，要提高房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作水平，提高從業(yè)人員素質(zhì)是基礎(chǔ)。一方面可行性研究工作人員應(yīng)該加強自身的綜合知識學(xué)習(xí)，主要包括投資、營銷、成本、規(guī)劃、工程等方面知識的學(xué)習(xí)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是一個需要各技術(shù)部門提供技術(shù)支持甚至聯(lián)合參與的工作，作為開發(fā)商中具體負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究技術(shù)工作的人員，在與各部門聯(lián)合工作過程中應(yīng)該注重向其他部門專業(yè)人員的請教和學(xué)習(xí)，以提高自己的綜合素質(zhì)。
3.2 建立可行性研究相關(guān)數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，我們更需要加強對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外，開發(fā)項目較多的企業(yè)，還需要加強成本等數(shù)據(jù)的匯總工作，建立自己企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫，為進一步提高可行性研究中成本估算的精確度打下良好基礎(chǔ)。
3.3 營銷、設(shè)計、工程等專業(yè)工作在可行性研究階段前置。可行性研究估算與實際差別較大與許多技術(shù)工作沒前置有關(guān)。在可行性研究階段部分營銷工作前置，有利于確定項目的產(chǎn)品定位，確保項目土地取得后產(chǎn)品定位不做大的調(diào)整，這樣就能保證實際實施中收入與可行性研究預(yù)計中差別控制在一定范圍內(nèi)；設(shè)計工作前置，同樣也能保證可行性研究依據(jù)的項目技術(shù)經(jīng)濟指標在實際實施過程中不出現(xiàn)大的調(diào)整，這樣就能保證實際成本與可行性研究估算差距不大；工程技術(shù)部門也需要參與項目可行性研究，做好項目土地地質(zhì)條件和施工環(huán)境的研究，確?？尚行匝芯恳罁?jù)的方案能順序?qū)嵤?。目前國?nèi)很多知名開發(fā)商在各專業(yè)工作前置方面做得比較好，一些開發(fā)商在拿地前項目整體定位和規(guī)劃方案就已確定，雖然投入了一些成本，但是如果順利取得土地，就能保證按照可行性研究預(yù)定的目標順利實施，同樣因為規(guī)劃方案已確定，減少了拿地后項目定位和方案設(shè)計占用的時間，能保證項目在較短時間內(nèi)快速啟動，盡快實現(xiàn)項目銷售，減少財務(wù)費用，提高項目利潤。
3.4 認真做好項目土地盡職調(diào)查工作。第一做項目可行性研究之前專業(yè)人員一定要從所在地國土部門主要是國土部門中負責(zé)權(quán)屬的科室調(diào)研了解項目土地權(quán)屬情況（二三線城市尤其要重視此項工作），調(diào)研重點是了解土地是否存在抵押、土地征地和一級開發(fā)結(jié)案情況、土地權(quán)屬是否存在糾紛、土地出讓程序是否規(guī)范等； 第二要做好項目土地地上物調(diào)研工作，重點是要做好地上建筑物和構(gòu)筑物的調(diào)研，地上建筑物方面重點關(guān)注有無居民住宅，了解地上物數(shù)量和拆遷難度，總體目標是要相對準確地判斷出來項目凈地交付時間，并對可能存在的風(fēng)險做出充分提示并提出相應(yīng)的應(yīng)對措施；第三，要重點關(guān)注項目的大市政配套情況，要對照項目土地出讓文件里對大市政配套情況的描述逐條予以落實，土地現(xiàn)場勘察時要對大市政條件給予特別關(guān)注，可以采用“數(shù)井蓋”、問周邊單位等方法，條件許可的情況還要去各市政提供單位進行了解確認。
3.5 要組織召開好各部門可行性研究聯(lián)合工作協(xié)調(diào)會。在可行性研究開展的過程注重好與各部門溝通協(xié)調(diào)，在項目定位初稿完成后和設(shè)計方案完成后召開兩次各部門可行性研究聯(lián)合工作協(xié)調(diào)會，各部門就項目定位和設(shè)計方案進行討論，提出調(diào)整意見，最終分別確定項目定位和規(guī)劃方案。通過平時協(xié)調(diào)和會議討論等形式，確保項目定位準確和規(guī)劃方案最優(yōu)，同時能保證各專業(yè)成果之間協(xié)調(diào)和一致。
3.6 要做好項目可行性研究的審查工作。項目可行性研究報告文字量大，測算工作量多，難免不出現(xiàn)錯誤。因此，要做好項目可行性研究報告的審查工作。最好采用專業(yè)人員互審和部門負責(zé)人終審制度。專業(yè)人員之間互相審查，能大大減少項目可行性研究的技術(shù)錯誤；而部門負責(zé)人終審，確保項目可行性研究報告整體思路可控。
3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，申請批準項目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書、辦理企業(yè)登記
4、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費，企業(yè)法人開業(yè)登記費、企業(yè)法人變更登記費、企業(yè)法人年度檢驗費、補、換、領(lǐng)證照費
5、第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序，選定項目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報規(guī)劃要點、申報、審批項目建議書、編制項目可行性研究報告、申報、審批項目可行性研究報告
6、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費，可行性研究費、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費
【中圖分類號】 TU721 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）05-015-02
可行性研究是分析、計算和評價投資項目的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營方案的經(jīng)濟效果，研究項目的必要性和可行性，進行開發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學(xué)分析方法。
1 可行性研究目標
項目可行性研究是項目生命周期的重要環(huán)節(jié)，是投資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)，因此可行性研究應(yīng)以滿足項目科學(xué)決策、指導(dǎo)項目實施、規(guī)避重大失誤與風(fēng)險為目標。為此，需要調(diào)查研究與項目有關(guān)的法律政策和相關(guān)資料、數(shù)據(jù)，對項目的技術(shù)、經(jīng)濟、工程、環(huán)境等進行充分論證和分析，從而提出項目是否值得投資、如何進行投資的結(jié)論和意見。
項目可行性研究的根本意義在于揭示和規(guī)避風(fēng)險預(yù)測投資收益，降低機會成本。當一個企業(yè)只面對一個項目時，項日可行性研究如前所述、主要是回答諸如該項目政策、市場是否允許上，企業(yè)怎么創(chuàng)造條件上，收益前景如何，風(fēng)險在什么地方及有多大等問題。但對現(xiàn)實中的企業(yè)而言，經(jīng)常遇到的是同時面對兩個或多個項目，需要集中有限的資源（資金、人力等），選擇上其中的某一個或幾個項目，這時可行性研究的任務(wù)除對單個項目進行可行性研究外，還需對不同項目進行橫向投入產(chǎn)出比較，從中選擇機會成本最低、風(fēng)險最小、投資收益最大的項目。無論是單個項目還是一組項目，對項目可行性研究而言，其根本作用體現(xiàn)在兩個方面：⑴闡述風(fēng)險所在及風(fēng)險程度，以提供給決策者在決定該項目是否上馬和一旦項目上馬后怎么規(guī)避風(fēng)險時參考，幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)避免重大決策失誤，從而避免給企業(yè)發(fā)展造成重大損失；⑵在確保風(fēng)險可控的前提下，提出項目運作的基本思路，為企業(yè)獲取最大投資收益提出合理化建議。這兩點也是項目可行性研究的最終意義所在。
2 可行性研究的主要步驟
建設(shè)項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，必須按照一定程序進行。
2.1 籌劃?；I劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機；籌集研究經(jīng)費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃。隨著建設(shè)市場專業(yè)分工的越來越細化，建設(shè)投資商可將投資項目的可行性研究活動委托咨詢公司、建設(shè)投資項目研究機構(gòu)等來承擔。
2.2 調(diào)研。調(diào)查研究是建設(shè)投資項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調(diào)查研究主要從兩個方面進行：⑴業(yè)內(nèi)資料的調(diào)查研究，即收集各種有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說；各種有關(guān)資源報告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟發(fā)展、售價及房地產(chǎn)市場需求等技術(shù)經(jīng)濟資料；⑵現(xiàn)場實地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經(jīng)濟、技術(shù)方面的調(diào)查和市場研究。
2.3 優(yōu)化及選擇方案。優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度的安排。為了便于進行優(yōu)化和選擇，一般應(yīng)同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多投資開發(fā)項目，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進行規(guī)劃設(shè)計，評選小組再組織方案的評選，通過對方案的技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境面的比較，從而選擇最優(yōu)方案。
2.4 詳細研究。由于房地產(chǎn)投資項目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，要進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再應(yīng)用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務(wù)分析、經(jīng)濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析；由于房地產(chǎn)市場的不確定因素較多，還要對投資方案進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。
2.5 編制報告書。在對項目進行全面、詳細分析之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案，即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)險進行分析；對項目投資的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益作出全面評價。經(jīng)有關(guān)部門審批的可行性研究報告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項目編制設(shè)計任務(wù)書和投資決策的依據(jù)，作為籌劃開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)，作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)，作為編制初步設(shè)計和項目建設(shè)準備工作的依據(jù)。
3 可行性研究的作用
3.1 可行性研究是編制項目初步設(shè)計的依據(jù)。初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究對所要建設(shè)的項目規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項目的規(guī)模、產(chǎn)品方案、總體布置、工藝流程、設(shè)備選型、勞動定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟指標等內(nèi)容。并為下一步實施項目設(shè)計提出具體操作方案。
3.2 可行性研究是項目建設(shè)單位擬定采用新技術(shù)、新設(shè)備研制供需采購計劃的依據(jù)?？尚行匝芯恐袑M建項目采用新技術(shù)、新設(shè)備已進行了可行性分析和論證認為可行的，項目建設(shè)單位可依據(jù)可行性研究擬定的新技術(shù)引進和采購新設(shè)備的計劃。
3.3 可行性研究是進行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標準的技術(shù)術(shù)語表達出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計，設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題。
4 項目可行性研究工作中常見的問題
4.1 可行性研究的深度不夠，質(zhì)量不高，不能滿足決策需要。國際上通常的做法是可行性研究應(yīng)達到能確定方案的程度，而目前我國卻做不到?？尚行匝芯繄蟾嫫L、水份多、實質(zhì)性內(nèi)容少，趨同于項目建議書。
4.2 不注重對敏感性和風(fēng)險因素的分析。有許多報告對投資項目的敏感性分析不足，或是找不出敏感性因素，對其他風(fēng)險因素的分析缺失，使一些項目在決策上馬后出現(xiàn)的風(fēng)險或風(fēng)險因素發(fā)生變化而導(dǎo)致效益大幅下降，個別可行性研究結(jié)論甚至與論證過程不一致。
4.3 投資單位對可行性研究報告評估工作存在“走過場”或只重視技術(shù)方案的評估而忽視經(jīng)濟效益分析評價的現(xiàn)象，往往使項目評估起不到對可行性研究結(jié)論真正“把關(guān)”的作用。
4.4 可行性研究報告的編制缺乏獨立性、公正性和客觀性。一些受委托單位或咨詢機構(gòu)往往站在自身利益的角度，投審批者所好，掩蓋矛盾和風(fēng)險，為“可行”而研究，報喜不報憂，缺乏公正性和客觀性。
4.5 不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，沒有挑選余地。有時雖有幾個方案，但也是帶有傾向性地側(cè)重論證某一方案，對其他方案研究不深，分析對比簡單，常常一帶而過，使決策者無法進行最佳選擇和比較。
5 解決可行性研究工作問題的對策
5.1 加快專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視，加強可行性研究的外在動力。
5.2 加強項目可行性研究工作的制度建設(shè)。從深化投資體制改革、健全和完善投資項目管理制度入手，嚴格執(zhí)行投資責(zé)任制和項目管理責(zé)任制，強化投資主體的自我約束機制。按國家的相關(guān)法規(guī)要求規(guī)范投資行為，不斷增強投資者的市場意識和風(fēng)險認識，增強其對投資效果負責(zé)的自覺性，把可行性研究擺到重要位置，建立和完善可行性研究的工作制度和評估決策制度，排除干擾、嚴格按章辦事。
5.3 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港"測量師在分析時"可以從香港土地注冊處相當于內(nèi)地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。 信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集，整理工作。通過去粗取精"去偽存真的過程"將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作。通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。
正是因為工程建設(shè)中存在預(yù)期的各種各樣的風(fēng)險，而這些風(fēng)險有是可以通過可行性研究分析之后能夠遇見的，所以，應(yīng)該重視可行性研究在工程建設(shè)中的重要作用，通過科學(xué)的研究方法，把預(yù)期風(fēng)險化為最小，促進整個項目實施的順利進行。
參考文獻
可行性研究報告是針對擬開發(fā)的新項目、新技術(shù)分析其必要性、可能性、客觀條件與未來前景的片面報告?？尚行匝芯繄蟾嬗猛据^廣，無論在自然科學(xué)還是社會科學(xué)領(lǐng)域，都會被廣泛使用。例如.房地產(chǎn)開發(fā)公司要開發(fā)一個樓盤不是盲目的，要經(jīng)過一個前期的調(diào)查研究階段，把這個調(diào)查研究的過程記錄下來，從這個調(diào)查研究的結(jié)果中分析項目是否可以進行，就是項目的可行性研究論證，把這個過程及結(jié)論用書面形式表達出來.就是可行性研究報告.近代科學(xué)技術(shù)的進步和管理理論與實踐的發(fā)展，使得一整套可控的科學(xué)工作的方法日漸成熟和完善，并且被廣泛應(yīng)用于科學(xué)管理的各個方面，同時這也促進了可行性研究報告朝著更加科學(xué)和系統(tǒng)的方向邁進。某些大型或者特大型項目的建設(shè).都被要求在實施前進行充分的調(diào)查、研究和論證，盡a減少由于人為因索帶來的!大失誤.我國國家計委早在1983年就頒布了《關(guān)子建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》.其中規(guī)定“利用外資的項目、技術(shù)引進和設(shè)備進口項目、大型工業(yè)交通項目(包括l大技術(shù)改造項目)，都應(yīng)進行可行性研究。其他建設(shè)項目有條件時.也應(yīng)進行可行性研究”。對于一個企業(yè)來說.各種大型項目的開展和實施，也要進行可行性論證，編制可行性研究報告。
(二〕可行性研究報告的特點
1.預(yù)側(cè)性
通過直接或者間接的調(diào)查研究.收集充分的信息和數(shù)據(jù)資料，并借用數(shù)學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科的方法，分析和預(yù)測可能存在的各種因果關(guān)系，從而推演可能的結(jié)果，并對項目實施或發(fā)展的趨勢作出相應(yīng)的預(yù)側(cè)。案例中的各種調(diào)查數(shù)據(jù)和圖衷就是最充分的資料.各種分析預(yù)側(cè)都是建立在這些數(shù)據(jù)之上的。
2.論證性
論證是一個推演的過程，科學(xué)技術(shù)的項目需要耗費巨大的資金，在實施之前。我們會對預(yù)側(cè)到的可能結(jié)果進行相似或相同環(huán)境的局部實驗，粉粉是否符合我們的預(yù)側(cè)。當然，某些項目的實施較難實現(xiàn)局部的實證(房地產(chǎn)開發(fā)項目.商業(yè)區(qū)域規(guī)劃項目等)，那么就有必要進行實事求是的調(diào)查，認真細致的分析，科學(xué)合理的推導(dǎo)，并且要注愈聽取專家和一般民眾的憊見和建議，力求將失誤或誤差減少到最低程度。
3.綜合性
可行性研究報告的編制需要很多學(xué)科的知識，既需要自然科學(xué)，又需要社會科學(xué);既有時間上的歷時性.又有空間上的交盈性;既要有理論的支持，更需要實踐的證明。在得出預(yù)側(cè)的結(jié)論之前，將所有的信息和資料進行有效的提煉、升華和概括，是一個工程潔大的綜合性過程。
(三)可行性研究報告的種類
可行性研究報告的種類，基本是按照經(jīng)濟活動的對象來區(qū)分的，大致可以分為以下幾種。
1.科技類
科技類的可行性研究報告，主耍涉及目前科技前沿領(lǐng)城部分項目的可行性研究，例如，通訊行業(yè), it行業(yè)、航空航天領(lǐng)坡等，我們比較熟悉的如登月工程可行性研究.就是一個科技類系統(tǒng)工程的可行性研究.
2.生產(chǎn)類
