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篇1

第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。

第四條國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第七條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門(mén)行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十九條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十一條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十二條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十七條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

第二十八條國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十三條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第三十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十六條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十七條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。

第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

第五十四條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

第五十八條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十一條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

第六章法律責(zé)任

第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢(qián)款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

篇2

第二條  在本省城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)管理法》和本辦法。

第三條  縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，未設(shè)房產(chǎn)管理部門(mén)的，由建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。其主要職權(quán)是：

（一）貫徹實(shí)施相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，制訂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

（二）指導(dǎo)、管理城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)利用工作；

（三）負(fù)責(zé)房產(chǎn)登記發(fā)證、歸口物業(yè)管理；

（四）指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和房屋商品化工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；

（五）指導(dǎo)、推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，參與指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革；

（六）依法查處違反房地產(chǎn)業(yè)管理規(guī)定的行為；

（七）行使法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他職權(quán)。

第四條  城市土地資源和地政、地籍工作的統(tǒng)一管理，城市土地的征用、劃撥、出讓和土地使用權(quán)的登記發(fā)證工作，城市土地權(quán)屬糾紛和土地案件的查處，以及本辦法規(guī)定的涉及城市土地管理的其他工作，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

第五條  經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，有條件的市、縣可由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

第六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，可依法通過(guò)土地使用權(quán)出讓或劃撥取得。

第七條  市、縣土地管理部門(mén)依據(jù)省人民政府下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，由城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門(mén)簽署意見(jiàn)并經(jīng)本級(jí)人民政府審查同意后，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)，由省土地管理部門(mén)下達(dá)執(zhí)行。

第八條  土地使用權(quán)出讓必須有明確的建設(shè)項(xiàng)目。

對(duì)擬出讓的土地，由市、縣城市規(guī)劃管理部門(mén)審查選址、布局及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，建設(shè)行政主管部門(mén)確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件；房產(chǎn)管理部門(mén)審查拆遷安置方案和該地塊上房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。市、縣土地管理部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)的審查意見(jiàn)，提出土地使用權(quán)出讓方案，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

第九條  土地使用權(quán)出讓，由市、縣土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂書(shū)面合同。土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)符合國(guó)家制定的規(guī)范文本的要求。

第十條  土地使用權(quán)出讓金必須全額上繳財(cái)政，列入預(yù)算，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)后，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確定開(kāi)發(fā)者。

第十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地，并按照出讓合同約定的期限完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可由土地管理部門(mén)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由土地管理部門(mén)宣布無(wú)償收回土地使用權(quán)。因不可抗力造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

第十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家和省的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并按質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，由市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)組織城市規(guī)劃、土地管理、房產(chǎn)管理、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

綜合驗(yàn)收包括以下內(nèi)容：

（一）規(guī)劃要求是否落實(shí)；

（二）基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否建設(shè)完畢；

（三）單項(xiàng)工程是否符合國(guó)家規(guī)定的工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；

（四）拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí)；

（五）需要驗(yàn)收的其他事項(xiàng)。

第十四條  開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，必須加強(qiáng)質(zhì)量管理，建立質(zhì)量保證體系，保證工程的使用功能符合設(shè)計(jì)要求，并向用戶提供使用、保養(yǎng)和維修說(shuō)明。

開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題給購(gòu)買(mǎi)者或使用者造成損失的，負(fù)責(zé)賠償。

開(kāi)發(fā)企業(yè)與勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工等單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理注冊(cè)登記。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申報(bào)確定資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍。

第十六條  各級(jí)人民政府應(yīng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，實(shí)施安居工程和經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通居民住宅，逐步改善居民的居住條件。

第四章  房地產(chǎn)交易

第十七條  房地產(chǎn)可依法轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

第十八條  房地產(chǎn)交易，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估（國(guó)家定價(jià)的除外）。

房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可依據(jù)評(píng)估價(jià)格協(xié)商擬定成交價(jià)格。

第十九條  房地產(chǎn)當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)或者出租房屋的，在合同簽訂后的三十日內(nèi)，持合同、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人的合法證件、價(jià)格評(píng)估報(bào)告等有關(guān)文件，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易登記手續(xù)。房產(chǎn)管理部門(mén)就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問(wèn)題交由土地管理部門(mén)簽署意見(jiàn)后，向登記人出具登記證明。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格，可在辦理交易登記手續(xù)時(shí)一同申報(bào)。

房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)通報(bào)房地產(chǎn)交易登記和價(jià)格申報(bào)的情況。

第二十條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，在向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí)，向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按本辦法第十九條的規(guī)定辦理手續(xù)，并將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益按國(guó)家和省的規(guī)定處理。

（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

（三）按照國(guó)家和省的住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公用住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；

（七）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

第二十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，必須符合《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，并向市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同，均須使用國(guó)家制定的規(guī)范文本。

第二十二條  房地產(chǎn)抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持抵押物的安全、完好。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。

第二十三條  有下列情形之一的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：

（一）以出讓方式取得的土地使用權(quán)；

（二）依法獲得所有權(quán)的房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；

（三）依法獲得的房屋期權(quán)；

（四）依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十四條  有下列情形之一的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

（一）通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)允許轉(zhuǎn)讓，或者尚未建有地上房屋及其他附屬物的；

（二）文物建筑或有重要紀(jì)念意義的其他建筑；

（三）已出租的公有住宅和公益事業(yè)用房；

（四）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)；

（五）依法列入拆遷范圍的房屋；

（六）依法不得設(shè)定抵押權(quán)的其他房地產(chǎn)。

第二十五條  有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分房地產(chǎn)抵押物：

（一）債務(wù)人未依法履行到期債務(wù)的；

（二）作為公民的債務(wù)人死亡，無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人的合法繼承人或者受遺贈(zèng)人拒不履行到期債務(wù)的；

（四）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情形。

第二十六條  抵押當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商以作價(jià)轉(zhuǎn)讓的方式處分房地產(chǎn)抵押物，抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成轉(zhuǎn)讓抵押物協(xié)議時(shí)，以拍賣(mài)方式處分抵押物。

抵押權(quán)人處分抵押物前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知抵押人。抵押物為共有或者已出租房地產(chǎn)的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)通知共有人或承租人。

第二十七條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

第二十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理注冊(cè)登記。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)分別到所在地的市、縣土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)和物價(jià)部門(mén)登記備案。

全省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員專業(yè)資格認(rèn)證工作，由省建設(shè)行政主管部門(mén)和人事行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第二十九條  土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)依法核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營(yíng)、使用或處分該房地產(chǎn)的唯一合法憑證。

土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)，分別由省土地管理部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一印制。

第三十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)土地管理部門(mén)核實(shí)，由本級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

第三十一條  在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，在取得商品房竣工驗(yàn)收證明之日起三個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)及有關(guān)文件向所在地的市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

第三十二條  已確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承）、析產(chǎn)和合并或者由企業(yè)投資入股、聯(lián)營(yíng)、兼并等變更及現(xiàn)狀變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)土地管理部門(mén)核實(shí)，由本級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。

第六章  法律責(zé)任

第三十三條  違反本辦法，將未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或交付使用的，由市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，可以并處開(kāi)發(fā)投資額1％至5％的罰款。

第三十四條  違反本辦法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未到建設(shè)行政主管部門(mén)確定資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)或不按資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍擅自擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的，由市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)處以開(kāi)發(fā)投資額1％至5％的罰款。

第三十五條  違反本辦法，不申請(qǐng)房地產(chǎn)交易登記，不申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)、瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)的，由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)、申報(bào)成交價(jià)，可以并處罰款。屬于未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記的，處以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格1％至5％的罰款；屬于未申請(qǐng)房屋租賃登記的，處以月租金十倍以下的罰款；屬于未申報(bào)成交價(jià)的，處以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格1％至2％的罰款。

第三十六條  違反本辦法，未付清土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或者未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處出讓金額5％至10％的罰款。

第三十七條  違反本辦法第二十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處出讓金額5％至10％的罰款。

第三十八條  違反本辦法的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處預(yù)售商品房?jī)r(jià)格1％至2％的罰款。

第三十九條  違反本辦法，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處一萬(wàn)元至五萬(wàn)元的罰款。

違反本辦法，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未分別到土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)和物價(jià)部門(mén)登記備案的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，其中介服務(wù)業(yè)務(wù)行為無(wú)效。

第四十條  違反本辦法，未進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，分別由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并處以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格5％的罰款。

當(dāng)事人利用非法手段獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)收回房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或宣布其房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作廢，并處以五千元至一萬(wàn)元的罰款。造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。違法印制、仿冒、仿造房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條  房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，沒(méi)收違法所得，并按照情節(jié)，給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十二條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附則

第四十三條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本辦法執(zhí)行。

篇3

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或合格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》。

    遺失以上各類(lèi)證書(shū)的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類(lèi)商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)推薦，省建設(shè)行政管理部門(mén)審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門(mén)年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門(mén)進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門(mén)及其它有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書(shū)的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開(kāi)展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門(mén)要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。

篇4

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。

第二十八條商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)入提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。

經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇5

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

涉外房地產(chǎn)交易，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，亦適用本辦法。

第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)交易，是指房屋和該房屋占用的國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押和房屋典當(dāng)及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第四條  承德市房產(chǎn)管理局是全市房地產(chǎn)交易管理工作的行政主管部門(mén)，縣（自治縣）房產(chǎn)管理局或城鎮(zhèn)局分別主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易工作。其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）指導(dǎo)房地產(chǎn)交易活動(dòng)；

（三）對(duì)商品房屋預(yù)售實(shí)施管理；

（四）培育和完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，對(duì)房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施行業(yè)管理；

（五）會(huì)同有關(guān)部門(mén)查處房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法、違章行為。

第五條  市、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)置的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、所是該行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易管理的職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理的日常工作。

其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)交易活動(dòng)規(guī)則；

（二）審查交易當(dāng)事人資格、驗(yàn)證交易標(biāo)的物權(quán)屬，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易登記、鑒證、審批等手續(xù)；

（三）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的評(píng)估；

（四）會(huì)同有關(guān)部門(mén)調(diào)查房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法、違章行為，向主管部門(mén)提出處理意見(jiàn)；

（五）提供有關(guān)房地產(chǎn)交易法律、政策的咨詢服務(wù)。

第二章  一般規(guī)定

第六條  房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，實(shí)行權(quán)利人一致的原則。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第七條  房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)和價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正的原則。

房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)、不報(bào)。

第八條  進(jìn)行房地產(chǎn)交易，交易當(dāng)事人須提交下列證件：

（一）《房屋所有權(quán)證》及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證；

（二）當(dāng)事人的身份證件或法人資格證書(shū)。委托他人的，應(yīng)出示委托證件；

（三）房地產(chǎn)交易契約或合同文本；

（四）共有的房地產(chǎn)，應(yīng)提供其他共有人同意的書(shū)面證明；

（五）商品房屋預(yù)售，應(yīng)出具《商品房預(yù)售許可證》；

（六）應(yīng)提供的其他有關(guān)批準(zhǔn)文件或證明材料。

第九條  下列房地產(chǎn)禁止交易：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（二）預(yù)售商品房未取得許可證的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）依法決定收回土地使用權(quán)的；

（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（六）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（七）依法公告拆遷范圍內(nèi)的；

（八）經(jīng)鑒定確系危房的；

（九）法律、法規(guī)另有規(guī)定禁止交易的。

第十條  房地產(chǎn)交易，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)租賃合同，自簽訂合同之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理交易審批手續(xù)。符合規(guī)定的，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)自受理之日起30日內(nèi)予以辦理。當(dāng)事人持變更后的《房屋所有權(quán)證》，在30日內(nèi)到土地行政主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十一條  商品房屋的交易管理按承德市商品房銷(xiāo)（預(yù)）售管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條  房地產(chǎn)交易價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)；成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，按成交價(jià)計(jì)征稅費(fèi)。

第十三條  房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。

第三章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十四條  本辦法所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括：

（一）繼承房地產(chǎn)的；

（二）買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與房地產(chǎn)的；

（三）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（四）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或聯(lián)建房屋，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（五）企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并、破產(chǎn)，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的；

（六）以房地產(chǎn)抵債的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十五條  房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。

第十六條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)當(dāng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)當(dāng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有《房屋所有權(quán)證》。

第十七條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)市、縣（自治縣）人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，市、縣（自治縣）人民政府可以決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。

第十八條  按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售的公有住宅，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條  房地產(chǎn)權(quán)利人出售租賃期限未滿的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓按份額共有的房地產(chǎn)時(shí)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于自己的份額，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二十條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按照下列程序辦理：

（一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；

（二）申請(qǐng)登記，交驗(yàn)證件，申報(bào)成交價(jià)格；

（三）房地產(chǎn)交易管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)材料進(jìn)行審查，并在十五日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)；

（四）房地產(chǎn)交易管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估；

（五）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）核發(fā)《房地產(chǎn)交易批準(zhǔn)書(shū)》。

第四章  房屋租賃

第二十一條  本辦法所稱房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權(quán)人出租柜臺(tái)、櫥窗、場(chǎng)地或以聯(lián)營(yíng)、合作、承包經(jīng)營(yíng)等方式，提供房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施給他人使用，并直接或間接取得收益的，視為房屋租賃。

第二十二條  房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任條款，以及雙方約定的其他權(quán)利和義務(wù)。

第二十三條  房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）《房屋所有權(quán)證》；

（二）租賃合同；

（三）當(dāng)事人的身份證件；

（四）其他文件。

出租共有的房屋，須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管的房屋，須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

第二十四條  房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是房屋租賃的合法證件，禁止無(wú)證租賃。

《房屋租賃證》實(shí)行年檢制度。

第二十五條  經(jīng)房屋所有權(quán)人書(shū)面同意，承租人可以轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)。

未經(jīng)房屋所有權(quán)人書(shū)面同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。

第二十六條  房屋租賃的出租人或承租人，一方違反租賃合同，另一方可依法解除租賃合同，造成損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十七條  房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。

第五章  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并自簽訂之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)申請(qǐng)登記。

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)對(duì)當(dāng)事人抵押登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合規(guī)定的，應(yīng)自受理之日起三十日內(nèi)予以辦理。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

第三十條  依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第三十一條  同一處房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過(guò)房地產(chǎn)的總值。

第三十二條  已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，抵押人需翻建、擴(kuò)建或者改變其用途的，必須經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意。抵押合同另有規(guī)定的除外。

第三十三條  抵押合同有效期內(nèi)，抵押人未征得抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬處置。

第三十四條  有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幏值盅旱姆康禺a(chǎn)：

（一）債務(wù)人履行到期債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第三十五條  房地產(chǎn)抵押期滿，抵押人不能清償債務(wù)的，處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，依下列順序和原則分配：

（一）支付應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；

（二）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（三）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（四）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（五）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失；

（六）剩余價(jià)款交還抵押人。

同一處房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，按抵押登記的先后順序清償；價(jià)款不足的，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。

第三十六條  房地產(chǎn)抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押合同終止。

第六章  房地產(chǎn)中介服務(wù)

第三十七條  房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

第三十八條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三十九條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)中介資格證》；憑《房地產(chǎn)中介資格證》分別向工商行政主管部門(mén)申辦《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，向物價(jià)行政主管部門(mén)申辦《收費(fèi)許可證》。

第四十條  房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)人員的資格實(shí)行年審制度。

第四十一條  房地產(chǎn)評(píng)估，當(dāng)事人可委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行。但涉及國(guó)家征收稅費(fèi)、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、贈(zèng)與和拆遷補(bǔ)償，其估價(jià)必須由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦，其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，其評(píng)估行為無(wú)效。

第四十二條  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)依照下列程序進(jìn)行：

（一）提出申請(qǐng)；

（二）交驗(yàn)證件；

（三）現(xiàn)場(chǎng)勘估；

（四）綜合作業(yè)；

（五）出具評(píng)估結(jié)果。

第七章  法律責(zé)任

第四十三條  有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)視情節(jié)輕重依法給予處罰：

（一）未取得《預(yù)售許可證》預(yù)售商品房或挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、沒(méi)收非法所得，并可處以罰款；

（二）違反本辦法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效，沒(méi)收其違法所得，并可以處以罰款；

（三）出租房屋不按期申請(qǐng)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦，并可處以罰款；

（四）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷(xiāo)其證書(shū)，并可處以罰款；

（五）未征得出租人同意、未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款；

（六）抵押人擅自出售、出租、交換、贈(zèng)與或以其他方式處理或處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第四十四條  未進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的，交易行為無(wú)效，由財(cái)稅部門(mén)處以補(bǔ)交稅費(fèi)五倍以下的罰款，具備交易條件的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)。

第四十五條  當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可依法向作出處罰決定部門(mén)的同級(jí)人民政府或上一級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十六條  妨礙、阻撓房地產(chǎn)市場(chǎng)管理人員執(zhí)行公務(wù)，由公安機(jī)關(guān)依《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定處理，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條  房地產(chǎn)市場(chǎng)管理人員玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊，情節(jié)輕微的，由所在單位或主管部門(mén)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇6

    第二條  在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

    在本省城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。

    第三條  省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易管理工作；省土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易中的土地管理工作。

    地、州、市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)或者單獨(dú)設(shè)立的房管部門(mén)按照分級(jí)管理的原則和職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易管理工作；地、州、市、縣土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易中的土地管理工作。

    工商行政管理等部門(mén)依法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

    第四條  任何組織和個(gè)人有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易管理工作中的違法行為進(jìn)行舉報(bào)。建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真處理，并負(fù)責(zé)答復(fù)舉報(bào)人。

    第二章  資質(zhì)管理

    第五條  從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易實(shí)行資格認(rèn)證制度。

    從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易的企業(yè)自取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列文件向省建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)：

    （一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）驗(yàn)資證明；

    （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同；

    （六）國(guó)家和省規(guī)定的其他文件。

    省建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。

    第六條  設(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得國(guó)家或者省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣或者市建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行審查，符合條件的，按照國(guó)家和省的規(guī)定發(fā)給資質(zhì)證書(shū)。

    第七條  取得資質(zhì)證書(shū)的單位，應(yīng)當(dāng)?shù)胶税l(fā)資質(zhì)證書(shū)的建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)年檢。

    取得資質(zhì)證書(shū)的單位，符合國(guó)家或者省規(guī)定的上一等級(jí)資質(zhì)條件的，可以向省建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)晉升資質(zhì)等級(jí)。

    取得資質(zhì)證書(shū)的單位分立、合并后需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)。

    第八條  從事土地價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)持有國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)或者省土地行政主管部門(mén)頒發(fā)的土地估價(jià)資質(zhì)證書(shū)，方可承擔(dān)相應(yīng)的土地估價(jià)工作。

    第九條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)家或者省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或者崗位合格證書(shū)，持證上崗。

    第三章  開(kāi)發(fā)管理

    第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃確定。優(yōu)先開(kāi)發(fā)城市居民普通住宅、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)的項(xiàng)目。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)。

    第十一條  與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的公用設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化等，在其院落、房屋組團(tuán)內(nèi)的，移交小區(qū)業(yè)主管理；在院落、房屋組團(tuán)外的，移交項(xiàng)目所在地的縣級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)管理。

    第十二條  與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體用房，已進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的，所有權(quán)歸小區(qū)業(yè)主所有；未進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的，所有權(quán)歸投資者所有。

    上款所有權(quán)的劃分，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同物價(jià)部門(mén)、審計(jì)部門(mén)審核認(rèn)定；土地使用權(quán)由土地行政主管部門(mén)認(rèn)定。

    第十三條  建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理房屋權(quán)屬登記之日起三十個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。

    第四章  轉(zhuǎn)讓管理

    第十四條  依法取得所有權(quán)的房屋，可以依法轉(zhuǎn)讓。

    本條例所稱轉(zhuǎn)讓，包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等。

    第十五條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更，應(yīng)當(dāng)向縣或者市建設(shè)行政主管部門(mén)辦理房產(chǎn)變更登記，并持變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)辦理土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)土地行政主管部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書(shū)。

    第十六條  轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

    第十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)變更手續(xù)辦理完畢之日起三十日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證明文件到建設(shè)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受讓人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)先取得與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

    第十八條  商品房購(gòu)銷(xiāo)雙方應(yīng)當(dāng)簽訂由省建設(shè)行政主管部門(mén)和省工商行政管理部門(mén)監(jiān)制的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》。自合同簽訂之日起三十日內(nèi)，銷(xiāo)售方應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐目h或者市建設(shè)行政主管部門(mén)登記。

    第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)銷(xiāo)售、預(yù)售商品房但未交付使用的，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書(shū)面形式通知購(gòu)房人。購(gòu)房人自收到書(shū)面通知之日起三十日內(nèi)有權(quán)提出解除原商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。

    購(gòu)房人在三十日內(nèi)未提出解除商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、受讓人應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂變更協(xié)議。項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在變更協(xié)議簽訂之日起三十日內(nèi)持項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、購(gòu)房人原簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、變更協(xié)議到原《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》登記機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)。

    除項(xiàng)目受讓人與購(gòu)房人另有約定外，原購(gòu)銷(xiāo)合同中的各項(xiàng)約定不變。

    第二十條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)，向房屋所在地的縣或者市建設(shè)行政主管部門(mén)和土地行政主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。

    第二十一條  預(yù)售商品房實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十二條的規(guī)定申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。

    預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。

    第二十二條  在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申辦商品房預(yù)售許可證，由同級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)；但是，在國(guó)家工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的，以及省外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入本省從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)。其中：

    （一）預(yù)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積在十萬(wàn)平方米以上的，由省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)；預(yù)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積在四萬(wàn)平方米以上十萬(wàn)平方米以下的，由地、州、市建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)；預(yù)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積在四萬(wàn)平方米以下的，由縣或者市建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)。

    （二）預(yù)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程建筑面積在五萬(wàn)平方米以上的，由省建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)；預(yù)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程建筑面積在二萬(wàn)平方米以上五萬(wàn)平方米以下的，由地、州、市建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)；預(yù)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程建筑面積在二萬(wàn)平方米以下的，由縣或者市建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)。

    第二十三條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售、預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)取得委托書(shū)。銷(xiāo)售、預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人、預(yù)購(gòu)房人出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)和委托書(shū)等證明文件。

    第五章  租賃管理

    第二十四條  依法取得所有權(quán)的房屋可以出租；委托代管的房屋經(jīng)房屋所有權(quán)人書(shū)面同意，可以依法出租。

    第二十五條  房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。

    房屋出租人在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月通知房屋承租人；租賃期不滿二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)提前十日通知承租人。房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同中約定的事項(xiàng)。

    第二十六條  房屋承租人在租賃期限內(nèi)，經(jīng)房屋出租人書(shū)面同意，可以將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人，并簽訂轉(zhuǎn)租合同。

    轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更或者終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更或者終止。

    第二十七條  房屋租賃（含轉(zhuǎn)租）合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，房屋出租人應(yīng)當(dāng)持下列文件向房屋所在地的縣或者市建設(shè)行政主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

    （一）書(shū)面租賃合同；

    （二）房屋所有權(quán)證書(shū)；

    （三）當(dāng)事人的身份證明文件；

    （四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明文件及資料。

    出租共有房屋的，還應(yīng)當(dāng)提交其他共有人同意出租的書(shū)面證明；轉(zhuǎn)租房屋的還應(yīng)當(dāng)提交原租賃合同；出租代管房屋的，還應(yīng)當(dāng)提交委托代管人授權(quán)出租的書(shū)面證明。

    第二十八條  承租人不得擅自拆改、擴(kuò)建所承租的房屋及附屬物，確需拆改、擴(kuò)建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，簽訂書(shū)面合同，并不得違反國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定。

    第六章  抵押管理

    第二十九條  依法取得所有權(quán)的房屋和其他地上定著物、預(yù)購(gòu)的商品房、在建房地產(chǎn)工程可以抵押。

    抵押依法取得所有權(quán)的房屋，其所占用的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。抵押在建房地產(chǎn)工程，其所占用的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。

    抵押房地產(chǎn)，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)同合同，并按照有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記。

    第三十條  抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以在不超出余額部分價(jià)值的范圍內(nèi)再次抵押。

    同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況事先告知抵押權(quán)人。

    以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)，但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

    第三十一條  取得房屋部分所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他所有權(quán)人書(shū)面同意。

    第三十二條  房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估其價(jià)值，但抵押人與抵押權(quán)人另有約定的除外。

    抵押已出租的房地產(chǎn)的，原租賃合同繼續(xù)有效，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況和抵押情況告知抵押權(quán)人和承租人。

    第三十三條  以預(yù)購(gòu)商品房或者在建房地產(chǎn)工程抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬預(yù)登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。在抵押期限內(nèi)抵押人取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，抵押人應(yīng)當(dāng)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

    第三十四條  抵押合同變更或者終止，抵押人應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者終止手續(xù)。

    第七章  法律責(zé)任

    第三十五條  違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易的，由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

    第三十六條  違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處相當(dāng)于已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

    第三十七條  偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出借、出租資質(zhì)證書(shū)、商品房預(yù)售許可證書(shū)的，由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得百分之一以上百分之三以下的罰款；逾期不改的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)或者商品房預(yù)售許可證書(shū)。

    第三十八條  違反本條例規(guī)定，未辦理資質(zhì)年檢或者年檢不合格的，由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

    第三十九條  違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處一千元以上五千元以下的罰款或者吊銷(xiāo)崗位合格證書(shū)：

    （一）未取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或者崗位合格證書(shū)，擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的；

    （二）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出借、出租執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或者崗位合格證書(shū)的。

    第四十條  違反本條例規(guī)定，越權(quán)核發(fā)資質(zhì)證書(shū)、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、崗位合格證書(shū)和商品房預(yù)售許可證書(shū)的，其證書(shū)無(wú)效，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇7

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃

第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立與管理

第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

第五章  法律責(zé)任

第六章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)家其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條  凡在本省城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，在依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，必須遵守本條例。

第三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條  縣級(jí)以上人民政府（包括地區(qū)行政公署，下同）房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、房屋質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批等管理工作。

縣級(jí)以上人民政府計(jì)劃、城市規(guī)劃、城建、土地、工商、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)等部門(mén)各司其職，配合做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃

第五條  縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，組織計(jì)劃、城市規(guī)劃、城建、土地、房產(chǎn)等部門(mén)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，分期組織實(shí)施。

第六條  編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)合理確定居住小區(qū)和工業(yè)區(qū)的布局、規(guī)模、配套標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度。要優(yōu)先開(kāi)發(fā)改造棚屋區(qū)以及基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重的區(qū)域。

第七條  市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，提前提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須按批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)過(guò)程中確需調(diào)整規(guī)劃控制指標(biāo)和設(shè)計(jì)條件的，必須報(bào)原批準(zhǔn)單位審批。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自更改。

第八條  在城市舊城區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)遵循疏散人口、增加綠地、完善設(shè)施、改善環(huán)境的原則和先安置、后拆遷的原則。

開(kāi)發(fā)建設(shè)多層住宅必須保持合理的房屋日照間距，新城區(qū)住宅日照間距比例不得小于1：1，舊城區(qū)住宅日照間距比例不得小于1：0.7.第九條  舊城區(qū)改造詳細(xì)規(guī)劃中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地情況圖應(yīng)當(dāng)公開(kāi)提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

南昌市的重大城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立與管理

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）除法律、法規(guī)另有規(guī)定之外，外商投資企業(yè)注冊(cè)資金和流動(dòng)資金均不得低于100萬(wàn)美元，其他企業(yè)注冊(cè)資金和流動(dòng)資金均不得低于100萬(wàn)人民幣，并應(yīng)當(dāng)提供具有驗(yàn)資資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

（四）有4名以上持有專業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有專業(yè)證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十一條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第十條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合規(guī)定條件的，不予登記。

第十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)備案，并按國(guó)家規(guī)定申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，備案必須提交以下文件：

（一）企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)的驗(yàn)資證明；

（三）專業(yè)技術(shù)人員的資質(zhì)證書(shū)及聘用合同；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。

第十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按其取得的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。未取得資質(zhì)證書(shū)的，不得承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件分為5個(gè)等級(jí)，其資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法由省人民政府另行規(guī)定。

第十四條  核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的審批權(quán)限按下列規(guī)定辦理：

（一）外商投資企業(yè)和符合二、三級(jí)資質(zhì)條件的，由省人民政府地區(qū)行政公署或者設(shè)區(qū)的市人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)初審，報(bào)省人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)審定；

（二）符合四、五級(jí)資質(zhì)條件的，由省人民政府地區(qū)行政公署或者設(shè)區(qū)的市人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)審定；

（三）省屬企業(yè)、中央所屬企業(yè)由省人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)審定。

按照國(guó)家規(guī)定不定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)核發(fā)一次性資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，由省人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制。

第十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本省范圍內(nèi)跨地區(qū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)憑企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的人民政府工商行政管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)登記，并將開(kāi)發(fā)所需項(xiàng)目資金存入當(dāng)?shù)劂y行。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的人民政府工商行政管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)按前款規(guī)定登記后，應(yīng)當(dāng)報(bào)省人民政府工商行政管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

第十六條  從事商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須按國(guó)家規(guī)定承擔(dān)微利住宅建設(shè)任務(wù)，具體辦法由省人民政府另行規(guī)定。

第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

第十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需土地，必須依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。

因國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的，必須停止進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀和破壞地上的建筑物、附著物。

第十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)推行招標(biāo)投標(biāo)辦法。

第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)、城建、城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)向土地部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）規(guī)劃控制指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求；

（六）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式等。

第二十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在承接開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》，用于記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審查和處理意見(jiàn)。

發(fā)放《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》不得收費(fèi)。

第二十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施必須與房屋主體工程同時(shí)或者先行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和交付使用。

第二十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，并應(yīng)通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)確定。

第二十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須保證所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量?？h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)必須按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第二十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須采取有效措施，確保所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按期竣工并交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不得使已經(jīng)動(dòng)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工或者拖延施工。

第二十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收不合格的，承擔(dān)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在限期內(nèi)予以補(bǔ)救達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

綜合驗(yàn)收合格的條件如下：

（一）符合規(guī)劃要求；

（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)完畢；

（三）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)完備；

（四）拆遷補(bǔ)償安置方案已經(jīng)落實(shí)；

（五）物業(yè)管理單位和方式已經(jīng)確定；

（六）合同約定的其他條件。

第二十六條  商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按規(guī)定交清全部土地使用權(quán)出讓金或土地收益，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售合同，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)、土地管理部門(mén)備案。

第二十七條  未取得商品房預(yù)售許可證的，不得申請(qǐng)刊播、設(shè)置、張貼商品房預(yù)售廣告，廣告經(jīng)營(yíng)者不得為其承辦或者商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)。商品房預(yù)售廣告必須載明商品房預(yù)售許可證編號(hào)。

第二十八條  商品房的預(yù)售款必須用于已經(jīng)預(yù)售的房屋及其有關(guān)工程建設(shè)，在支付和清償該項(xiàng)預(yù)售房屋的全部建設(shè)費(fèi)用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房預(yù)售款，致使商品房不能按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十九條  已竣工的商品房在竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第三十條  享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的普通商品住宅必須實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售。實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售前，向市、縣人民政府物價(jià)部門(mén)申報(bào)核定。

第五章  法律責(zé)任

第三十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本條例第七條、第八條第二款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃部門(mén)按《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法〉辦法》第二十六條的規(guī)定予以處罰。

第三十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出租資質(zhì)證書(shū)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法所得，并吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

第三十三條  未按本條例取得資質(zhì)證書(shū)，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收其非法所得，處以2萬(wàn)元至10萬(wàn)元的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本條例第二十四條規(guī)定，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給用戶造成損失的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其賠償損失，降低其資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

第三十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)；經(jīng)審查，符合預(yù)售條件的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦預(yù)售手續(xù)，不符合預(yù)售條件的，責(zé)令其限期退還預(yù)售款項(xiàng)；并處以該批商品房總造價(jià)1％的罰款。

第三十六條  廣告經(jīng)營(yíng)單位或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本條例第二十七條規(guī)定的，由工商行政管理部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)廣告法》的規(guī)定予以處罰。

第三十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付使用的商品房，因工程質(zhì)量低劣給用戶造成損失的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)責(zé)令其賠償損失，降低其資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，處以損失額2倍罰款，吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條  罰沒(méi)處罰必須使用省人民政府財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一印制的票據(jù)，罰沒(méi)收入全額上繳同級(jí)財(cái)政。

第三十九條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十條  從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作的國(guó)家工作人員濫用職權(quán)，貪污受賄，徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附  則

篇8

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。

(二)當(dāng)前我國(guó)土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

1、劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3、租賃：是指國(guó)有土地使用權(quán)人作為出租人將國(guó)有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級(jí)市場(chǎng)行為。

4、作價(jià)投資(入股)：是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

5、授權(quán)經(jīng)營(yíng)：所謂授權(quán)經(jīng)營(yíng)，是指由政府或國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國(guó)有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機(jī)構(gòu)，使其能夠代表國(guó)家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營(yíng)運(yùn)和管理等權(quán)利，承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式。即被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的單位通過(guò)委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責(zé)，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。

二、土地使用權(quán)出讓方式：公開(kāi)出讓和協(xié)議出讓

1、公開(kāi)出讓的方式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。

2、公開(kāi)出讓的依據(jù)：《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》

3、公開(kāi)出讓的范圍：政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。

4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》國(guó)土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過(guò)。

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國(guó)土資源部。

5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

6、出讓最低價(jià)的確定：在舊村改造過(guò)程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時(shí)，國(guó)有土地出讓時(shí)，會(huì)出現(xiàn)0地價(jià)或者是負(fù)地價(jià)。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項(xiàng)目報(bào)建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議條款，成為土地開(kāi)發(fā)管理的重要手段。

國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理局了關(guān)于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，以下幾個(gè)方面的內(nèi)容必須寫(xiě)進(jìn)合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任：當(dāng)事人簽訂出讓合同時(shí)除應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)工日期外，還應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目竣工日期；當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)在出讓合同中約定項(xiàng)目的投資總額的最低標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)約定單位面積投資強(qiáng)度不低于最低標(biāo)準(zhǔn)；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過(guò)受讓宗地面積的7％；當(dāng)事人按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年，受讓人應(yīng)當(dāng)交納土地閑置費(fèi)。

9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補(bǔ)充方式?！掇r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準(zhǔn)出讓的規(guī)則。

三、土地使用權(quán)劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國(guó)土資源部第9號(hào)令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房項(xiàng)目的供地；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢(shì)：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應(yīng)當(dāng)出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業(yè)用地可以進(jìn)行職工集資建房。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國(guó)有土地使用權(quán)證)；

(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。

2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；

(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無(wú)效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應(yīng)當(dāng)向政府交納政府收益。

(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一，在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。

五、土地用途的改變

土地分類(lèi)：現(xiàn)行的土地分類(lèi)是按三級(jí)分類(lèi)，一級(jí)一共有三類(lèi)：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級(jí)一共有15類(lèi)，三級(jí)一共有71類(lèi)。

任何一宗地在確定了用地分類(lèi)以后，如果想改變其分類(lèi)我們通常叫做土地用途的改變，比如說(shuō)住宅用地改為商業(yè)用地。

(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。”

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

3、國(guó)土資源部第21號(hào)令《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

4、此外，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫(xiě)入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后，依法重新公開(kāi)供應(yīng)。

(2)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒(méi)有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門(mén))和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。

5、國(guó)土資源部辦公廳針對(duì)**省國(guó)土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補(bǔ)交出讓金問(wèn)題的請(qǐng)示》，做出國(guó)土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金問(wèn)題的復(fù)函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓土地用途的，應(yīng)按變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格，分別計(jì)算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計(jì)算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”。

從上述規(guī)定看，土地使用者改變?cè)瓉?lái)的土地用途需經(jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門(mén)審批同意，即除了規(guī)劃部門(mén)同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門(mén)審批。

(二)由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一，因此在對(duì)待土地用途改變的問(wèn)題上一直有較大分歧?！秴f(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問(wèn)題上做出了如下規(guī)定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意可以改變土地用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

改變用途的申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新用途出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的

劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應(yīng)按下列公式交納出讓金額：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門(mén)同意，且《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的，經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。

調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下列公式確定：

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))。

附案例：新晨

案例l：某房地產(chǎn)公司A通過(guò)公開(kāi)出讓競(jìng)得了某宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，后因資金問(wèn)題無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：

1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?

篇9

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)，系指將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行房屋及其市政、公用配套設(shè)施的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，向具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）公開(kāi)招標(biāo)，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的活動(dòng)。

第三條  凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，具備一定規(guī)模的，均應(yīng)按本辦法進(jìn)行招標(biāo)。具體規(guī)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)由各地、市確定。

第四條  凡持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，均可在資質(zhì)等級(jí)證書(shū)所規(guī)定承擔(dān)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)參加投標(biāo)。

第五條  省建設(shè)行政主管部門(mén)主管全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)和方針、政策，制定全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定；

（二）指導(dǎo)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作；

（三）監(jiān)督重大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第六條  縣以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或政府授權(quán)的房地產(chǎn)管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）主管本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作。其主要職責(zé)是：

（一）確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)項(xiàng)目，編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)；

（二）組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)工作；

（三）編制招標(biāo)文件；

（四）監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；

（五）監(jiān)督中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第七條  各市、縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾驎?huì)同有關(guān)部門(mén)設(shè)立招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決招標(biāo)投標(biāo)工作中的重大問(wèn)題。

第二章  招標(biāo)

第八條  市、縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃和市場(chǎng)供求等情況，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組研究后報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)。

第九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)建設(shè)部41號(hào)令《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，會(huì)同有關(guān)單位編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》，并作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件之一。

第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)有以下幾種形式：

（一）公開(kāi)招標(biāo)：即通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播等新聞媒體發(fā)出招標(biāo)公告進(jìn)行招標(biāo)。

（二）邀請(qǐng)招標(biāo)：即向符合條件的三家以上開(kāi)發(fā)企業(yè)直接發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函（招標(biāo)通知書(shū)）進(jìn)行招標(biāo)。

（三）議標(biāo)：即邀請(qǐng)符合條件的兩家以上開(kāi)發(fā)企業(yè)以協(xié)商的方式議標(biāo)定標(biāo)。

第十一條  招標(biāo)程序：

（一）編制招標(biāo)文件，招標(biāo)廣告或發(fā)出招標(biāo)通告書(shū)；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資格審查；

（三）投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取招標(biāo)文件，并按規(guī)定辦理投標(biāo)手續(xù)；

（四）主管部門(mén)組織投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)勘察現(xiàn)場(chǎng)，解答招標(biāo)文件中的疑點(diǎn)；

（五）投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定時(shí)間密封報(bào)送投標(biāo)書(shū)；

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)當(dāng)眾主持開(kāi)標(biāo)、審查標(biāo)書(shū)、評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；

（七）主管部門(mén)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同。

第十二條  招標(biāo)文件的內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，分別擬定，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投標(biāo)須知；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)；

（四）其它必要的文件。

第十三條  主管部門(mén)不得擅自改變發(fā)出的招標(biāo)文件，否則，應(yīng)賠償由此給投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

第十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)必須編制標(biāo)底，標(biāo)底由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)招標(biāo)文件，參照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)定額及規(guī)范編制。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只能編制一個(gè)標(biāo)底。標(biāo)底編制后，報(bào)經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

第十五條  標(biāo)底一經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)密封保存至開(kāi)標(biāo)時(shí)，所有接觸過(guò)標(biāo)底的人員均負(fù)有保密責(zé)任，不得泄漏。

第三章  投標(biāo)

第十六條  參加投標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按招標(biāo)通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送申請(qǐng)書(shū)，并附開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資信證明、企業(yè)簡(jiǎn)歷、主要業(yè)績(jī)和投標(biāo)書(shū)。

第十七條  投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的投標(biāo)書(shū)內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求擬定，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙及綜合說(shuō)明書(shū)；

（二）房屋拆遷安置方式；

（三）項(xiàng)目實(shí)施方案；

（四）竣工驗(yàn)收后的管理模式；

（五）違約責(zé)任。

第十八條  投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容不清楚的，應(yīng)在投標(biāo)截止日期十日前向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出書(shū)面咨詢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)在接到書(shū)面咨詢后三日內(nèi)作出書(shū)面解答。

第十九條  投標(biāo)書(shū)應(yīng)加蓋開(kāi)發(fā)企業(yè)及其法定代表人印章，密封后報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)。

第二十條  投標(biāo)書(shū)一經(jīng)報(bào)送，不得以任何理由要求更改。

第四章  評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

第二十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)邀請(qǐng)各有關(guān)單位和專家組成的招標(biāo)小組進(jìn)行。

第二十二條  自發(fā)出招標(biāo)文件到開(kāi)標(biāo)時(shí)間，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據(jù)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況確定。但一般不得超過(guò)兩個(gè)月。

第二十三條  招標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的標(biāo)書(shū)有以下情況之一者無(wú)效：

（一）標(biāo)書(shū)未密封；

（二）未加蓋開(kāi)發(fā)企業(yè)及法定代表人印章；

（三）標(biāo)書(shū)送達(dá)日期已經(jīng)超過(guò)規(guī)定的投標(biāo)時(shí)間。

第二十四條  確定中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要依據(jù)是，規(guī)劃方案布局合理，市政公用設(shè)施配套完善，開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)好，具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)的實(shí)力，能保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和工期，竣工后管理模式先進(jìn)等。

第五章  管理與監(jiān)督

第二十五條  中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須自接到中標(biāo)通知書(shū)之日起五日內(nèi)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同，逾期未簽定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)有權(quán)取消其中標(biāo)資格，并依次另行擇優(yōu)選定開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第二十六條  通過(guò)投標(biāo)取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃主管部門(mén)在核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，要查驗(yàn)有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同，無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同，規(guī)劃主管部門(mén)不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第二十七條  在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，按管理權(quán)限由有關(guān)部門(mén)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附則

篇10

法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點(diǎn)｡一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院55號(hào)令《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無(wú)償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設(shè)｡第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院法制辦《關(guān)于2001年11月1日以后實(shí)施的拆遷,貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題上應(yīng)適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應(yīng)適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)利和實(shí)體財(cái)產(chǎn)的混合體,因此,應(yīng)在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實(shí)體財(cái)產(chǎn)和土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),才能分清被拆遷人應(yīng)獲得多少補(bǔ)償｡在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù),評(píng)估確定被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額值得探討｡因?yàn)槌值诙N觀點(diǎn)的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對(duì)此審判結(jié)果仍存在疑問(wèn)｡

本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來(lái)的問(wèn)題值得深思｡筆者認(rèn)為,第一種觀點(diǎn)以國(guó)務(wù)院55號(hào)令為依據(jù),認(rèn)為應(yīng)判決被拆遷人敗訴是不妥當(dāng)?shù)?這顯然是適用法律不當(dāng)｡因?yàn)閲?guó)務(wù)院55號(hào)令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點(diǎn)直接適用國(guó)務(wù)院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點(diǎn)適用《土地管理法》審理本案是恰當(dāng)?shù)?但忽視了拆遷補(bǔ)償中的地價(jià)因素｡第四種觀點(diǎn)則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評(píng)估補(bǔ)償缺失的問(wèn)題｡

現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度的主要缺陷

法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問(wèn)題,為拆遷雙方留下紛爭(zhēng)隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過(guò)拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),從而實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價(jià)值,對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,對(duì)拆遷雙方來(lái)說(shuō),都是非常重要的｡有關(guān)法律對(duì)此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項(xiàng)､第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償｡”從上述規(guī)定可以看出,對(duì)房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當(dāng)補(bǔ)償是恰當(dāng)?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關(guān)于以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定不銜接｡雖然國(guó)務(wù)院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補(bǔ)償中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償,但由于對(duì)被拆遷人補(bǔ)償中沒(méi)有顯化對(duì)土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡

土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補(bǔ)償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實(shí)體財(cái)產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利｡由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制,并且實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來(lái)的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該不同｡問(wèn)題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實(shí)際上是以房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償,也就是說(shuō),是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)補(bǔ)償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補(bǔ)償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補(bǔ)償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應(yīng)多得補(bǔ)償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補(bǔ)償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡

地產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有顯化,地價(jià)評(píng)估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價(jià)值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒(méi)有離開(kāi)土地單獨(dú)存在的房屋,但是存在沒(méi)有建設(shè)房屋的土地｡地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的主體組成部分,被拆遷房屋的價(jià)值也是如此｡這兩個(gè)部分的價(jià)值需要通過(guò)地價(jià)和房?jī)r(jià)的評(píng)估,才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的結(jié)合體｡

《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價(jià)格定期公布制度､房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正､公平､公開(kāi)的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)､標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開(kāi)了地價(jià)和地價(jià)評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不完整的,也是不真實(shí)的｡房屋拆遷的評(píng)估從本質(zhì)上說(shuō),應(yīng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的范圍,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評(píng)估地價(jià),顯化地產(chǎn)｡但問(wèn)題是,《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部《關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,均對(duì)地價(jià)和地價(jià)評(píng)估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~｡同時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問(wèn)題,該規(guī)定在實(shí)踐中難以有效地實(shí)施｡另一方面,由于我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)分部門(mén)管理的辦法,再加之房屋拆遷評(píng)估的管理屬于房產(chǎn)或建設(shè)部門(mén),大多數(shù)的房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)是由房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,因此,房屋拆遷評(píng)估中的地價(jià)評(píng)估和地產(chǎn)的顯化,也就無(wú)從談起了｡事實(shí)上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補(bǔ)償?shù)闹匾蛩?如果不對(duì)這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價(jià)的職能｡

構(gòu)建新型補(bǔ)償評(píng)估制度

篇11

一、房地產(chǎn)抵押登記，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的重要組成部分，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，這項(xiàng)工作應(yīng)由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為”。這表明房地產(chǎn)抵押實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，房地產(chǎn)抵押是設(shè)定在房屋所有權(quán)上的一種他項(xiàng)權(quán)利，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理時(shí)房地產(chǎn)抵押需要辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，這是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的一個(gè)組成部分?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是房地產(chǎn)登記、核定頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的管理機(jī)關(guān)。因此，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記、發(fā)證，是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的不可分割的部分，必須由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理。

二、房地產(chǎn)抵押登記歷來(lái)由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理并已形成一整套嚴(yán)密科學(xué)的管理制度和工作程序。

建國(guó)以來(lái)，各地在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房地產(chǎn)抵押登記一直由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在長(zhǎng)期的產(chǎn)權(quán)管理中積累了大量、豐富、詳實(shí)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，建立了完整健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案，形成了嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)管理制度和科學(xué)的工作程序。因此，各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（包括抵押等他項(xiàng)權(quán)利）登記、管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)。為了加強(qiáng)這項(xiàng)工作，建設(shè)部近幾年多次作出規(guī)定。1990年建設(shè)部第7號(hào)令《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十條規(guī)定：“城市房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋所有權(quán)登記暫行辦法》的規(guī)定，向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記”。1994年建設(shè)部第34號(hào)令《城市公有房屋管理規(guī)定》第十二條規(guī)定“公有房屋設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)登記，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》頒發(fā)后，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行又以建房〔1996〕152號(hào)文聯(lián)合了《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》，明確規(guī)定“抵押人（借款人）和抵押權(quán)人必須簽訂書(shū)面抵押合同，并自抵押合同簽訂之日起三十日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記”。

三、一些地方不經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審批，自行辦理房地產(chǎn)抵押，影響了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，給國(guó)家和單位造成嚴(yán)重?fù)p失。